안녕하세요 너나위님.
이제 유투브영상만은 그만 보고 실제로 부동산에 대해 배우고, 추후 구매 관련하여 적용할 수 있는 교훈을 더 배우고, 참여하고 싶다는 의욕을 불러일으켜 주셨습니다. 저는 지금 미분양의 천국 지옥 대구에서 신축아파트 입주를 두달정도 앞두고 있습니다. 주변 지인의 추천을 듣고, 아파트 가격이 천정부지로 오를 무렵 미분양된 아파트 입지 나쁘지 않고 (대구구 시청사 바로 옆 동인힐스테이트), 1000세대안밖 대 단지이니, 실제 거주를 해도, 전세를 줘도 괜찮을 곳이니 사는게 좋다라는 말에 솔깃해서 계약한 것이 2022.5월입니다. 지금은 아시다시피 대구 아파트 가격은 계속 하락하고, 전세가도 너무나 떨어져서, 전세 보증금으로는 잔금을 치루지도 못할 거고, 만일 잔금을 영끌해서 치룰 수 있다면 월세라도 주어 이자 보전을 조금이나마 해야 한다는 걱정에 몇 주일째 잠 못 이루고 있습니다.
대한민국이 자본주의사회인것도 제대로 모르고서 경제 관념, 레버리지의 힘등에 대해 전혀 관심 안두고 살아온 46년 세월 자기 반성하고 자괴감에 빠져있습니다. 현재 근로 소득, 저는 프리랜서로 둘쑥날쑥하여 연 3천 내외, 배우자는 공무원으로 연말정산 원천징수 영수증상 9천 7백만원입니다. 하지만 여러 공제 후 실 수령액은 정마 5백만원이 안됩니다. 아마 교직원공제회에 저축하는 금액이 100만원 정도 수년째 되었었던것을 최근 알게 되었는게 그 때문일까 생각해봅니다. 2달전부터 줄여서 50만원만 저축하고 있고요. 저는 15년째 좁은 관사에서 10, 13세 아이들을 둘 낳고 기르며 살고 있습니다. 그 간 신혼초부터 관사에 살면서 부동산 구매할 생각이 전혀 없었던 것은, 여기가 마냥 편하고, 좋아서가 아니고, 아파트를 전혀 좋아하지 않는 (주택에 살아왔고 앞으로 집을 산다면 아파트 아니고, ‘주택’이어야 한다는, 땅을 밟고 살아야 한다는, 현재 사는 건물이 아파트인데 왜 내 돈으로 다른 비싼 아파트를 사서 나가야 하냐고 10년넘게 주장하는) 외국인 배우자의견을 존중하였기 때문이었고요. 또 다른 하난, 부동산 시장에 대한 이해도 전혀 없었던 제 무지, 내가 진짜 거주할 집만 사는게 맞다는 제 소신, 대출을 받아 활용하는 레버리지에 대한 이해도 & 거주와 투자를 분리하여 보는 안목이 부재한 탓이었습니다.
그리고, 그러한 상황에서 8년전, 외가댁에서 제가 5년간 보냈던 유년시절 추억에, 그만 친정 모친의 제안으로, 충북 영동 사람이 살 수 없는 작은 집이 서있는 오래된 시골 동네 대지를 구매했습니다. 지금 생각하면, 아파트를 생애최초 주택으로 구매 시 LTV 80프로 대출도 가능한 그러한 기회를 날려버린 선택이었나 많이 후회하고 있구요. 그런데, 사람이 살 수 없는 50년 다 된 시골 집이니, 구매 이후 수 개월 이내에, 정식 철거 업체를 구하여 석면 제거 처리작업, 완전히 철거하여, 멸실상태로 만들었고, 현재 대지만 있고 주택은 없는 상태입니다. 그리고. 건축물대장이 없다고, 아마도 수십년전 미등록 미허가 주택이 그 대지에 서있었던 것일 가능성이 높아서, 건축물대장이 없다는 군청 건축과 직원의견도 유선상 여러번 들었습니다. 그런데 최근에서야, 대지만 있는데도 그 주소지에 대지+주택으로 기재된 채, 재산세 고지서가 날아왔고, 그렇게 대지만 아니고 대지 + 주택으로 세금이 부과된 지 몇년이상 흘렀다는 것을 인지하였습니다. 제가 그래서 좀 멘붕상태입니다.
질문1. 위에 기재한 상황 상 보시면, 신축 분양 받은 아파트 구입한 저는, 1주택자가 아니게 되는 건지, 너무 궁금합니다. 군청 재무과, 건축과 다 수십번 통화하여 주택 멸실상태 확인받고, 건축과와 재무 담당자들 모두 주소지에 나가서 실사하여 주택 멸실상태를 확인도 했다고 하였습니다. 그래서 올해 7월부터는 대지에만 세금 부과되도록 하겠다 확인 받았습니다만, 청약홈에 들어가봐도 여전히 대지 (주택) 이라고 써있고 7월에나 주택이 멸실 상태임 인지하고 있고, 추후 재산세가 주택과 대지에 부과 안되도록 하겠다는 공무원의 유선상답만으로, 저는 1주택자로 여겨지는지에 대해서는 정확히 알 지 못하여 조언을 구합니다. 지방세목 서류?를 떼어 보라고, 무주택 확인서라는 서류는 없다고, 하는 공무원 말에 공동인증서로 서류를 하나 떼어 보았는데, 거기에도 주택 + 대지로 나와 있는 년도가 있고, 대지로 나와 있는 연도가 있더라고요. 저는 어떻게 1주택자로 여겨지는 지, 판단 근거가 무엇인지, 혹은 제가 실제 최초 구매한 주택이 이 신축아파트 인데, 생애최초 주택 구매자로는 판단 안되는 지 혹시 알고 계시는 부분 있으시면 조언을 부탁드립니다. 현금이 잔금을 오로지 대출없이 치루기에 부족한 상황에서 10% 내외 대출 한도가 매우 아쉽고 절실한 상황이라 여겨져서 이것 저것 모두 확인해보고자 최선을 다하고 있습니다.
질문 2. 잔금 치룰 문제: 제 보유 자산 현황으로는, 현재 이 지역 (대구 중구) 거의 그 당시에나 지금 최고 분양가로 구매한 신축 아파트 가격은 마피 1억까지 실거래 현황을 확인하고 있으며, 그렇다고 제가 10년간 모아 지급한 계약금까지 손해보면서 팔 수도 없다고 생각되어 어찌해야 할 지 혼란스럽고, 마음이 슬픕니다. 현재 계약금으로 사용한 5천9백만원외, 제 보유 현금은, 약 6천만원, 연금저축 5천만원 합치면 1억1천 정도 입니다. 연금저축까지 해약하면서까지 잔금을 치루는 것은 안 좋은 선택일것 같은데 조언 부탁드립니다. 연금 해약 시 내야 하는 세금도 16프로 이상된다고 하던데…어떻게 하면 좋을지 조언 부탁드립니다.
저는 프리랜서로 건강보험 비적용되는 근로자라서 신용대출 받을 수 있는 금액도 적거나 불투명하고, 그래서 잔금대출받을 때 어떻게 해야 최대로 많이 받아 잔금을 치루고 중도금상환 (현재 3억6천만원, 이자 후불제로 약3,4천만원 예상됩니다) 가능할 지 고민이 많아 문의글 올리게 되었습니다. 제 배우자는 교육공무원으로 연봉이 위에 언급한 수준이지만, 외국인이라서 신용대출이나 다른 대출 받는데 제약이 있습니다. 다만 한국교직원 공제회에서 약 9 천만원 정도 4.7프로 이율로 배우자명의 대여를 받을 수 있다고 확인받았구요. 서울보증보험을 필요로 하는 신용대출아니라면 금융기관 대출 한도에 영향을 미치지 않는다고 교직원 공제회 대여팀 직원의 설명 듣고, 배우자 주거래은행의 신용대출 담당자에게 물어보니 보증보험 부보 없이 유관기관 신용대출이라 신용도와 재직상태, 급여 수준만 보고 판단하여 나가는 대출이라 하였습니다. 이런 경우, 외국인 배우자의 신용대출금과, 교직원 공제회 대여금을 모두 받아서 잔금을 치룰 수 있도록 최선의 노력을 기울이는게 맞을 지, 신용대출 이율은 4.2프로내외, 대여 는 4.7 그 실행 순서도 잘 모르겠어서 조언을 부탁드립니다.
한국인이며 계약자인 제가 연봉이 적고 비정규직이니 어떻게 레버리지를 DSR2단계 걸려서 최대한 받아서 잔금을 치룰 수 있을지 너무 불안하고 걱정스럽습니다. 외국인인 배우자가 받을 수 있는 신용대출이 5천만원이라면, 신용대출을 그렇게 받고, 제 보유현금을 모아 잔금을 치룰 수 있다면 그렇게 하는 것이 맞을지요? 다른 더 나은 방법은 어떻게 있을지요?
제 신용점수는 967으로 올크레딧 홈페이지 상 확인 최근해봤고요. 제 앞으로 다른 대출은 일절 없습니다. 혹시 추정소득을 적용하여 (매달 카드대금은 200-300만원정도 연체이력 무) 잔금대출을 받을 수 있다면 그게 더 LTV70프로받을 수 있는 최대치를 확인하는게 맞을지요? 그러고 나서 모자라는 잔금 (최대 1억 8천정도)을 부부합산 소득으로 당겨서주담대 받는게 맞을지요? 잔금일이 5월 30일인데, 배우자앞으로의 신용대출과 교직원공제회 대여금 실행 시점은 언제로 하는게 적절할지요?
질문 3. 일단 위의 1,2번 정황상 질문과 같이, 신축분양아파트 잔금치르는 문제 외에도, 부동산 입지와 가치 잘 보는 법, 4년-5년 이후 만일 잔금 잘 치뤄 소유권이전 가져온다면 이 아파트를 어떻게 얼마나 보유하고 팔 지 여부, 추후 잔금을 치룰 수 있게 되어 소유권이전등기 가져오면, 제가 (계속 이대로 관사에 추후에도 거주할 수 있는 옵션이 있는데) 실거주 대신 월세 세입자 구하고 월세로 이자를 조금이나마 보전하고 갚고 싶은데 그게 더 도움되는 전략이 되는지 조언 해주시면 감사드리겠습니다.
이 문제에 대해 어느 정도 조언을 구하면서, 저는 앞으로 한국에서 다른 부동산을 산다면 차근차근 어떤것을 고르는게 적절할지 정말 간절히 배우고 싶습니다. 꼭 좀 조언 부탁드립니다. 너나위님하시는 사연자 질의 응답도 귀기울여 많이 들었는데, 감동스럽더라고요. 도움이 많이 되었구요. 하시고 계신 부동산 투자 관련 강의들 여럿 중에 제가 어떤 강의 선정하는게 좋을지와, 위에 정말 조언이 너무 너무 필요한 잔금치룰 문제에 대해서도 모두 두루, 자세히 조언해주시면, 제가 차근차근 제 삶에서 허투루 시간 안쓰고, 부동산 구매에 대한 안목을 배우고, 터득하게 되는 좋은 방법 결정하고 신속히 실행에 옮길 수 있을 것 같습니다.
너무 너무 미리 감사합니다 - 너나위님의 여러 유투브 방송은 큰 도움도 되고 감동스러웠기에 이런 강의 기획 광고도 마음에 진지하게 긍정적으로 고려하고 싶다고 생각많이 했습니다.
그럼 위에 질문에 대해 꼭 답변 주실 줄 믿고, 기다리겠습니다!
고맙습니다.
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