경제기사로 팩트를 찾아내는 눈을 기르자 #43

💡 핵심 요약 임대차 2법 개편을 위한 국토부의 용역 결과, 제도 수정이 필요한 것으로 결론

기사 원문 :

국토연, 임대차 개편 토론회

제도 폐지 등 4개 대안 제시

"전세가 상승 등 부작용 많아"

토허제 확대 지정으로 시장불안

전세 매물 줄고 가격 변동성 커져

2020년 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편이 논의 테이블에 오른다. 임대차 2법은 전세 세입자의 거주 기간을 늘리는 긍정적 효과도 있었지만, 이중가격 문제와 임대인·임차인 간 분쟁을 발생시켰다는 지적도 적지 않다. 국토연구원이 국토교통부의 용역을 받아 제도 폐지를 포함해 계약 때 자율권 부여 등 네 가지 대안을 제시한 이유다. 전문가들은 서울 강남3구(강남·송파·서초)와 용산구에 대한 토지거래허가제 확대 지정 등으로 혼란스러운 전월세 시장에 이중가격 문제 해결을 위한 정책 변화가 필요하다고 조언한다.

◇임대차 2법 수정 논의 착수

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국토부와 국토연은 26일 세종에서 ‘임대차 제도 개선을 위한 전문가 토론회’를 열었다. 임대차 2법의 성과와 한계를 평가하면서 도입 이후 발생한 시장 왜곡 현상을 해결할 수 있는 대안을 모색하기 위해 진행됐다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “임차인의 주거 안정을 최대한 보장하면서 임대인과 임차인 간 갈등을 줄일 수 있도록 균형 잡힌 방안을 모색해야 한다”고 말했다.

임대차 2법은 2년 계약에 2년을 갱신해 임차할 수 있도록 하는 계약갱신청구권과 임대료 인상 상한을 5%로 제한하는 전월세상한제로 구성된다. 국토연에 따르면 임대차 2법 도입 후 갱신 계약 증가로 신규 전셋값 상승률이 높아졌다. 도입 직후인 2021년 서울 아파트 평균 신규 전셋값은 ㎡당 765만원이었다. 같은 기간 갱신 전셋값은 662만원으로 100만원가량 차이가 났다. 전용면적 84㎡ 기준으로 전셋값 차가 8652만원에 달했다.

가격 상승과 갱신 계약에 따른 임대인과 임차인 간 갈등을 해결하기 위해 국토연은 네 가지 대안을 제시했다. 제도를 없애는 폐지안은 기존 전세시장의 이중가격 문제를 해소할 수 있지만, 정책 변화로 인한 국민 피로도가 증가할 것으로 예상했다.

지방자치단체가 자율적으로 상한율과 갱신 기간을 설정할 수 있도록 하는 대안은 지역별 갈등이 계속될 수 있다는 게 단점으로 꼽힌다. 전세 계약 때 임대인과 임차인에게 자율권을 주는 방안도 제시됐다. 갱신 때 갈등이 해소될 수 있지만, 서울 같은 공급 부족 지역에선 임대인의 협상력이 강해질 수 있다는 단점이 지적됐다. 상한요율을 기존 5%에서 높이는 방안도 대안으로 제시됐다. 국토부는 이번 토론회를 시작으로 국회와 연구기관, 시민단체 등 현장 목소리를 듣고 개선책을 마련할 방침이다.

전문가들도 임대차 2법 시행에 따른 가격 상승 문제를 고려해 개편이 필요하다고 조언했다. 이승협 중앙대 교수는 “갱신청구권으로 주택시장 변동성이 높은 지역에서 전셋값이 상승했다”며 “임차인에게 불필요한 비용을 부담지게 하는 부작용을 해결할 필요가 있다”고 했다.

◇‘토허제’에 불안 커진 전세시장

정부가 임대차 2법 수정 논의를 본격화한 것은 전세시장 불안이 지속되고 있어서다. 신규 계약 때 ‘이중가격’ 현상이 심화하고, 최근 국회에선 ‘10년 전세 보장’ 등 강화된 내용의 입법이 거론되고 있을 정도다. 최근 토지거래허가구역 확대 지정으로 임대차 시장 불안이 가중될 수 있다는 우려까지 나온다. 강남3구와 용산구 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이며 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능해졌다. 전세 매물이 줄고, 해당 수요가 다른 지역으로 옮겨가 전셋값을 끌어올릴 수 있다는 관측도 제기된다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “기존 전세 매물은 계속 전세로 놓을 수 있어 단기간 매물이 급감하지는 않겠지만 앞으로 전세가 늘어날 가능성은 작다”고 설명했다.

서울 입주 물량이 줄어드는 점도 전셋값을 자극할 수 있는 요인으로 꼽힌다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 서울에 준공되는 아파트는 총 3만919가구다. 이 중 하반기에 1만7139가구가 입주할 예정이다. 서울 입주 물량은 내년 9646가구로 급감한다.

유오상/한명현 기자 osyoo@hankyung.com

요약 :

임대차 2법 에 대해서 국토교통부가 진행한 연구에 따르면 제도개편이 필요하다는 의견이 나왔다.

그 의견은 4가지로 대표적으로 자율권 부여, 제도 폐지 등이 담겨져 있다.

갱신한 임차인과 신규계약한 임차인은 전용 84 기준으로 8600만원 차이가 났다.

중앙대 이승협 교수는 갱신청구권이 주택시작에서 변동성이 높은 지역에 전세값을 상승 시키는 요인이 되었다.

또한, 토허제가 확대 지정이 되면서, 갭투자가 불가능해지고, 그 여파로 전세 매물이 줄어들 것으로 예상된다. 해당 수요가 다른 지역으로 옮겨가면서 전셋값도 상승하는 관측도 제기 되고 있다.

 💡 내 생각 + 실천해야 할 한 가지

• 내 생각 : 현재의 제도보다 조금 더 유연한 제도가 생긴다면 더 좋을 것 같다. 결국 4년은 보장되는게 임차인에게는 좋은 제도지만, 결국 4년 뒤에 전세가가 많이 올라갔다면 올라간 전세가에 맞춰 또 새로운 집에 거주해야하는 것이 부담이 될 수 있기 때문이다. 시장 가격을 반영할 수 있지만 임차인의 거주권이 오래 보장된다면 해당 제도는 임대인에게도 임차인에게도 합리적인 방법이라고 생각한다. 임대인 입장에서도 2년만에 올라버린 전세가에 대해 혹은 기존에 낮게 받고 있던 전세가에 대해서 가격 정상화를 위해서 편법을 사용하거나 하는 방식으로 인해 임차인의 거주권에게도 침해되는 행동이 생길 수도 있기 때문이다.
• 실천해야 할 한 가지 :
  • 임대차2법에 대한 향후 입법 과정 확인해보기
  • 강남3구+용산구의 전세 물량 확인 주기적으로 해보기