[서울투자기초반 2제는 봄맞2 임장6ㅐ0ㅑ조 마르코89] 4주차 강의 후기

안녕하세요

끝까지 멈추지 않는 투자자 마르코89 입니다.

서울투자기초반 4주차 강의에서는 

C지역과 D지역의 지역분석을 해주셨고

내 상황에 맞는 최적의 아파트를 찾는법과 

그 매물을 최적의 매물로 만드는 법을 알려주셨습니다.

 주우이님의 4강에서 본 것과 적용할 점을 차례로 복기해보겠습니다. 

1-1. 사두면 돈되는 지역 분석_C지역 

C지역은 서초구와 접해있고 9호선/7호선의 강력한 교통과 한강의 환경을 가졌고

뉴타운을 2곳이나 가진 지역이었습니다.

그래서 상품성보다는 땅의 가치 판단이 매우 중요했습니다.

입지적으로는 직장은 10만수준의 베드타운 역할을 하고 있었고

교통은 주요 일자리가 30분이내

학군은 지역내 수요가 있는 정도 였습니다.

학원가는 양천구와 강남구에 많이 발달해 있어 상대적으로 발달을 못한 편이었습니다.

환경적인 측면에서도 인접한 지역이 많이 발달해있어 백0/마0의 지역이었습니다.

3년내 공급은 없는 편이지만 2개의 뉴타운에서 추후 엄청난 공급이 예정된 지역이었습니다.

가격적인 측면에서는 선호단지들 위주로 전고를 회복한 단지들도 많이 보였으나

생활권이 떨어지는 구축들은 아직 회복을 못한 상황이었습니다.

1-2. 사두면 돈되는 지역 분석_D지역

D지역은 생활권에 따라 땅의 가치가 많이 차이나는 지역이었습니다.

강남에 버금가는 최상급지 수준의 지역과 3급지지만 5급지와 같은 수준의 지역도 있었습니다.

D지역의 특징은 2호선/9호선/5호선의 강력한 교통, 40만이 넘는 양질의 일자리

3개의 백화점과 6개의 대형마트를 가진 환경이었습니다.

다만 학군은 상대적으로 좋지 않으며, 학권도 목동 때문에 발달하지 못하였습니다.

D지역 또한 마무리 단계의 뉴타운을 가지고 있으며

뉴타운처럼 입주가 많을 때는 신축 근처 구축을 주시하라고 알려주셨습니다.

2. 실전 투자 비교평가 프로세스

비교평가를 할때는 생활권이 우선순위인 곳을 먼저 봐야한다고 하셨습니다.

주우이님은 C지역과 D지역을 합쳐 생활권 순위를 매기셨고

투자 의사결정을 할때에도 투자 대상지역을 합쳐 생활권 순위를 정하고 

좋은 곳을 먼저 보라고 하셨습니다.

3. 서울투자 의사결정 방법&사례

주우이님은 아래 과정을 통해 의사 결정을 한다고 알려주셨습니다.

1. 절대매매가 선정(전세가율 70% 기준)

2. 저평가 단치찾기(전세가, 갭, 전세가율 없이 오로지 매매가 만으로)

3. 원금보존 확인(전세가율 서울60%, 경기도 80% 이상, 전고 대비 하락률 -20%)

4. 같은 투자금 다른 지역 비교

그리고 실전 투자 사례를 통해 많이 궁금해 하는 질문을 간략하게 정리해주셨습니다.

상급지 소형 VS 하급지 중형

서울 내에서는 땅의 가치를 우선으로 본다

서울 하급지 VS 경기도 중상급지

서울과 경기도 비교시 단지 선호도를 꼭 파악한다

4. 살 때부터 싸게 사는 실전 매물 임장

마지막 챕터에서는 매물임장 하는 법을 알려주셨습니다.

매달 투자를 할 수는 없기 때문에 형식적인 매임이 많았던 것 같습니다.

주우이님은 최적의 매물을 찾는 과정을 알려주셨고

나에게 최적의 매물을 찾는 과정과 협상까지 진행해보면서

매달 모의계약서를 쓰기를 이번달부터 임해보려고 합니다.

감사합니다.