[열반스쿨 기초반 86기 머니몽] 경기도 고양시 화정 옥빛 14단지

✅아파트명

경기도 고양시 덕양구 옥빛마을 14단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

고양시 종사자수 38만/  사업체수 11만 - S급

고양시 덕양구 종사자수 14만/ 사업체수 4만 -B급

2. 교통

  강남 1시간30분/ 여의도 55분/ 시청 1시간

3.학군

지도중 87%, 백양중 83%

4. 환경

 도보 5분이내 이마트, 롯데마트, 세이브존

 차량 30분 스타필드, 이케아

 차량 10분 명지병원

 초품아는 아니지만 도보 5-10분내 초등학교 2개

 근처 학원가 및 상권 잘되어 있음

 근처 빈땅 있음, 그린벨트 풀리면서 발전가능성

 대곡역 서해선, GTX-A, 소사선 이용가능

 인천공항과 김포공항 이용 용이

5. 공급(3년이내)

덕양구 2027년도 창릉 2000세대/ 

50만인구 0.5% = 2500세대

고양시 9800세대/3년 = 667세대

107만인구 기준 1년 적정공급량 0.5% = 5350세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남과의 접근성이 조금 아쉽다. 거주환경은 매우 좋음. 

2) 환금성 : 아파트, 저층/탑층제외, 300세대이상

3) 수익률 : 전고점 회복하게 되면 수익률 백프로 기대 가능하나 회복하는 기간이 얼마나 될지는 예상불가

4) 원금보존 : 전고대비 -24% 정도로 하락한 상태, 입지독점성 떨어짐( 강남과 접근성 떨어지고 주변 빈땅이 많음), 30년 이상 구축.

5) 리스크 대비: 매전비율 70%, 창릉지구 공급이 있으나 위험한 수준은 아님

나의 투자 결론 :  수익률이 나쁘지는 않지만 구축이라는 점과 강남과의 접근성이 아쉬움. GTX-A가 연결된다면 조금 기대해볼만 할지도.. 비교군을 더 늘려 같은 투자금으로 더 좋은 곳이 있는지 확인해보는 과정이 필요하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  

수익률 보고서를 작성하면서 객관적으로 바라볼수 있는점이 좋았지만 아직은 해석하는 실력이 많이 부족하다. 앞마당을 더 넓혀 내 데이타를 쌓아 비교평가 할 수 있는 실력을 만들어야겠다