봉천동 관악우성 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 15조 태리유]

✅아파트명

봉천동 관악우성

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

관악구 종사자수 128,417명

2. 교통

강남 31분 / 여의도 33분 / 시청 48분 

3.학군

봉원중 77%, 관악중 74% 상도중 84%

학군은 상대적으로 떨어지는 편

4. 환경

킴스클럽 봉천점이 1.6km 떨어진곳에 위치함

인근에 편의점 외에 대형마트가 없어서 편의시설 부족함

5. 공급

서울대벤처타운역푸르지오 2025.5월 571세대 공급

그러나 위치가 굉장히 멀리 떨어져 있어서 공급물량 영향 주지 않을 것으로 보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남역 약 33분 소요, 가격은 전고점 대비 -20%로 저렴한 편이나, 생활권 환경이 현재로서는 아쉬움 (저평가: O)

2) 환금성 : 거래 활발하고, 단지 세대수 많고, 서울대입구역에서 멀지 않아서 괜찮아보임 (환금성: O)

3) 수익률 : 현재 전세가 상승으로 5년 내 가장 적은 투자금이 들어가며, 전고점 회복시 수익률 약 74%. 협상을 통해 낮추고, 전세가율 70% 넘었을 때 투자한다면 투자금 대비 수익률 좋은 편이라고 생각함 (수익률: O)

4) 원금보존 : 전세가율 68%로 수도권 중에서도 전세가율 높은편 (원금보존: O)

5) 리스크 대비: : 2025.5월 관악구 공급 571세대 있으나 위치상 영향을 주지 않을 것으로 보임. 관악구 인근 금천구, 동작구, 양천구, 구로구 역시 2029년까지 공급물량 현저히 부족할 것으로 보임 (리스크 대비: 안전)

나의 투자 결론 : 전세가율이 70% 넘길 기다렸다가 투자하는 것은 괜찮아보임. 하지만 투자금이 약 3억원이 들어가는데, 더 괜찮은 투자지가 있을지 다른 구와 비교평가 필요함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

입지평가 5가지 요소를 직접 정리하고 기록하는 과정을 통해 보다 객관적으로 평가 가능

수익률분석을 통해 최근 5년기준으로 현시점의 투자적정성을 파악 가능

다만, 입지평가와 수익률 분석해도 저환수원리에 따른 투자결정은 어려움

저환수원리 평가시 어떤 요소들을 봐야하는지 다시 복습 필요함

자료 조사는 기본. 자료에서 어떤 요소를 뽑아낼 건지 아는게 중요

저환수원리에 부합하는 여러 단지들 중에 최선의 선택이 필요함.

아는 만큼 보인다고 임장, 앞마당을 통해 아는 단지를 늘리고 

저환수원리에 부합하는 아파트를 비교평가를 통해 최선의 투자처를 찾아내야 함

좋은 과제 덕분에 강의에서 강조한 것들이 직접 피부에 와닿아요! 감사합니다❤️