[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 잃지 않는 부동산 고르는 기준과 현장 임장하는 법

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1. Tittle : 잃지 않는 부동산 고르는 기준과 현장 임장하는 법
2. Teaacher : 권유디님
3. Date : 3/29

>Introduction

• 싼 것을 사놓고 언제일지 모르겠지만 오를때까지 즐겁게 기다리면서 팔기 위해 싼 것을 사서 모아나가는 것
• 전세가 매수값까지 회복하는데 걸린시간을 확인
• 부동산 투자를 해서 돈을 벌었다는 것은 싼 부동산을 사두고 기다렸더니 돈이 벌어지는 것으로 싸지 않는 것, 오를 것 같은 곳은 쳐다보지 않으며 싼 것을 사게 되면 잃지 않고 즐겁게 기다릴 수 있는 것으로 전세 현금흐름은 덤
• A 매3/전2.5 vs B 매3.5/전2.3 >> A 매매가가 낮은 거니까 더 Cheap
• 임장은 2회/월 : 직접 현장에 다녀와서 우선순위 파악
• 시세는 1회/월 : 단지의 가격 흐름을 보며 종잣돈으로 가장 좋은 단지에 투자
• 지도에서 강남과 가깝고 연식이 좋은 것을 사면 된다고 생각할 수 있지만 직접 현장에 가서 주변환경도 확인해야 더 좋은 투자가능 > 역에서 좀만 더 가더라도 그거를 Cover 할 수 있다는 것은 실제로 가봐야 이런 미세한 부분차이로 그 느낌이 달라지면서 이 단지에 더 살고 싶은 느낌으로 Choice
• 사전준비 = 여행계획, 동선  >>> 지역임장 = 맞는지 확인

• 사전준비

  - 임장가기 전 지도로 지역 파악

  - 네이버지도의 일반지도에서 Zoom In, Zoom Out하면서 굵고 반듯한 선은 단지(유모차 See), 얇고 복잡한 거미줄 선 같은 곳은 주택가, 빌라(노인들 See)로 확인

  - 카카오맵의 지적편집도를 통해 분홍색의 상업지역 가봐야 분위기 파악

• 지역임장

  - 사전준비 후 생활권 파악, 상권 및 지하철역을 보면서 파악

  지역임장순위 1 2 3 4 >> 아파트 우선순위 1 2 3 4 5 6  >>> 매매 전세 투자가능 금액 기재 >>> 투자금을 통해 할 수 있는 지역 및 아파트를 추려내고 비교하면서 더 좋은 것을 골라내다 보면서 가장 좋은 단지 Choice

• 1단계 지역선정

  - 부동산 지인 접속 : 지역/아파트 >>> 지역분석 카테코리 >>> 제공한 표에 지역별 평당 매매/평당 전세 입력 >>> 시세표에서 매-전이 종잣돈+1억 해당되는 지역을 보는데 좋은 지역부터 해서 조금씩 아래로 내려가면서 Search

  - 종잣돈 1억 이하 : 지방광역시 // 종잣돈 1억 이상 : 강남지역 1시간이내 경기도 // 종잣돈 2억 이상 : 강남지역 1시간 이내 경기도+서울

• 2단계 동선구상

  - 지역위치 확인 : 카카오맵에서 지역으로 검색

  - 분홍생 상업지역 및 지하철 역 위치 파악

  - 카카오맵을 통해 2가지 지점 지나도록 시작과 끝 일치

  - 거주지 상관여부, 상권종류, 지형,유해시설, 사람들 연령대, 사람들 모습, 지하철역 출퇴근 혼잡도 파악 후 순위

• 시세

  - 시세 조사 단지 선정 : 지역임장에서 파악한 선호도 순서대로 단지(같은 상업단지 공유 Apt.) 선정

  - 6개월 : 가장 좋은 동네 단지 // 6개월~1년 : 모든 동네 3개 단지 // 1년이상 : 모든 동네 모든 단지

  - 1~3층까지는 투자 No >> 4층 이상부터의 매매가로 기준잡되 전세가는 모든 층수 상관없이 기준

• 처음에 내 종잣돈으로 투자할 수 있는 단지가 없었지만 월1회 시세트래킹을 꾸준히 조사하니 투자가능단지 Find 투자할 수 있는 단지 중 임장을 통해 상대적으로 좋은 단지 골라 투자했더니 가격이 더 많이 상승화
• 임장지역을 1개씩 확장해서 꾸준히 시세조사
• 수도권 : 투자범위를 정하고(아파트) 상대적으로 싼거를 비교하며 장기적인 보유기간(10년을 설정하고 지켜나가면서 그 과정에서 전세현금으로 재투자 등 전략을 세우고 상승장을 만나 가격이 순식간에 불어나가고 보유하면서 계속 현금흐름을 발행시키든 매도하여 목돈을 만들든 선택
• 지방 : 투자범위를 정하고(신축 아파트) 상대적으로 싼거를 비교하며 목표 매도 금액(수익률200%) 정하며 도달했을때 돌아보지 않고 판 매도금액과 종잣돈을 합쳐 수동권 부동산 투자를 향해 전략

>Conclusion

• 싼 것을 사서 차분히 오를때까지 기다리는 자세를 장착하여 추후 투자시 상대적으로 싼 것을 사겠습니다.
• 임장 및 시세 트레킹을 하는 것을 루틴화 되도록 계속 시도해나가겠습니다.
• 직접 눈과 발로 겪어봐야 느낌도 다르고 와닿다보니 하루에 많은 곳을 보기 보다는 한곳이라도 집중있게 임장하겠습니다.
• 네이버지도 및 카카오맵, 부동산지인 사용하는 것에 익숙해지도록 하고 4층 이상부터 시세 알아나가겠습니다.
• 최대한 많은 지역을 알고 아파트를 찾아보면서 비교할 수 있는 데이터들이 많이 쌓아 제 종잣돈으로 할 수 있는 아주 현명한 선택을 하도록 하겠습니다.

>Impressive

• 싼 것을 사놓고 오를때까지 즐겁게 기다리다가 판다
• 임장 및 시세 트래킹
• 네이버지도 및 카카오맵, 부동산지인

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