열반 스쿨 4주차- 똑똑한눈1, 투자는 매수가 끝이 아니라, 전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이 난다.

안녕하세요. 

 똑똑한눈1 입니다.

열반스쿨을 기초반을 강의를 신청하게 된 것은 부동산에 대한 지식이 너무 없기 때문이었습니다.

전체적인 부동산에 대한 것을 공부 해보자 라는 마음으로 수강 하게 되었습니다.

많은 사람들이 똑같이 투자를 하는데, 일반 사람들은 왜 투자를 실패 하는가?

저,환,수,원,리도 중요 하지만, 또 중요한 것이 부동산 싸이클 & 타이밍도 중요 하기 때문이다.

부동산의 싸이클은 상승과 하락을 반복 하면서 움직이는데

봄, 여름, 가을 겨울 중 현재가 어떤 계절인지?  확인 하고,  

초보자는 겨울 또는 봄의 투자하는 것이 좋고, 많은 아파트 단지 중, 현재 겨울인 곳 많다는 이야기도 해주셨습니다.

 1)봄= 매매가 오르면서, 전세가도 같이 오르는 경우

2) 여름= 매매가는 오르면서, 전세가는 그대로인 경우

3)가을= 매매가는 떨어지거나, 그대로 이면서, 전세가가 떨어 지는 경우

4)겨울= 매매가는 떨어지거나, 그대로 이면서, 전세가가 오르는 경우

부동산의 적절한 타이밍은 지난 장의 허리가 이번장의 무릎이면, 저평가된 지역이라고 합니다. 

그러면서, 싼 가격에 투자하는 것이 중요 한다는 것을 강조 했었습니다.

앞마당을 많이 늘리면서, 비교 평가를 하면서, 저평가된 곳을 찾는 것이 처음 시작하는 저에게 중요하는 생각을 하게 되었습니다. 

** 실전 투자 과정은 ? 

임장-매수-전세- 운영(보유 및 관리) - 매도

이전에 비교 할 수 있는 앞마당을 만들기 위해서는, 임장이 중요하며,

첫 임장을 하기 위해서는,  임장할 지역의 위치 & 수익률 보고서를 먼저 확인 해야 합니다.

여기서, 다른 사람의 아파트 수익률 보고서를 먼저 확인 하는 것도 좋은 방법이라는 알게 되었습니다. 

임장 후, 힘들더라도, 기록으로 남겨야 해야겠다는 생각을 했습니다.

1. 임장할 지역의 위치- 주변 어떤 지역이 있는가?
2. 월부 지역 보고서, 아파트 수익률 보고서 참고
3. 가치 파일→ 입지 분석 : 인구, 직장,교통, 학군, 환경
4. 인구 이동, 향후 공급 물량
5. 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인 

이번 강의에서, 나에게 적용한다고 했을 때, 매물 임장이 가장 힘들 것 같습니다. 

약간의 전화 포비아가 있는데, 투자자를 거듭 나기 위해서는 매물 임장까지 너무나 필수 이기 때문입니다.

특히, 매물 임장에서 여러 가지를 확인 하지 못하면, 모든 것이 추가적인 비용이 될 수 있기 때문에,

꼼꼼하게 확인 하는 것이 중요하겠구나 느꼈습니다. 

1. 전화 임장- 매물 확인, 전세금 확인? 전세 잘 나가는지 확인? 최근 전세 실거래가 얼마? => 현장 가격 확인
2. 중매인과 약속 잡기 - 전화 통화 후, 녹음. 절대로 노쇼 금지!!, 볼 매물 리스트 받기
3. 매물 임장 - 곰팡이, 누수, 벽지, 장판, 도배, 조명, 천장, 인터폰 되는지 확인
4. 매수 여부 판단
5. 전세 놓기- 잔금 후, 입주

투자는 매수가 끝이 아니라,전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이 난다.

 자음과 모음님의 경험담에서, 저는 전세는 시세 보다는 약간 싸게, 빠르게 빼야 하는 것을 알게 되었습니다.

현재 어떤 상황인지 모르기 때문에, 될 수 있으면, 빠르게 전세를 빼는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.

또, 너무 부동산 사장님을 믿지 말고, 일주일마다 부동산 사장님에게 전화해서, 전세가 나가는지 안 나가는지 

체크 하는 것도 빠르게 전세를 빼기 위해서 신경 써야 하는 부분이라는 것을 느꼈습니다.

결론적으로, 임장,매수,전세, 운영(보유 및 관리) 모두 중요하지만, 매도를 언제 하는 것도 중요하다는 것을 다시 한번 더 느꼈습니다. 나의 가치 투자를 믿고, 수익이 날 때, 까지 지키는 것도 중요 하는 생각을 마지막에 깊게 하게 되었습니다.

처음 부동산이라는 것을 사고 파는 것은 일생 일대에서 가장 중요한 일이라서 망설였습니다.

하지만, 하나씩 하나씩 강의를 듣고, 나도 열심히 하면 할 수 있다 라는 생각을 하게 되었습니다.

쉬운 길은 아니겠지만, 그래도 어제 보다는 나아지고, 이 시간들이 모여서, 첫 투자로 갈 수 있도록 해야겠다고 생각 했습니다. 

앞으로 6개월 동안 해야할 일

1. 앞마당 4개 ~ 6개 만들기

   (서초구, 강남구, 송파구 중에서 2개 , 나머지는 내가 투자 할 수 있는 지역으로 2개 ~ 4개) 

   2. 중간에 출장 기간 10일 ~ 13일 제외 하고, 매달 꾸준하게 강의 듣기.

   3. 강의 후,  과제 마감 기한까지 하도록 노력 하기 

   4. 임장 할 때, 임장 지역의 대장 아파트 한 곳을 정해서 수익률보고서 작성하기