토지거래허가제, 1급지 실거주를 위해 알아야 할 모든 것 (+토허제, 뜻, 해제, 재지정, 지역)

작성일 2025.03.30

안녕하세요! 비브입니다 :)

최근 서울 아파트 가격이 급등하며

강남3구와 용산구 전체 아파트가

토지거래허가구역으로 재지정되었습니다.

서울 주요 지역의 부동산거래에 대한

정부의 규제가 한층 강화된 것이죠.

이 때문에 강남3구 및 용산구로

투자와 갈아타기를 생각하시던 분들의

고민이 깊어지셨을텐데요..

토지거래허가구역의 뜻과

거래시 유의사항 등

토허제의 모든 것!

알아보겠습니다.

목차

1.토지거래허가제?

2.토지거래허가제 시행 이유

3.토지거래허가제 Q&A

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📌

토지거래허가제?

토지거래허가제는

국토부장관, 시도지사가 특정 지역을

거래규제지역으로 지정하는

제도입니다.

최대 5년까지 지정이 가능하며,

이 구역 내의 토지를 거래하려면

시장이나 군수, 구청장의 허가를

받아야 합니다.

쉽게 말해,

토지거래허가구역으로 지정된 곳에서

부동산을 거래하고자 한다면

허가를 받아야만 매매가 가능하고

실거주 목적이 아닌 투자 혹은

임대 목적의 거래는 금지되는 것이죠!

📌

토지거래허가제 시행 이유

토지거래허가제를 시행하는 이유는

사람들의 투자 수요가 높은 곳의

거래를 실수요자 위주로 제한해

땅 투기를 억제하기 위함입니다.

과도하게 상승하는 부동산 가격을

억누르기 위한 제도이죠.

최근의 토허제 재지정은

잠실, 삼성, 대치, 청담동의

토지거래허가제를 해제한 뒤

얼마 지나지 않아

집값이 가파르게 오르는 모습을

보이면서 거래량이 급격히 늘어나고

일부 단지들의 가격이 급등하자

이렇게 강남3구와 용산 전지역을

토지거래허가구역 재지정에

들어선 것이죠.

우선은 9월 말까지 두고 본 뒤,

이후 해제 여부를 결정한다고 합니다.

📌

토지거래허가제 Q&A

갑작스럽게 토지거래허가제가

확대지정되면서,

실수요자들 사이에서는 토허제 하에서

거래계약 체결, 토지거래허가 절차 등에

관련한 민원성 문의가 많다고 하는데요.

신청 절차, 토허제 적용 예외 사례,

기존 주택 처분 여부, 위반 시 조치 사항 등

몇가지 주요한 질문을 정리해보았습니다.

✅ Q&A 1.

토허제 거래 조건은 어떻게 되나요?

✔ 구입주택이 최종 1주택

✔ 허가신청일로 부터 3개월 내 잔금

✔ 잔금일로 부터 6개월 내 입주

✔ 입주 후 2년간 실거주

토지거래허가제 자체가 1주택의

실거주를 위한 정책인 만큼,

강남3구 및 용산구에 집을 사서

실거주하려는 분들에게는

절차가 조금 복잡할 뿐

정말 안성맞춤인 제도입니다.

✅ Q&A 2.

나홀로 아파트도 포함되나요?

토지거래허가구역은 주거지의 경우

토지 면적이 6㎡ 이상이라면

관할 지방자치단체장에게 거래 허가를

받아야 합니다.

이번 강남3구와 용산구를

토지거래허가구역으로 묶으면서

그 대상을 ‘아파트’로 했는데요.

이때 대상은 건축법상 아파트입니다.

즉, 건축물 대장 상에서

아파트라면 사실상 면적과 관계없이

대상이 되는 것이죠.

✅ Q&A 3.

기존 아파트는 어떡하죠?

만약 유주택자라면,

기존 주택 처리계획서를 내야

허가 신청이 가능합니다.

또 가구원 모두가 무주택자여야

거래 허가를 받는데 유리한데요.

주택을 이미 보유했다면

거래 계약 허가를 신청할 수 있지만

기존 주택의 처리(매매/임대) 계획서를

제출하고, 해당 지역에 거주해야 하는

이유를 객관적이고 구체적으로

소명해야 합니다.

이런 경우, 허가가 나지 않을 수도

있다는 사실을 유념해야 합니다.

✅ Q&A 4.

예외 경우는 없나요?

토제거래허가구역 내에서의

아파트는 대부분 거래 허가 대상이지만

예외 사례도 있습니다.

✔ 경매를 통한 낙찰

✔ 청약 당첨

✔ 재건축 조합이 판매하는 보류지

✔ 무상증여, 무상상속

✔ 천재지변 등에 의한 사유 등

위에 열거한 사례에 해당하는 경우,

허가 대상에서 제외됩니다.

특히 청약에 당첨되었을 때

실거주 의무 대상이 아닌 경우에는

입주 하지 않고 전세를 놓을 수도

있습니다.

다만 이 경우들도

해당 사안 이후의 2차 거래에 대해서는

모두 토지거래허가 대상이 되니

유의하시기 바랍니다.

✅ Q&A 5.

위반 시에 벌금은 얼마에요?

토지거래허가제도를 위반한 경우,

높은 수위의 벌금을 물게 되는데요.

✔ 거래허가 없이 계약을 체결한 경우

2년 이하의 징역 혹은

계약 당시 공시가격의 30%의 벌금

및 거래 무효화

✔ 거래허가 이후 법 위반

주택을 이용하지 않거나 방치한 경우

취득가격의 10%

다른 사람에게 임대한 경우

취득가격의 7%

무단으로 이용 목적을 변경한 경우

취득가격의 5%의

벌금을 물게 됩니다.

지자체에서는 매년 매수자가

토지거래허가 목적대로 이용하고 있는지

확인하는 조사를 하고 있기 때문에

제도에 위반해서 이용하는 것은

어렵다고 보여집니다.

토지거래허가제,

알면 알수록 1주택 실거주로는

정말 좋은 제도인 것 같네요.

이상으로,

토지거래허가구역에 대해

알아보았습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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