[서기21기 등ㄱ1치고 8자 좋게 살기✨부쪽이] 칼럼필사 #171

칼럼필사 17/20

본칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/2502143

[부자대디] 전세세팅의 알고리즘

안녕하세요.

부자대디입니다.

아파트 전세투자를 하면서 매수 후에 가장 신경이 쓰이는 부분은 아마 전세를 세팅하는 일일 것입니다.

전세를 필요한 시기에 빼지 못하면 투자금도 늘어나고 잔금에 대비해야 하며

전세가 빠질 때까지 스트레스도 많아지게 되기 때문입니다.

투자경험이 늘어나면서 전세 세팅에 대한 경험도 자연스럽게 늘어났습니다.

- 매매와 전세 동시계약

- 공실 수리 후 전세 세팅

- 전세낀 집 매수

- 거주인있는 상태에서의 전세 세팅

- 주인 전세

- 잔금 한달도 안남기고 전세 

- 하루만에 전세빼기

- 4개월만에 전세빼기 등

때로는 쉽게 전세를 맞출 수 있었고

때로는 정말 힘들게 겨우 전세를 뺄 수 있었습니다.

항상 최선을 다해서 전세를 맞추려고 하는데

왜 항상 전세를 빼는 난이도가 달랐을까요?

알고리즘

어떤 문제를 해결하기 위한 절차, 방법, 명령어들의 집합

전세를 잘 빼기 위한 알고리즘이 있다고 생각합니다.

(지역내 공급 등 상황에 따른 변수를 제외한 부분에 대해서 얘기드리겠습니다.)

/ 좋은 가격

전세를 빠른 시기에 잘 빼려면 가격이 중요합니다.

물론 전세 가격이 중요합니다.

하지만 그 전에 더 중요한 것은 매수가격입니다.

일반적으로 전세가격은 매수가격을 넘을 수가 없습니다.

싸게 매수를 할 수 있다면 전세가격도 더 경쟁력을 갖출 수가 있습니다.

싸게 사는 것이 중요한 것은 수익적인 부분뿐만 아니라

전세 세팅에도 이렇게 영향을 줍니다.

동일한 입지의 비슷한 동, 향, 층 매물상태를 보일 경우

가격 경쟁력이 높은(전세가격이 싼) 집이 통상적으로 더 빨리 전세가 맞춰집니다.

매물 경쟁력이 상대적으로 떨어진다면 가격을 낮춰서 전세를 뺄 수 있습니다.

전세를 잘 빼기 위해서는 좋은 가격이 필요합니다.

/ 매물 상태

지역 내 공급물량 감소와 임대차3법의 영향으로 전세물량이 많지 않은 지역들이 있습니다.

이렇게 전세가 없으면 전세를 빼기에도 수월합니다.

전세를 살고싶어하는 사람들의 수요대비 전세 공급이 충분하지 않기 때문입니다.

하지만 이렇게 전세가 없다고 무조건 전세가 잘 빠지는 것은 아닙니다.

구축의 경우에는 아무리 전세가 없어도 수리가 되어있지 않은 집은 최근에는 전세가 잘 빠지지 않습니다.

동향보다는 남향, 저층이나 탑층보다는 중간층,

신축도 옵션이 없는 경우보다 풀옵션(시스템 에어컨, 중문, 줄눈 등)

매물 자체의 경쟁력이 있는 경우에 전세를 빼기가 더 수월해집니다.

매물상태의 강점을 보일 수록 전세가를 최고가에 맞출 수 있는 확률도 커집니다.

인덕션이나 브랜드 붙받이장 등 이런 작은 디테일의 차이로 전세 최고가가 맞춰지기도 합니다.

매물 상태의 경쟁력이 높을수록 전세를 원하는 가격에 빨리 맞출 가능성이 높아집니다.

/ 일 잘하는 사장님

좋은 가격과 매물 상태는 매물 자체의 경쟁력입니다.

매물 자체의 경쟁력 외에도 중요한 부분이 있습니다.

바로 일 잘하는 사장님입니다.

똑같은 매물과 상황이더라도 어떤 사장님을 만나느냐에 따라

전세를 빼는데 필요한 기간과 가격이 달라질 수 있습니다.

때로는 매매와 전세를 동시에 맞추기도 하고

때로는 하루만에 단지내 전세 최고가를 빼기도 합니다.

일 잘하는 사장님을 찾아야하는 이유는 좋은 매수뿐만이 아니라

전세를 잘 맞추기 위해서도 필요합니다.

/ 골든타임 : 잔금 2달 전

전세를 맞추려면 필요한 기간이 있습니다.

일반적으로 최소 3개월이 필요하면, 이보다 더 긴 기간을 확보할 수 있다면

전세를 맞추는 것에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.

전세가 빠지는 골든타임이 있습니다.

잔금일 기준으로 2달 전 +1주와 -1주 사이가 바로 이 기간입니다.

물론 이 기간 전이나 이후에도 전세가 빠지기는 하지만

이 기간에 많은 사람들이 전세를 구하려고 다닙니다.

이기간 전에나 이후에는 전세를 빼기가 상대적으로 어려운 부분이 있습니다.

전세를 빼는데 항상 신경쓰고 노력을 해야하지만

골든타임 기간에는 특히 전세 빼는데 집중을 해야합니다.

골든타임과 별개로 전세 문의가 한통도 없이 조용하다가

하나 둘 부동산에서 연락오기 시작하는 시기가 있습니다.

이때는 본능적으로 알아야합니다.

드디어 내 물건이 1등이 되었음을 말입니다.

이렇게 연락이 많이 올 때 전세를 꼭 빼는게 중요합니다.

연락이 많이 올 때 전세를 빼지 못하고

골든타임도 지나가버리면 전세를 빼기가 어려워질 수 있습니다.

/ 높은 노출 빈도 : 공실, 호의적인 거주인, 많은 부동산

좋은 가격, 경쟁력있는 매물 상태, 일잘하는 사장님, 골든 타임

이 모든 조건이 갖추어 졌습니다.

근데 만약 집을 볼 수 없다면 어떻게 될까요?

거주인이 집을 보여주지 않는다면 어떻게 될까요?

우리가 전세를 맞추려면 결국 한 명의 임차인이 필요합니다.

그 임차인을 찾으려면 집을 보여줘야 합니다.

한명이 한번 보고 전세계약을 할 수도 있겠지만

확률적으로 높지 않을 것입니다.

결국 집을 많이 잘 보여줄 수 있는 환경이 갖춰줘야 합니다.

노출 빈도가 높을 수록 전세 임차인을 구할 확률이 높아지기 때문입니다.

집을 많이 보여주기 가장 좋은 조건은 공실입니다.

거주인이 없기 때문에 부동산 사장님도 집을 보여주기 좋고

집을 구경하는 사람도 부담이 적습니다.

공실이 아니라면 거주인이 호의적으로 집 보여주는 일에 협조적인 것이 중요합니다.

이렇게 집을 잘 보여줄 수 있는 상황이라면

한 부동산이 아니라 여러 부동산에 전세를 내놓는다면

내 집의 노출빈도를 더 높일 수 있습니다.

/ 전세 최고가보다 더 중요한 것

제가 생각하는 전세 세팅을 할 때 중요한 부분들을 얘기 드렸습니다.

물론 이 외에도 중요한 부분들이 많이 있습니다.

그런데 이상하지 않나요?

뭔가 빠진 것 같지 않나요?

투자금을 줄이려면 전세금을 최고가로 맞춰야하는데

최고가로 맞춰야 한다는 이야기가 빠지지 않았나요?

물론 전세를 최고가에 맞추고

무피투자나 플피투자를 할 수 있다면 좋을 것입니다.

하지만 전세 세팅을 할 때 이러한 부분들은 필수적인 사항들이 아닙니다.

오히려 무리한 전세금을 고집하다가

전세를 빼야하는 시기에 빼지 못하거나 기간이 길어진다면

이로 인해 감당해야할 부분이 더 많아지게 됩니다.

마음고생으로 인해서 다른 일에도 집중하기가 힘들어집니다.

전세를 최고가에 맞추는 것보다 더 중요한 것은

적정한 가격으로 전세를 빨리 맞추는 것입니다.

전세 세팅의 알고리즘을 고려하셔서

모두 전세세팅 잘 하시기를 응원드리겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.