[동대문구 임장 마스터하고 꿈 이룰 것23 3주차_0이너피스0] 2주차 조모임 후기

2025-03-13_2주차 조모임

✅가장 선호도가 높은 곳으로 생각되는 생활권, 입지 특징은?

- 답십리. 동대문은 기본적으로 베드타운, 교통이 좋은 곳을 우선으로 보아야 함.
그 다음 이문휘경. 장안은 교통 빼고는 괜찮았음 아이들이 많은 생활권. 
청량리 그 다음. 교통과 환경 중 교통만 있는 곳으로 보임.

- 청량리-답십리-이문휘경-장안.
임보 쓰면서 순서가 바뀜. 청량리의 교통 요소 및 상권이 큰 이점이 될 수 있을 듯 함.
답십리와 이문휘경의 경우, 강남 접근 시 차나 대중교통 모두 10분 차이가 남. 답십리가 그래서 우선순위. 이문휘경은 신축들이 많이 들어오고 있으므로, 앞으로 좋아질 곳으로 보임. 장안은 환경은 좋지만 교통이 불편해서 후순위.

- 청량리를 가장 선호도가 높을 것으로 예상. 
동대문구 입지 특징 - 베드타운으로 업무지구와의 접근성을 고려.
청량리는 다른 역보다 갈 수 있는 곳이 많이 있음. 근처에 시장 등 상권이 발달되어 있음. 
철도로 단절되어 주상복합+신성미소지움 쪽이 좀 단절되어 보이긴 함. 하나의 미니신도시 느낌.

- 전농생활권(신성미소지움-크레시티/청량리 기점 아래 쪽).
청량리역의 수혜를 입음. 크레시티가 대장.
그 다음은 용두. 청량리역 부근은 앞으로 더 좋아질 곳으로 볼 수 있겠음.
전반적으로 교통이 중요한 지역. 청량리역의 교통이 주목할 만함.
그 외 신축/뉴타운 등을 주목할 요소로 보았을때, 전농생활권.

- 청량리역 주변.
임장 후 임보하며 순위가 변경됨. 
인구 연령이 높더라도, 해당 지역에서 우선순위가 있다면 투자 대상으로 고려할 수 있음.
청량리역 주변은 인구 연령이 있다고 하더라도, 
장안은 교통이 멀지만, 버스 통해 군자역으로 7호선 이용하기도 함.
동대문 입지 특징 - 교통 + 연식 포함 환경

- 답십리동.
아파트가 모여 있어 균질하고 생활하기 좋은 느낌.
단임을 하면서 미드카운티, 답십리 파크자이 등 신축 단지가 괜찮아 보임.
중간중간에 상권도 잘 되어 있었음. 
퇴근 시간에 마치고 가니 5호선 답십리역에서 내리는 사람들이 많았음.
어린이들을 픽업하여 놀이터에게 함께 놀고 계신 가족단위 확인이 가능했음.

✅나는 시세 분석을 어떻게 하고 있는지?

- 단지별/평형별 자료(푸버리지). 네이버 부동산에서 호가로 시세 땀.
전세가의 경우, 가장 최저가로 보수적으로 수집함. 
매매의 경우, 탑층, 저층 제외.
생활권별로 3개 정도씩, 구 별로 한 10개 정도씩 추려서 시세 트래킹을 보라고 하심. 최소 매월 초마다. 보다보면 가격 흐름이 변동되는 시기가 오면.

- 호갱노노 등에서 절대가로 투자 범위 내에 들어오는 곳을 추림. 그 다음 전고점 15% 하락 범위에 들어온 단지들 수시로 확인. 지난달부터 푸버리지 사용하여 트래킹 시작.

- 푸버리지 이용하여 데이터 수집. 임보 작성할때 엑셀로 정리하여 가격 정리. 그 이후에는 대장 + 관심 아파트 수시로 가격 체크 하고 있음. 트래커를 만들어서 가격을 확인하는 것이 좀 더 확연한 비교가 되는 것으로 보임.

- 임보 작성 시 엑셀로 수집. 엑셀에 가격대별로 가격대 별로 아파트를 정리함(6-14억). 단지 비교 하는게 더 눈에 잘 보임. 매달 하기는 쉽지 않음. 하락율 높았던 것들은 수시로 네이버 부동산 들어 시세 확인 및 비교.

- 앞마당 만들며 가급적 200세대 이상 전수 조사. 지도에 입혀야 가격이 눈에 더 잘들어옴. 4주차에 1등 뽑기 하며 전고대비 10% 이상 하락한 것들 다른것들과 비교하기 시작. 1등뽑기 할때 쓰는 양식을 활용(지니플래닛 님/https://cafe.naver.com/wecando7/11103652)

✅공급리스크 파악하고 입주장에 대응하는 방법 : 우리 지역의 공급리스크 파악.

- 동대문구 전세가, 매매가가 슬쩍 오르고 있음. 서울 시장은 살짝 보합. 2028년까지 서초+성북구의 공급이 예정되어 있음. 수요에 비해 서울 공급이 워낙 적고 전세가가 상승하고 있으므로, 주변에 공급이 있더라도 앞마당에 큰 영향은 미치지 않을 것이라고 본다. 단지를 뜯어보며 비교 평가하여 투자 결정하기!!

- 싼 매물들이 정리되고 있어 보인다. 3-5천 정도 호가가 이미 올라와 버림.

권유디님 강의에서 사람들이 주목하는 단지 위주로 모두 회복되었다고 함. 
오히려 강의에서 많이 언급하지 않는 단지들도 주목해야 할 듯함.

- 이문휘경쪽 단임, 전임. 신축의 경우 전세가가 매우 낮아 갭이 높은 상태.
용인수지의 경우 전세가가 많이 올랐음(작년 대비 1억). 공급 많은 지역은 갭이 많지만 싸게 살 수 있음. 각자 상황에 따라 판단해야 할듯.

- 아직 갭이 높은 상태. 성북구/서초 뿐만 아니라 평촌/광명까지 공급을 고려해 볼만 함.

- 이문휘경 라그란데 - 전세가가 아주 낮음. 구축보다 신축의 전세가 매우 낮은 상태.
전세 물량도 많아 보인다. 전세가가 좀 내려와 있지 않을까 싶음.
강의에서는 전세가 하락장으로 보고 있지만, 2-3급지에서 보았을때 매매/전세는 조금씩 올라가고 있는 상황. 서울 전체를 두고 보았을때는 강동구(매물 소화 덜됨), 동대문구(이문휘경 자이, 아이파크 등). 공급조사 했을때 성북구가 인구를 주고 받는 상황인데, 그곳은 이미 적정수요를 넘김.

- 전세가 얼마나 빠질지 판단하는 것이 궁금했는데, 강의에서 해당 부분이 다루어짐.
너무 높은 곳이 아니라 사람들이 보지 않는 곳 위주로 살펴보기. 여러개 했을때의 수익률이 나쁘지 않음. 선호할만 한 곳들을 좀 더 생각해 보게됨 - 답십리 1동(+신축/가족단위). 경의중앙선 타고 일산에 아침에 갈때, 청량리에 사람이 많음. 왕십리에서 많이 갈아탐. 교통의 중요성을 깨달음. 
장안동의 경우, 셔틀 처럼 지하철 역에 오가는 버스들이 있음. 거리가 너무 멀어서에 집중하기 보다는, 가족 단위가 살기 좋은 환경이 좋은 것에 집중. 투자 범위 들어오는 단지들의 시세 트래킹 하고 계심. 강의에서 은평구가 나오고, 그 가격대라면 동대문구가 나을지 비교평가할 수 있게 됨. 
약점 있는 단지 / 종잣돈 +1억 되는 단지를 시세 트래킹에 포함해보자 생각하심.
동대문구의 전세가가 많이 빠지지는 않은 것 같음. 그에 따라 매매가가 빠질거라 생각했지만, 그런 상황은 아닌것으로 보임. 보합에서 약간의 상승 기류. 동대문이 생각보다 싸거나 많이 내려가지는 않은 듯 함.