실전준비반 오프닝 강의 후기 _ [인생탐험 깔짝이]만의 임장 보고서 마스터하기!

저는 월부를 시작한 이후로 인강을 재밌게 듣는 경험이 인생 처음입니다,,,

이번 실준반 오프닝 강의도 권유디님께서 정성스러운 오프닝 강의를 준비해주셔서 흥미진진하게 열심히 필기를 하며 강의를 수강했습니다-!

나만의 임장보고서 마스터를 위해 기대되는 실준반 강의를 맛보기 할 수 있는 오프닝 강의 후기 시작해보겠습니다!

[실전준비반 실제 적용해보고 싶은 점]

열반스쿨 기초반을 수강하면서 분위기 임장을 맛보게 되었습니다-!

분위기 임장을 하면서 생전 처음 판교라는 곳에도 가보고, 용인시 수지구도 가보게 되며 그 동네를 파악하기 위해 노력하는 조원분들의 멋진 모습을 보면서 나도 나만의 임장 루트를 짜고, 나만의 임장 보고서를 작성할 수 있는 사람으로 거듭나야겠다는 생각에 실전준비반을 수강하게 되었습니다!

[오프닝 강의에서 깨달은 점]

앞마당의 세세한 기준과 앞마당 만드는 방법에 대해 순차적으로 설명을 해주셔서 본강의를 들으면서

앞마당 만드는 방법을 잘 따라가보고 싶다는 생각이 들었습니다.

분위기 임장 & 입지 분석 → 단지 임장과 시세/단지 분석 → 지역의 법정동별 랜드마크 & ‘핵심입지요소’ 파악 → ‘핵심 입지 요소’ 기준으로 지역 아파트 선호도 파악하여 투자 우선순위를 정하는 방법에 대해 알려주셨는데요, 이를 꼭 잘 활용해서 앞마당을 만들어 가보고 싶네요-!

제가 유일하게 다녀와 본 분위기 임장에 대해서도 설명해주셨는데요!

분위기 임장의 목적은 지역 분위기를 눈으로 확인하고 동네 우선순위를 파악하는데 있다고 해요!

지역 큰 길 위주로 분위기를 파악해보는게 중요하니 단지 내에 들어가기 위해 분위기 임장 루트를 짤 때 힘들어 하지 않아도 된다는 말씀에 마음이 편해졌었답니다-!

또한, 투자하기 좋은 단지 찾는 방법도 같은 가격이면 뭐가 더 좋은지? 또는 같은 가치면 뭐가 더 싼지? 

내가 가진 앞마당의 두 가지 아파트를 비교해 가면서 교통 환경 연식 가격등을 통해 투자 우선순위를 정하는 방법도

정말 내가 앞마당을 가져야만 가능하겠다는 점을 깨달았습니다.

마지막으로 대출에 대해서 깔끔하게 정리를 해주셨어요!

투자에 레버리지를 사용하는 것에 대해 위험요소가 있지 않을까라는 생각을 했었는데요, 

권유디님은 투자 단지 주변 과공급으로 전세가격 일시적으로 저평가되어 있고, 과공급이 마무리되면서 전세가격이 회복하여 회수된 전세금으로 신용대출을 갚을 수 있는 경우에만!!! 투자에 대출 사용해도 된다고 하셨어요!

전세 가격이 가치에 비해 저평가되어 있지 않은 상황에서 단순히 투자금 부족한 경우 대출 사용하는 것은 아니라고 말씀하셨습니다-! 원금보존 역시 가장 중요하니까요!

[보너스 미션] 

아직은 지역 개요에 대해 어떻게 작성하는지 아직 잘 몰라서 나무위키 보고 적었습니다..! ;-)

실전준비반을 통해 만들게 될 내 첫 앞마당 지역 : 경기 평택시

→ 주변 많은 분들이 평택은 공급이 너무 많아서 투자 가치가 없다고 말씀하시는데, 정확히 평택의 어떠한 점이 매력포인트이고, 평택의 가치가 어떠한지 파악해보고 싶어서 선정했습니다.

평택 시청 소재지

본청 : 비전동 (안중, 송탄 등 출장소)

하위 행정구역 : 4읍 5면 16동

면적 : 458.25㎢

인구 : 59만명

평택 지리적 위치

경기도 서남부에 위치한 시. 동쪽으로 안성시, 동북방향으로 용인시, 서쪽으로 충청남도 당진시, 남쪽으로 충청남도 아산시, 천안시, 북쪽으로 화성시, 오산시와 접해있다.

평평한 땅에 연못밖에 없어 평택이라는 지명을 갖게 되었다고 한다.

시 대부분의 지형이 평야와 수십m 정도의 낮은 구릉들뿐이고 큰 산이 없다.

해외 주둔 미군기지 중 단일 기지로 세계 최대 규모인 캠프 험프리스(평택 미군기지)와 송탄 쪽에 위치한 오산 공군기지가 있다.

이밖에도 대한민국 해군 제2함대사령부가 위치한다.

평택 환경

이런저런 새로운 건물들이 계속 세워지고 있자만, 아직 농지가 더 많은 편이다. 

→ 평택 지역은 입지독점성은 높지 않을 듯 하다. 대체 가능한 땅이 많이 있는 듯 하기 때문이다.

평택 도시 구조

평택 시가지와 그 주변지역인 남부(평택권), 마찬가지로 송탄 시가지와 그 주변지역인 북부(송탄권), 그리고 진위천 이서지역인 서부(안중권)으로 구별된다.

평택시 내의 생활 권역

남부의 평택 시내, 북부의 송탄/진위, 서부의 안중/팽성으로 비교적 명확히 분리

LG그룹, 삼성그룹, 고덕국제신도시가 북부

SRT가 정차하는 평택지제역과 소사벌 지구 및 여러 택지지구가 남부

서부지역에는 이렇다 할 개발이 거의 없어서 서부지역의 소외감이 더 큰 문제로 지적되고 있다.

진위면, 서탄면 → 오산시 생활권

평택시 남쪽 접한 천안시의 성환읍 일부 주민들 & 동쪽에 접한 안성시의 공도읍 및 원곡면 일부 주민 → 평택시 생활권

평택시 인구

평지가 많고 서울에서 남부지방으로 가는 길목에 있어서 옛날부터 인구가 많았다.

비슷한 입지 = 안성, 천안

송탄시와 통합 직후에 한동안 인구 정체, 수원 이북의 1기 신도시 및 서울 근교 위성도시들에게 인구 밀렸다.

2010년대부터 시작된 신도시와 택지개발로 인해 2019년 4월 11일 대도시 특례의 조건인 50만명 돌파

특히, 인구 유입에 가장 역할은 삼성전자의 대규모 투자. 세계에서 가장 큰 반도체 공장 평택 고덕에 지으면서 활발히 유입 

경기도에서 10위권 안에 드는 인구수를 가짐과 동시에 경기도내 인구증가율 4위에 등극한 도시가 됐다.

캠프 험프리스 기지, 오산 공군기지, 여러 산업단지, 평택항 등의 영향으로 외국인 인구도 많이 증가하고 있다.

브레인시티

2010년부터 지지부진한 계획이었으나, 2019년 5월 마침내 기공식을 열고 공사에 들어갔다.

아주대병원과 카이스트 반도체 연구센터를 유치하고자 업무협약 추진 중.

현덕지구 개발사업

처음에는 현덕지구에 엄청난 규모의 차이나 타운 만들 계획 조성되고 있었지만, 평택 현덕지구 개발사업은 /대장동 이슈/로 인해 비슷한 논란이 생겨 어떻게 될지 추이를 지켜봐야만 한다. 과도한 규제로 개발 자체를 무산시킬 위기에 빠져있다고 한다.

평택시 경제 산업

농업에서 공업의 비중이 증가하고 있다.

고덕국제신도시 고덕산업단지에서 세계 최대 규모의 삼성전자 반도체 생산공장이 건설 중이다.

현재 3기의 생산라인이 가동중이며, 6기 생산라인까지 예정이 되어 있다.

하지만, 글로벌 경기침체 등 여러 이유로 4, 5, 6기 생산라인은 무산되었고 대신 1조 원을 들여 사무동 2개를 짓기로 했다.

인근의 천안, 아산, 용인, 화성, 수원시 등의 도시들 역시 삼성전자 영향을 받아 발전한 전례가 있기 때문에 평택시 또한 이러한 고부가가치 첨단산업을 중심으로 발전할 것으로 기대하고 있지만, 2022년 시작된 부동산 거품 하락 등이 있다.

칠괴산업단지에 KG 모빌리티 본사와 연구소, 자동차 생산공장 위치.

LG전자는 오산시와 붙어 있는 경계에 LG전자 디지털파크가 있는데, 종사 인원은 19년도에 비해 줄었다.

 SK그룹의 반도체 계열사인 SK엔펄스의 본사가 삼성전자 평택캠퍼스 인근에 위치.

시디즈 유명 의자 회사 세교동 산업단지에 위치.

평택.당진항과 포승국가산업단지는 서평택에 있다.

평택상권

평택역에 있는 AK플라자 평택점과 평택시청 인근에 있는 뉴코아아울렛 평택점이 평택의 유이한 종합쇼핑몰이다. 

대형마트는 지제동에 이마트 평택점,합정동에 롯데마트 평택점, 장당동에 홈플러스 송탄점, 코스트코 평택점(2025.06 오픈예정)과 안중읍 현화리에 홈플러스 평택안중점이 있다.

극장은 평택동에 CGV 평택이 있고, 비전동에는 CGV 평택소사, 메가박스 평택비전(뉴코아), 고덕동에는 CGV 평택고덕, 서정동에는 롯데시네마 송탄이 있다. 평택동에 메가박스 평택도 있었으나 2021년 5월 30일에 없어졌다.

안성 스타필드가 평택 용이동과 인접해있다.