더 좋은 물건으로 갈아타기 : 1편 매도 [모찌롱]

안녕하세요,

'물론이지!' 마인드로 자산을 쌓아나가는 모찌롱입니다.

들어가며

실전반 OT날

담당 튜터님이신 우도롱 튜터님, 14조 도롱이들과

이번 달 원씽에 대해 공유하는 시간을 가졌고,

4년차 투자자로써 원씽을 정하는게 고민이 된다

는 저에게 튜터님께서 해주신 말씀이 있습니다.

"나눔글 쓰는 것도 좋은데

목표보다 수단이 우선이 되어서는 안 되요.

단순히 글을 써야할 것 같아서(수단), 무

엇을 쓸지 고민하는 것은 알맹이가 빠진 고민이이에요.

찌롱님, 월부에 투자 잘 하려고 온거잖아요.

투자를 잘하기(목표) 위해서,

내가 경험한 것들을 글로 남기자(수단)는

"생각의 흐름"이 있어야

그 글이 단순히 글로써 끝나지 않고

"나의 성장에 실질적인 도움"을 주게 되요."

튜터님의 이 조언 덕분에 투자,

특히 매도에 집중하는 한 달을 보내는 것으로

원씽을 정할 수 있었고,

그 결과 너무나 감사하게도 매도가 되어

이렇게 글로 정리할 수 있게 되었습니다.

매도 결정 : 나 자신을 알라!

작년 월부학교 여름학기에서 담당 멘토님이신

제주바다 멘토님♥께서

제 투자 상황을 들으시고

지방1호기를 매도할 준비를 하면 좋겠다

고 조언해주셨습니다.

"지금 OO시장은 매수자 입장에서 투

자하기 좋은 상황인만큼

투자자들이 많이 오고 있어요.

아직은 가격이 크게 움직이진 않았지만

전세 만기가 좀 남긴 했으니

꾸준히 모니터링 하면서 만기에 맞춰서

매도할 준비를 하면 좋을 거 같아요."

멘토님이 말씀하신 '준비'라는 것은

단순히 물건을 내놓고 팔릴때까지 기다리는 것이 아니라

갈아타기를 위한 매도이므로

전세만기(당시 기준으로 10개월 정도 남은 상황)까지

서울, 수도권 앞마당을 집중적으로 늘리고

투자 후보단지를 뽑아놔야한다라는 의미였습니다.

"매도 후 갈아타기"를 강의를 통해 배웠지만,

제 얘기가 될 수 있을 거라고는

이전까지는 생각하지 못했던 것 같습니다.

무엇보다 문제는 내 보유물건에 대한

구체적인 계획이 없었던 부분이었습니다.

매달 원페이지 정리와 전임을 통해

OO시장이 어떤 상황인지 알고는 있었지만

그래서 어떻게 할 것인지에 대한 '액션플랜'이 없었고,

마음 한켠으로 '더 오르겠지'라는

근거 없는 욕망만 갖고 있었습니다.

멘토님의 코칭 덕분에 구체적인 방향성을 잡을 수 있었고,

매도를 결정한 이후로 서울, 수도권 앞마당 늘리기에

질적으로 양적으로

더 집중할 수 있었다고 생각합니다.

투자기준 확인

매수시 저환수원리라는 투자기준이 있듯이

매도를 할 때에도 아무렇게나 파는 것이 아니고

일정한 기준에 따라서 의사결정을 해야 합니다.

강의를 통해 다음과 같은 매도의기준을 배웠고,

1. 목표수익(률)을 달성한 경우

2. 더 좋은 자산으로 갈아타는 경우

3. 리스크 감당이 안 되는 경우

매수시점에 계획한 목표수익에 근접한 상황은 아니었지만

수익구간에 들어와 있었고,

1호기 매도를 통해 생기는 수익에 기존의 종잣돈을 보태서

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 환경이

서울, 수도권에서 조성이 되었다는 판단을 하였습니다.

매도전략 : 편익과 비용의 판단

최초에는 전세 만기에 맞춰서 물건을 내놓아서

(전세 만기 3~4개월 전인 1월),

투자자뿐만 아니라 실거주자까지

매수를 할 수 있도록 계획하였습니다.

다만, 모든일이 생각한대로 흘러가지 않듯이

OO시장의 상황도 기대와는 다르게 흘러갔습니다.

시장의 분위기가 매도자우위가 된 것은 맞지만

매수세가 강하게 붙지는 못했고, 이에 따라

만기 2개월 전까지 (아래 기술할) 목표매도가 수준까지

시세 상승 흐름이 오지 못했습니다.

저는 시장분위기가 좋아지길 더 기다리지 않고

일단 전세를 빼는 게 맞겠다고 판단했습니다.

현재의 시장 분위기만 갖고

가격이 더 올라오지 않을까라고 판단하는 것은

투자자의 자세가 아니라

투기자의 막연한 기대에 지나지 않다는 생각을 했기 때문입니다.

(합리적인 투자자로서의 사고의 흐름을

도와주신 보통아 튜터님 사.. 아니 감사합니다)

실거주 수요까지 잡으려고(편익)

잔금리스크에 그대로 노출되는 것(비용)은

합리적인 결정이 아니라고 볼 수 있습니다.

그보다 어떤 상황이든지 매도될 수 있는 물건을 만드는 것이

본질이라고 생각합니다.

결과적으로 다시 OO시장에는 전세매물이 씨가 말랐고,

전세대기자까지 있었던 터라 내놓은지 1주일만에

단지내 최고가로 전세계약을 마무리할 수 있었습니다.

◆ 편익만 취하려고 하지 않을 것.

◆ 의사결정에 따른 편익과 비용(리스크)를 객관적으로 따져보고

비용이 감당하지 못할 리스크는 아닌지 검토할 것

목표매도가 설정

얼마에 팔까

를 결정하기 위해서 제가 가장 먼저 했던 것은

경쟁물건 확인을 통해 "가능 매도가"를 가늠해보았던 부분입니다.

가능 전세가를 파악하는 것과 같은 맥락에서

집이 팔리려면 내 물건의 가격이 과거도 아니고 미래도 아닌

바로 현재의 시장에서

잠재 매수자들이 받아줄만한

매력적인 가격이어야 할 것입니다.

흔히들 말하는 욕망가에 '갇혀' 있게 되면

원하는 목적(매도)을 달성할 수 없게 됩니다.

가능 매도가 파악을 위해서는

기본적으로 단지내 매물이 몇 개인지,

매물별 상태는 어떤지 전수조사를 수행하고

전임을 통해 상세한 매물 상태와 매도자 상황을

확인하는 것까지 이루어져야 합니다.

(공인중개사마다 물건의 상태를 아예 안 쓰는 곳도 있고

써도 중개사마다 표현하는 방식과 설명의 수준이

천차만별이기 때문에 전임은 필수입니다)

뿐만 아니라 주변 단지의 매물 현황도 똑같이 확인해야 하는데요,

같은 생활권에 여러개의 단지가 있는 경우,

세입자들은 선호되는 단지부터 혹은 싸고 상태좋은 단지부터 선택하는 것이

일반적인 의식의 흐름이기 때문입니다.

제 1호기가 위치한 곳 역시

구축 아파트가 균질하게 몰려있는 생활권이었기에

단지 매물만 확인하는 것으로는

부족하다는 판단를 했습니다.

이렇게 주변 물건을 파악하는 동시에

내 물건의 정확한 상태 확인하는 것이 매우 중요합니다.

(제 1호기의 경우 지방 물건이라

수시로 가서 확인할 수가 없었던 터라,

부사님을 적극적으로 레버리지하였습니다.

매일 연락할 필욘 없지만 부사님과의 관계를

잘 다져놔야 하는 또 다른 이유입니다)

매수한 이후 집을 본 적이 없기 때문에

감가가 얼마나 되었는지,

세입자 부주의로 파손된 부분이 생기진 않았는지

확인하는 것이 필요한데,

이는 매수자입장에서 협상포인트로 이용될 것이기 때문에

매도자인 내가 미리 모든 상황을 파악해 놓을 필요가 있기 때문입니다.

위의 과정을 통해 스스로 판단한 가능매도가를

내 물건의 목표매도가로 최종 결정하기 위해서 주의해야할 것은

가능매도가에 매도했을 때 내 손에 '떨어지는 돈'(즉, 투자금+시세차익)이

더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는 최소한의 수준이 되는지

를 확인하는 것입니다.

이를 위해서는 투자가능 단지 타겟팅이

선행되어야 한다는 결론에 이르게 됩니다.

즉, 타겟 단지가 있어야 투자금 규모가 나오고

내 종잣돈까지 고려했을 때 바로 갈아타기가 가능한

매도가의 마지노선을 결정할 수 있기 때문입니다.

저는 제 상황을 고려했을때

서울/수도권의 4급지 이상 선호단지로 갈아타야

(김인턴 튜터님이 말씀하신 옆그레이드가 아니라)

더 좋은 물건으로 점프업하는 것이라고 판단이 되었고

이에 따른 매도가 하한선을 정할 수 있었습니다.

제가 매물을 내놓을 당시에는 현장 분위기가

일시적으로 20평대에 싼 물건이 다 빠지면서

30평대로 투자자 수요가 이동한 상황이었는데

이런 변수 때문에 매매가를 억지로 더 낮추면

갈아타기 시기 자체에 차질이 생기는 것을 인지하고 있었고

위와 같은 판단을 미리 했었기에

조급해하지 않고 일단 기다려보기로 결정했습니다.

*참고

'떨어지는 돈'은 시나리오(매도금액)별로

세금 및 수수료까지 고려해서 정확하게 계산해야 합니다.

투자자인 매수자라면 십중팔구 가격네고가 들어올 것이고

깎아달라는 말에 감정적으로 반응 하지 않기 위해서는

'그래서 내 통장에 얼마가 꽃히는지'를 먼저 알고 있을때

가능하기 때문입니다.

시세차익만 보고 '아 얼마 벌었네'가 아니라

"xx억원에 팔면 양도차익이 xx원이고

양도세와 중개수수료가 xx원이니까

세후 양도차익은 xx원이 되고

최초 투자금과 합치면 현금화되는 금액은 xx원이다"

라는 걸 매도 전에 미리 알고 있어야

매도자로서의 '판단력'과 '협상력'이라는 것이

비로소 생긴다고 생각합니다.

저는 최초에 생각한 희망매도가에 대한 욕심을 버리고,

가능매도가를 판단한 후 xx원 정도 가격을 낮춘 상황이었고,

이 때 xx원만 더 깎아주면 바로 가계약금을 쏘겠다는 잠재매수자가 나타났습니다.

잠재매수자가 제안한 네고 금액은

이번 인테리어에 들어가는 비용 정도가 되기 때문에

절대 적은 금액은 아니었습니다.

그리고 감정적으로만 생각하면 깎았는데 뭘 또 깎아야 하냐며

네고에 기분이 상할 수도 있는 일이 될 수 있습니다.

하지만 역시 중요한 건 "팔리는 것" 그 자체이고

실제로 매매가 xx원을 낮추더라도

양도세와 중개수수료도 함께 떨어지기 때문에

순 현금흐름은 xx원의 절반 정도만 양보하면 되는 상황인 것을 확인하였고,

굳이 이 금액 때문에 시간과 에너지를 쏟는 것은

오히려 낭비라는 판단이 들어

요청이 들어온 그 즉시 수락할 수 있었습니다.

내 물건의 경쟁력 올리기

'팔릴만한' 물건인가

매도를 하는 과정에서 이 질문에

"예"라고 자신있게 답할 수 없다면

내 물건의 경쟁력이 높다고 할 수 없을 것입니다.

팔리기 위해서는

1. 가격이 싸거나

2. 상태가 좋아야 하는데

제 물건은 단지내 최저가이긴 했지만,

최근에 특올수리된 매물과의 가격차이가

크지 않은 상황이었고,

내 물건이 먼저 팔릴까를 생각해봤을때,

'굳이 최저가라는 이유만으로 내 집을 먼저 선택할까'

라는 의문이 들었습니다.

집의 상태를 고려했을때 매매가를 몇백 낮춘다고

갑자기 경쟁력이 드라마틱하게 올라갈 것이라고 생각할 순 없었고,

따라서 부분 수리를 하기로 의사결정하였습니다.

올수리를 하지 않은 것은 금전적인 문제도 당연히 있었지만

화장실, 상판, 신발장 등 큰 돈이 들어가는 항목은

이미 매수할 당시에 수리가 되어 있던 상황이었고,

도배, 장판, 상하부장 도어, 조명 정도만 했을때

대규모 수리는 아님에도 불구하고

집 분위기 자체가 달라지는 효과를 볼 수 있다고 판단했기 때문입니다.

한 가지 당부드리고 싶은 점은

"경쟁력"을 실제로 업(up)시키는 과정이

현실 세계에서는 녹록치 않다는 점을

인지해야 한다는 것입니다.

이런 현실에 무너지지 않고 버텨내고 극복해 나가려면,

떼아파파 조장님♥이 조언해주신 것처럼 우

리는 단순한 투자자가 아니라

스스로가 CEO라는 마인드

를 가져야 합니다.

인테리어와 관련해서 강의도 듣고 책도 보면서

기본 지식을 쌓게 되면 인테리어 전문가가 되어

일사천리로 일이 해결될 것 같은

착각에 빠질 수 있습니다.

(제가 그랬습니다..)

그러나 이론과 현실 사이에는

생각보다 큰 괴리가 있다는 것을 알게 되었고,

그냥 대충 할까라는 유혹의 손길에 끌리게 되는

순간이 찾아왔습니다.

다행히도 이런 순간이 분명히 온다는 것을

인지하고 있으면

정신을 차릴 수 있다는 것을

배움을 통해 알고 있었고 ... (메타인지)

"이게 한 두푼도 아니고 대충 하지말자.

사장님들도 다 사정이 있으니까

일견 기분상할 수 있는 말도

할 수 있는 거라고 생각하자.

감정적으로 대응하지 말자.

일의 일부라고 생각하자"

라는 자기암시를 통해

평정심을 되찾을 수 있었습니다.

갈아타기 목적의 매도라면 해야할 것 : 투자가능 단지 타겟팅

매도를 왜 하는가

갈아타기를 목적으로 매도를 하는 경우 뿐만 아니라

무언가 의사결정을 한 후 행동에 옮기는 과정에서

본질적인 질문을 잊어서는 안 될 것입니다.

매도에 있어서는

매도를 왜하느냐가

본질적인 질문이 될 것입니다.

더 좋은 물건으로 바꿔끼기 위해서

매도를 하는 상황이라면

1호기 매도는 그 갈아타기라는

큰 목적하에서 거쳐야 하는 하나의 과정임을

잊지 않아야 합니다.

즉, '매도만 한다고 끝나는 게임이 아니다'

라는 걸 알아야 합니다.

매달 앞마당 전수조사 하면서

시세를 업데이트하는 동시에

TOP3 물건을 뽑는 과정의 반복은

갈아타기가 목적이라면

단순히 투자실력을 높이기 위한 모의투자 개념에 그치면 안 되고

이를 통해 '투자 장바구니'를 확보하는 과정으로 만들어야 합니다.

전수조사라는 것은 말이 쉽지

실제로 적지 않은 시간 투입이 필요한 행위이고,

그 과정에서 정신적, 육체적 체력도 만만치않게 소모가 됩니다.

무엇보다 그렇게 시간과 노력을 들여서 뽑은

나만의 TOP3 물건이 정말 괜찮은 저평가 물건일까라는

의구심도 지워지지 않는 것이 사실입니다.

그런 의구심이 들 때 누구는 의미 없는 짓이라며

전수조사를 소홀히 하고 대충 돈에 맞는 단지를 투자하고 끝낼 것이고

또 다른 누구는 좌절하지 않고,

이 고통과 비효율의 시간이

나를 성장하게 할 거라는

확신을 갖고 의구심을 떨쳐낼 것입니다.

그리고 이 둘의 차이는

비교하기도 어려운 결과

(금전적으로도 그리고 정신적으로도)로

나타날 것입니다.

그렇기에, 힘들고 지치고 이게 맞을까라는 생각이 들면

오히려 성장의 시그널로 받아들이시기를 바랍니다.

마치며

부서이동으로 24년 하반기 동안

월부생활을 하지 못해

심적으로 힘든 시기를 보냈습니다.

기억해보면,

일 자체도 익숙하지 않은 탓에 너무나 고통스러운데,

동시에 앞마당 늘리는 것은 고사하고

매물 하나 보러도 못 가는 상황이 되니

하루 빨리 앞마당을 늘려서

더 좋은 물건을 찾아야 할 것 같은

조급함, 조바심도 크게 들었던 것 같습니다.

누군가에게 기대고 싶은 마음에

용기내어 연락드린 보통아 튜터님♥께서 해주신

말씀 덕분에 다시 시작할 수 있었습니다.

이 글을 빌어 다시 한 번

감사하다는 말씀 드리고 싶습니다.

"원하는 목적에 맞게 조절하는 것이 중요해요,

남들 할 때 못 할수도 있다고 생각해요,(괜찮아요) ...

다만 그 상황이라는 것은 스스로 만들어야 가능한 거에요,

한계를 생각하면 할수록 제자리 걸음 뿐일 거에요"

저를 행동하게 만든 것은 제 자신이 잘나서가 아니라

100%

주변에 있는 동료들 덕분이라는 생각을 하게 되는

요즘입니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

[더 좋은 물건으로 갈아타기 : 1편 매도]

1. 매도 결정 : 나 자신을 알라!

2. 투자기준 확인

3. 매도전략 : 편익과 비용의 판단

4. 목표매도가 설정

5. 내 물건의 경쟁력 올리기

6. 갈아타기 목적의 매도라면 해야할 것 

: 투자가능 단지 타겟팅