사는 순간 n억 번 갈아타기, 서울 2호기 투자 경험담 [후추보리]

안녕하세요!

후리한 삶을 꿈 꾸는 후추보리입니다🤗

21년 초 고점 가까이 매수해서

실거주하던 경기도 0호기를 매도하고

24년 말 거주-보유 분리로

서울 2호기를 투자하게 되었는데요,

연말의 두근거리던 마음을 가라앉히고

투자 의사결정 과정을 돌아보며

배울 점을 복기해보려고 합니다.

투자 직후 복기글은 여기에💛

첫 월부학교, 3건의 계약을 했습니다 [후추보리]

흔히 갈아타기를 할때

내 집을 깎아주고 갈 집을 더 깎으라고

하시는데 저도 그렇게 했습니다.

3천 깎아주고 5천 깎아 샀습니다.

올수리 했는데 아깝지 않아요?

현생에서는 이렇게 물으시는 분도 계신데

괜찮아요 저도 특올수리집 샀습니다.

그동안 모은 종잣돈과 용기를 좀 보태서

경기도 방2개 20평을 서울 30평대로,

매매가도 n억 높고 전고점도 n억 높은

더 가치 있는 단지로 바꿀 수 있었습니다.

사실 수도권 투자를 바라본지는

얼마 되지 않았습니다.

0호기는 작년 여름까지만 해도

제가 매수한 X.5억보다 8천 싼

X.7억으로 거래되고 있었는데,

투자 공부를 하고 나니 언젠가는

가격이 가치를 따라갈 것이라고

생각하게 되어 마음이 차분했고

실거주도 하고 있었기 때문에

8천이나 손해 보면서

갈아탈 생각은 하지 않았었습니다.

그러다 가을 들어 분위기가 좋아지면서

상승 거래가 발생하며 하락 폭이 줄어들었고

8월에 투자코칭도 받았겠다!

가을학기 광클 성공까지!

우주의 기운이 모이면서 지금이다!!

투자 데드라인을 2월->12월로 당기면서

자산재배치를 적극적으로 고려하게 됐습니다.

24년 10월,

"실거주 집 파는거 확실해요?

팔면 손절이에요.

함부로 할 일은 아니라는거죠.

뛰어넘을만한 갈아타기를 해야해요."

라고 말씀하셨던 라즈베리 튜터님께서

24년 12월,

"이것만으로도

2~3억 버는거라고 보거든요.

의미 있는 갈아타기가 되는거죠."

라고 말씀해주실 때까지



내가 무슨 행동을 해서

ok를 받을 수 있었는가를 돌아보면

매일 앞마당 시세 조사하고

나에게 맞는 투자 후보 단지를 뽑고

매물을 보고 와서 정리하고

튜터님과 씽크를 맞추고 반복하는 과정들이

확신을 갖고 투자를 결정하는 데

직결되는 효과 활동이었습니다.

Step 1.

나만의 투자 바구니 만들기

1. 가용 투자금 파악

학교 첫 달, 튜터님과 1:1 대화를 통해

아래와 같은 로직으로

제 목표와 상황을 점검하고

가용 투자금을 메타인지 했습니다.

00억이라는 자산 목표를

내 현실이라고 몰입하고 믿는다

▽

부동산 투자로 오래 가기 위해

대출을 다 갚고 투자하기로 한다

▽

사람들 따라서 좋은 거 X

내 투자금에 맞게,

덜 좋더라도 적은 투자금을 들여서

볼륨을 키우는 투자를 한다

2. 갈아탈 단지 파악

매일 시세 파악 루틴을 가지고

투자금 2억대 / 2.5억대 / 3억대 / 3.5억대

이런식으로 금액대를 5천 단위로 끊어서

앞마당에서 투자금별 후보단지를 뽑은 뒤

매물을 많이 봐야한다고 하셨습니다.

그럼 흐릿한 앞마당에 갈까요

투자금에 맞는 단지를 보러 갈까요?

라는 질문에 '둘 다 하세요' 라는

답변을 해주셨습니다😊ㅎㅎ

그렇게 매일 저녁 전수조사

-> 다음날 점심시간 전임

-> 퇴근 후 매임 -> 반복하면서

월말에 top3를 뽑고 발표하며

튜터님과 씽크를 맞췄습니다.

드디어 두번째 달 최임 제출 전,

앞마당 top 10 단지 정보와 함께

1등 매물에 대해서 여쭈어봤습니다.

'튜터님 지난 주말 보고 온 ㅇㅇ단지 매물이

괜찮은 것 같아서 앞마당 시세 다시 살펴보며

비교평가 해보고 투자 검토하여 연락드립니다.

단지를 잘 찾은 것인지 & 적극적으로

매도를 내놔도 될지 궁금합니다!'

(튜터님 답장 기다리며.. 두근두근)

까톡!!

'후리님~ 후보단지 1,2 모두

기존 보유물건 매도 후

갈아탈만한 가치가 있다고 생각합니다.

만약에 제가 후리님이 이때까지

본 것들 중에 고른다면..

.

.

.

네 이제 적극적으로 움직이셔도

좋을 것 같습니다.'

✔️잘한 점

- 미리 투자코칭으로 방향성 잡아둔 점

- 튜터님 말씀 수용하고 행동한 점

(투자금 디테일 수정, 매임 자주)

- 단지에 대해 계속 여쭤보고 생각의 씽크 맞춘 점

✔️아쉬운 점

- 수도권 앞마당이 적었던 점

- 투자금 계산을 더 보수적이고

정교하게 했어야 했음

(소액 청약저축처럼 깨지 않을 돈은

리스크 대비용으론 계산하지만

실제 가용 투자금에서는 제외 처리,

예상치 못한 연말 성과급 감소로 타격,

최초 계획 대비 빠른 투자로 인한

저축액 감소와 계산 실수까지;;)

- 매도 과정에서의 소소한 아쉬움

(글이 길어져서 매도는 따로 복기하겠습니다)

Step 2.

있는 앞마당에서

놓친 단지는 없나?

top 10 우선순위를 세우고 나서는

적극적으로 매도 의사를 비치며

손님을 받으니 일주일도 안되서

실거주 집 매도에 성공했습니다...!

'잘 하셨네요^^

그래요 후리님

이제 정신 바짝 차리고

물건 털러 다니셔야 합니다

아직 끝난거 아니니까요.'

-라즈베리 튜터님-

어느새 데드라인으로 정한 12월이 됐고

새로운 임장지를 혼자 임장하면서

초조한 마음 + 설레는 마음으로

어느 단지가 내 타겟에 들어올까

앞마당의 단지는 어떻게 구워삶을까

눈에 불을 켜고 발에는 모터를 달고

뽈뽈 돌아다니며 투자에 초집중했습니다.

하지만 학교 막바지로 다다르며

더 컴팩트한 시간 속에 체력도 딸리고

매도 잔금이 2달도 안 남아서

설렘보다 초조함이 점점 더 커지고

당장 이사 갈 집도 구해야 해서

월세 매임도 다녀야 하는 상황..!😭

이사 경험이 없던 저는

당장 다음 달에 집 비워줘야하는데

이사 갈 집이 없으면 어떡하지?

하는 생각에 투자 매임보다

실거주 매임을 더 다니게 됐고ㅠㅠ

마지막 달은 사전임보와 함께

최종 투자 검토 top3를 제출해야했는데

그 사이 추가로 매임한 단지가 많이 없다보니...

앞마당 시세를 다시 뜯어보고

임장지에서 살릴 단지가 없나 살펴보고

지금까지 본 매물을 다시 검토해봤는데..!

이 과정이 오히려 투자로 이어졌습니다.

(앞마당 더 살펴보라고 해주신

베리 튜터님 감사합니다💛)

*

이때는 1등 뽑기를 반복하면서

제 투자금에 항상 @억대 전후의 단지가

걸린다는 걸 알고 있었기 때문에

@억 +- 금액대 단지의 시세를

집중적으로 봤습니다.

전수조사 시트에서 매매가로 정렬한 뒤

전세가/매전차/전세가율을 숨기고

1. 생활권 내 저평가 단지

2. 매매 금액대별 저평가 단지

2가지 저평가 교집합 단지를 추렸습니다.

학교에서 선명하게 만든 앞마당 덕분에

지난달 top 10보다

후보 단지가 더 많이 나왔고

판단도 빨라졌습니다.

*

전고점 대비 하락률보다

가치에 집중하라는 말씀에

하락률로 필터링하지 않았고

최종 top3를 추린 후

참고용으로만 확인했습니다.

단, 옆그레이드 방지를 위해

기존 0호기보다 전고점이 낮은 단지는

실익이 없다 생각하고 후순위로 뒀습니다.

*

저평가라고 생각한 단지들을 모아

급지/입지/선호도를 고려해서

나름대로 우선순위를 세웠고

강남/시청/여의도 3대 업무지구까지 걸리는

시간/호선/환승횟수를 적으면서

심플하게 판단해보려고도 했습니다.

마지막으로 전세가/투자금을 펼치고

3. 투자금별 저평가 단지를 추렸습니다.

매매가는 저평가 되었지만

투자금에서 벗어나는 단지들이 있었고

이미 현장에 여러번 다녀와서

조정이 되고 안되고, 판단이 섰습니다.

어라? 남은 단지 중에

지난 번에 본 이 물건..

이거 괜찮은데?

✔️잘한 점

- 앞마당 샅샅이 살피고 하락률보다

가치로 판단하려고 한 점

- 윗단지 아랫단지 이미 보고 온 점

- 윗단지 매물 많이 보고

가격 조정 시도해본 점

✔️아쉬운 점

- 중요한 시기에 우선순위 흔들리고

시급한 일(이사)에 정신이 팔린 점

- 새로운 임장지를 더 털어보지 못한 점

Part3.

사장님~ 일단 얘기라도 해봐주세요!

.

.

생각보다 오래 걸려서...

협상부터는 2편으로 돌아오겠습니다!

💛 coming soon 💛

읽어주셔서 감사합니다!

💌후추보리 투자 경험담💌

🔗24년 2월, 선명해진 0호기

🔗24년 3월, 지방 1호기 복기

🔗24년 8월, 갈아타기 코칭 후기

🔗24년 12월, 매도 중에 느낀 점

🔗24년 12월, 갈아타기 성공 후기

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