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지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
지방과 서울에서 투자 물건을 고르는 기준은 다르다.
수도권은 시기만 잘 분석하고 사면 되지만 지방은 시기 + 단지까지 잘봐야함!
지방은 단지 잘못 선택하면 거의 안 오를 수 있다.
지방투자 진행시에 알아야할 두가지 POINT!
1.지역별 매매와 전세 상황 → 정리할 게 없다. 왜? 그냥 바닥이라
수도권은 전고점을 뚫은 곳도있고 15%이하인것도 있고 다양해서 수도권은 잘 봐야하지만 지방은 지금 아예 바닥이다. 상황은 쉬운데 다지 고르는게 어렵다.
2.지방 사이클 특징을 알아야함
지방 투자는 투자 범위를 좁혀야한다.
서울은 뭐라도 해도 다 오르지만 지방은니다. 정말 줌심부 단지도 안오를 수 있다는 걸 알아라.
의미없는 임장지는 없다. 비교평가 할 수 있는지역으로 다 가봐라 언제 기회가 올지 모른다.
수요가 있는 곳을 투자하는게 지방의 핵심
1.수요=인구수!! 제일 중요!
상승장에 집 살 수 있는 사람도 많고 거래량도 많고 전월세 찾는 사람도 많다. 그리고 공급물량을 빨리 해소할 수도 있다.
그래서 되도록 광역시에서 선택하면 좋다. 그러나 비싸면 투자 안함
인구 수에 따라서 지역마다 투자 범위를 다르게 설정해야한다.
인고 50만명의 지역은 수요가 있는 지역
광주, 전주, 울산, 부산, 창원, 김해, 대구 등
부산은 진구까지, 대구는 달서구, 북구까지 투자가 가능하다.
인구가 줄어들수록 투자 범위가 보수적이여야한다.
2.건물의 가치가 큰 단지
지방의 강남이라 생각하는 땅에도 연식이 좋지 않으면 애매하다. 그래서 잘 파악해야한다.
부산이나 대구 같은 경우는 연식보다 땅이 더 중요하짐나 그외는 연식에 비중을 두고 접근해야한다.
주의점! 구축은 정말 이지역 사람들이 좋아하는 구축인가 봐야한다. 학군, 부촌 같은!
3.선호도
지역별로 선호 동네 단지가 정해져있다.
이 지역은 왜 이런 단지를 선호할까?, 이 지역은 이런 단지를 선호하네 이런걸 파악하고 적용해보기
특정 동네에 반드시 살아야하는 이유가 거의 없다. 학군 뺴고나면 자차로 30분내 직장 출퇴근 가능, 부산과 대구 빼면 광주도 끝에서 끝까지 30분이다. 직주근접 필요없어서 땅의 가치가 안큼 그래서 연식, 환경이 중요함
연식, 브랜드, 택지, 규모, 연식
4.커뮤니티 형성
부자끼리 살고, 공부 잘하는 사람들끼리 이런 커뮤니티가 되면 그 지역에서 선호하는 동네가 되는 것이다.
특정 단지 에서 특정 중하교 보낸 ㄴ그런 부분도 그렇기에 디테일하게 파악해야한다.
수요를 가진 동네는?
지역 내 선호도를 구성하는 요소가 천차만별이다.
학군, 광안대교 보이는 좋은 뷰, 브랜드, 입지, 연식, 등 그래서 특징을 잘 살펴봐야한다.
수도권 갔는데 너무 좋으면 그돈으로 중심에 있는 구축도 할 수 있을않을까 해야한다. 수도권 투자는 땅을 사는 거니까
지방은 웅장하고 두산, 제니스 건설사면 선호한다.
중소도시
구축도 학군지라면 상승폭을 보여줌 , 학군의 힘이 크지 않은 지역은 땅의 가치가 높지 않다. 정말 위험할 수 도 있음
지역의 대장은 항상 신도시가 아니라 구도심에 신축이 된다.
구도심 사람들 중 아무리 신도시 생겨도 거기는 전주로 아니야 거기는 원주 아니야 그런 사람들이 있따. 구도심의 힘이 굉장히 막강하다. 지방에서는
압도덕 땅의 가치를 갖고있는 곳이 학군의 힘 - 창원 같은 곳
학군 힘 크지 않은데 환경 좋을 수도 있고 택지 구성되며넛 사람들이 모여 살 수도 있고
여러가지를 조합해서 선호할 수 있어요.
학군이 막 좋아지 않아도 중, 고 , 초 보내면서
구축- 학군지/ 직장 환경, 학군이 압도적이지는 않지만 종합접으로 좋은 단지 / 부촌 동네(변호사, 의사동네)
단지분석하다보면 구축인데 가격이 되게 높게 형성되어있는 단지가 있따.그런 단지가 모여있는 곳이 전통적인 부촌일 확률이 높다.
직장- 지역에서 인구 수 유입요소 / 질과 양이 중요함
그지역의 소득과 일자리 규모가 연결안됨
광주는 북구가 일자리 규모가 가장 큰데 가장 못산다. 반면 수도권은 일자리 규모와 사람들의 소득이 연결된다.
사업체수 500이상수는 대기업의 개수 , 사업체 중 대기업의 퍼센트 비율- 질
종사자 수와 대기업 수가 적다고 경쟁력이 낮은 지역이 아니라 선호하는 생활권과 단지를 아는 게 훨씬 중요하다.
전주와 김해가 안좋아가 아니라 일자리 부분에서는 아쉽다.
교통- 중요하지 않아서 제외해도 됨
주요 업무지구 기준으로 내 단지가 몇 분 걸리는지 판단
감계지구는 교통 체증이 심하다. 외각 택지라도 다 좋은게 아니라 교통 봐야한다.
대중교통의 의미는 부산, 대구, 대전의 의미가 있다.
중소도시: 교통이 크게 의미없음
학군- 광역시 내 학군지로 기능하는 지역에 대한 학군 수요를 반드시 파악해야된다.
수능 만점자 아니면 의대생 비율/ 지역 내 공부 잘하는 사람들이 어느 동네 가는지 제일 중요하다.
울산은 자체 평균 소득이 높아 전국에서 돈을 제일 잘 번다.
환경
백화점 개수, 대형마트 개수 셀수는 있지만 지방에 눈에 보이는 게 좋은 게 좋은거다. 정성적인 부분이 훨씬 중요하다. 백화점 대형마트가 부족해도 신축과 택지 거주지로 선택한다.
택지 정보 시스템에 들어가면 위치 확인할 수 있다.
공급
3년간 누적 공급량 확인
구별 공급물량 확인, 영향받는 지역 공급물량 확인
과거 복기해보며 어디에 영향이 있을지 영향이 크게 없을 수 있겠다라고 판단해야한다.
부산 진구에 공급 물량이 많았는데 바로 옆에 있는 연제구 동래구는 전세가격이 빠졌는데 해운대구와 북구는 전세가격이 안 빠졌네.
3년 내내 입주 단지의 위치 확인
매수 매도 보유에 대해서 공급으로 판단이 가능하다.
매수 : 공급물량 있으면 전세 물량 전세 가격보다 세입자 전세 가격이 더 떨어질 수 있다고 예측하고 리스크 대비할 수 있따. (전세 물랴이 많다. 그럼 이물건 지금 싸지만 더 내고 해볼 수 있겠다. 혹은 가격이 더 떨어질떄까지 기다려볼 수도 있겠다 하며 매수를 한타임 더 쉬어갈 수 있음, 물랴이 적으면 전세 각겨 상승, 매매 가격 상승한다. 매수시에 공격적으로 할 수 있다. 이 단지 사려고하는데 전세 물량이 없네 그럼 전세 가격이 떨어질 요인이 전혀 안보이네, 가격도 안떨어지겠네 , 빨리 매수해야겠다. 판단 할 수 있는 거죠.
보유관점: 물량과 전세 가격이 어떤 흐름을 보이는지 파악하고 세입자 재계약 관련한 판단 기준을 정하고 행동한다.
매도 시점 : 공급이 많고 방어가 안된다면
공급을 유심히 봐야한다.
앞단에 이런특징 가진 지역을 찾아라.
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