안녕하세요~~ 쪼러쉬입니다:D
최근 1호기를 하게 되면서
첫 잔금 경험을 하였고
잔금일을 3.31일로 협의하였는데
잔금하는 당일날 다음날로
연기할 수 있냐는
황당한 요청을 받게 되어
이렇게 글을 쓰게 되었습니다.
제가 투자한 물건의 조건은
매도인이 2년전 수리를 다 해놓고
임차인이 살고 있었는데
집을 매도하고 싶어서 임차인을 내보내고
매도인의 언니가 거주하고 있던 상황이었습니다.
새로 임차인을 맞추지 않아도 되는 조건이었죠~!!
통상 전세 계약서는 잔금일에 쓰게 되지만
언니분이 3.31일에 올 수 없는 상황이셔서
본계약일에 매매, 전세 계약서를 모두 작성했었습니다.
그 뒤로
실전투자경험담 게시판에 있는
잔금 준비 글들을 보며
이체한도 늘리기, 인감도장,
법무사 섭외, 당일 채권 확인 등
챙겨야 할 것들을 철저히 챙겼습니다.
(나눔글 써주신 많은 분들 감사합니다><)
혹시나 더 챙겨야 할 것들이 있을까
우려가 되어서 주변 동료,튜터님에게
여쭤보았지만 잔금일은
큰 특이사항 없이
돈만 잘 보낼 수 있으면
문제 없을거라고 조언해주셨습니다.
드디어 잔금일!!
어렵게 네고해주신 매도자님
공급폭탄인 곳에서 리스크를 줄여주신 세입자님
저와 매도자 사이에서 고생하신 부사님께
감사표현을 하고자 케이크를 사갔습니다.
그른데..
부동산에 도착 후
법무사분이 서류 정리를 하시는 중에
매도자분께서 혹시 잔금일을 하루
늦춰줄 수 있냐고 제안이 왔습니다.
엥?
무슨 일인지 여쭤보니
집을 매도하면 양도세가 1.5억이 나오고
3.31일 잔금시 양도세 5월 말 납부
4.1일 잔금시 양도세 6월 말 납부
할 수 있다고 합니다..
<알게된 점>
등기부등본 확인할 때 집을 오래 가지고 있는
매도자라면 양도세가 많이 나올 수 있다!
새로 전세를 맞춰야 한다면
양도세 관련 잔금일을 늦춰 볼수도 있으며,
네고 협상카드가 될 수도 있겠다!
"왜 나에게 이런 일이 일어나지.."
라는 생각이 들었고
제안을 거절할수도 있었지만
매도자의 언니분께서
제 임차인이 되는 것이기 때문에
처음부터 관계를 불편하게
만들고 싶지 않았습니다.
오히려 "이거 나눔글 소재다.."
라는 생각도 동시에 들었습니다.
잔금을 다음날로 늦출 경우에는
계약서에 있는 날짜를 수정하거나
새로 뽑아야 합니다.
그리고 다음날 다시 와야 하죠...
저희의 시간은 소중하고
임장과 임보를 해야 할 시간에
먼 거리를 다시 와야 한다는 생각에
걱정이 앞섰습니다.
이때 법무사분께서 말씀하시길
수정된 매도, 매수계약서에
도장을 다 찍어 놓고 가져간 뒤
다음날 잔금이 들어 오고
매수자에게 연락이 오면
등기소에 접수하면 된다고 하셨습니다.
원칙은 다시 만나서
잔금을 보내서 확인을 받고
등기접수를 해야 하지만
매도자 분께서는 제가 편의를 봐준거니
믿고 기다려 주신다고 하셨습니다.
<알게된 점>
잔금일을 늦출 경우
새 임차인과 협의가 필요한데
내 케이스처럼 가족관계가 아니라면
매도인 리스크일수도 있겠구나!
내가 혹시 매도할 일이 생기면
양도세 관련 철저히 알아봐야겠다!
그렇게 계약서 수정을 하였고
기다리는 동안 저의 상황을
적적한투자 튜터님께 전화로 말씀드렸습니다.
튜터님께서는 아직 매도인 명의니까
"혹시 나쁜 맘 먹으면 대출을 받을 수 있어요"
"등기부등본을 확인해보세요"
라고 말해주셨습니다.
또 지금 밖이니까 법무사분이나 부사님에게
전화해서 이런 상황이 괜찮은건지 물어봐도 괜찮다고,
그래도 괜찮은거라고 안심시켜주셨습니다.
절대 돈 입금은 먼저 하지말고
매도인이 익일까지 권리변동이 없을거라는
확약서도 받아 놓으면 좋다고 당부해주셨습니다.
감사합니다 튜터님..❤️ㅠㅠ
<알게된 점>
드문 케이스지만 잔금일이 늦춰진다면
나쁜 맘을 먹은 매도인의 대출을 막기 위해
등기부등본 확인, 권리변동x 확약서를 받아 두자.
다시 부동산에 들어가서
튜터님의 조언을 얘기하였고
특약에 잔금일 익일까지
권리변동이 없도록 명시했기 때문에
이 것이 유효하다고 하셨습니다.
법무사님께서도
채권이 하루마다 바뀌기 때문에
내일 날짜로 달라질 수 있다고 인지시켜 주셨고
잔금 연락이 오기 전 미리 등기 접수를
하지 않겠다는 확약서도 써주셨습니다.
추가로 잔금 영수증도
4.1일에 잔금 입급 됐을 시 유효하다고
명시한 영수증을 새로 받았습니다.
전세 계약서도 다음날로 수정했습니다.
이렇게 상황이 마무리 되고
4.1일 일어날 일들을
부사님과 다시 정리 하였습니다.
0. 등기부등본 권리변동 확인
1. 4.1일 오전 잔금 입금 후 부사님 통화
2. 매도자 잔금 입금 확인
3. 법무사 연락하여 등기소 등록 (접수증 요청)
4. 수정된 전세 계약서, 중개비 소득공제용 현금영수증, 전세금 영수증 등기우편으로 발송
그러고는 현재 매수 단지의
최근 거래 상황을 브리핑 해주시고
저에게 잘 산거라고 축하까지 해주셨습니다.
선물로 디퓨저까지 받았고
인사 드리고 부동산을 나왔습니다.
그른데..22
4.1일 채권을 다시 확인해보니
3.31일보다 12만원 늘어나 있었습니다ㅠㅠ
법무사 분께서는 조심스럽게
이런건 매도자의 필요에 의해 잔금이 지연된 것이니
매도자분께 말해서 받아 내야 한다고 하셨습니다.
바로 부사님께 상황을 설명드리고
매도인분과 조율해주셨습니다.
선수관리비 16만원이 나오는데
거기서 12만원을 제하는 것으로 협의가 되었습니다.
등기부등본상 권리변동이 없는 것을 재확인 하고
잔금을 보낸 후 부사님께 전화드렸습니다.
매도인께서 입금 확인 문자를 보내주셨고
법무사분께 연락을 드려
취득세, 법무수수료를 정산했습니다.
오후에는 등기 접수증까지 전달 받았습니다.
이렇게 우당탕탕 잔금이 마무리 되었습니다.
'설마 잔금일에 뭔 일이라도 생기겠어?'
안일하게 생각했었는데
역시 투자는 대응의 영역이라는 것을
다시 한 번 깨닫게 되었습니다.
의도치 않았지만 작은 경험이 하나 쌓였습니다.
저같은 상황이 왔을 때
이 글을 참고하시어
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
그럼 모두 독강임투 화이팅입니다!!!
감사합니다:D
※ 잔금일 연기시 비대면 PROCESS
1. 수정된 계약서 작성
2. 권리변동 없게 특약 및 확약서 작성
3. 등기부등본 확인
4. 잔금 후 부사님 연락
5. 법무사 연락 및 정산
6. 중개비 정산
7. 전세 계약서, 영수증 등기로 받기
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