광명시 분위기 임장 후기

안녕하세요 광명 지역 분위기 임장 후기 작성합니다.

광명사거리역 8번 출구 시작 ~ 광명사거리역 1번 출구 종료로, 크게 4개 생활권을 거쳐 임장 진행했습니다.

1 . 광명사거리역 8번 출구 ~ 빌라촌

지하철에서 나와 마주한 광명사거리역 사거리의 풍경은 서울 은평구의 연신내역/불광역 같은 전형적인 구시가지 유흥 상권 모습이었습니다. 하지만 한 블록 정도를 걸어서 골목에 들어가니 센트럴아이파크(25년 11월 입주 예정)와 자이힐스테이트skview(27년 7월 입주 예정)가 공사하고 있는 모습이 보였습니다. 따라서 이런 신축 단지들의 입주가 완료된다면 주변 상권도 개선될 것이라는 생각이 들었습니다. 두 신축 아파트 단지의 환경적인 부분에 대하여 이야기하자면, 센트럴아이파크의 경우 평지 지형에 단지가 형성되지만 자이힐스테이트skview의 경우 일부 단지가 심한 언덕 지형에 형성되는 것으로 확인했습니다. (주변 빌라촌을 걸으며 경사 확인) 5년 정도 뒤에 다시 와서 어떻게 생활권이 변해있을지 궁금해지는 첫 번째 생활권이었습니다.

2 . 철산역 부근 롯데캐슬&skview ~ 주공13단지

빌라촌을 지나 대로변을 하나 건넜고, 롯데캐슬&skview 단지와 자이더헤리티지(25년 5월 입주 예정) 공사부지가 나왔습니다. 도로가 넓어지면서 사람들이 좋아할만한 거주 분위기를 갖고 있다고 느껴지며 생활권이 달라졌음을 알 수 있었습니다. 뒤이어 나온 주공13단지는 86년식이라고 보이지 않을 정도로 관리가 잘 된 모습이었습니다.

롯데캐슬&skview 상가 건물 및 철산역 주변 상권이 인상 깊었는데, 유흥 상권이 전혀 없이 학원가 등을 비롯한 양육 친화적 상권과 많은 병원들이 들어서 있었습니다. 전반적으로 광명사거리역 쪽보다 쾌적하고 아이를 키우는 가구도 거주하고 싶을만한 생활권이라고 보였습니다.

3 . 철산 로데오거리 부근 신축 & 구축 아파트 생활권

철산역 대로변을 지나니 로데오거리가 나왔고, 주변의 신축 및 구축 아파트 단지가 나왔습니다. 2번에서 언급한 생활권보다는 철산역 중심 상권에서 좀 멀어졌다는 느낌을 받았습니다. 도덕파크타운 1,2단지를 비롯한 구축 단지 안으로도 잠시 들어갔다 나왔는데, 거기에도 상가가 있고 작은 학원가가 형성되어 있어 어느정도의 거주 편의성이 있다고 보여졌습니다. 다만 1번 생활권의 빌라촌정도까지는 아니지만 약간의 언덕이 있어 이 부분을 살짝 꺼리는 사람들도 있을 수 있겠다라고도 생각이 들었습니다. 종합적으로는, 2번에서 언급한 주공13단지의 상권보다는 조금 덜 쾌적하지만 나름의 입지를 가지고 있다고 판단했습니다.

4 . 광명사거리역 1번 출구쪽 ~ 광명아크포레자이위브

임장을 시작한 8번 출구 반대쪽의 생활권을 전부 보지는 못했고, 호갱노노에서 살펴봤던 아크포레자이위브까지만 다녀와봤습니다. 도보로 15분 정도 평지를 걸으면 지하철 이용이 가능했고 아크포레자이위브와 역 사이에 추가적인 공급이 있을 거 같은 부지가 있었습니다. 전체적으로 상권 자체가 아직 부족한 느낌이었고 추가 공급이 이루어진 후에 다시 와봐야 할 곳이라고 생각했습니다.

<결론> 1/2/3/4번은 대장 아파트(롯데캐슬&skview 클래스티지 최다 세대인 25평형 기준)
1. 저평가 : 절대적으로는 전고점(11.8억) 대비 10.4억으로 12프로만 빠져있는 상황이지만, 주변 구축과 가격이 엇비슷하여 상대적 저평가라고 볼 수도 있음.

2. 환금성 : 1313세대로 환금성 좋음.

3. 수익률 : 수익률 100퍼 기준 전고점보다 3.3억 더 올라야 하는 상황으로 월부 기준 좋지는 못함.

4. 원금보존 : 매매가 10.4억 전세가 5.7억 전세가율 55퍼 수준으로 월부 기준에서 좋지는 못함.

5. 리스크관리 : 적정공급(1350세대)를 2배 상회하며 역전세 리스크가 있음.