[부공경] 갱신 : 갱신요구권 차이점 알고 계신가요?(feat.한번은 꼭 마주할 상황)

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안녕하세요

부동산공부하는경위입니다.

올해 2월, 1호기 갈아타기를 진행하였고

어느덧 잔금일이 한 달 밖에 남지 않았습니다.

이 글은 그동안 제가 한번도 궁금증을 가져본 적이 없었고

그래서 전혀 알지 못했던 것에 대한 내용입니다.

이 글을 읽으신다면

저와 같은 상황을 마주하셨을 때 

저처럼 주말동안 전전긍긍 하지 않게 되실거라 확신합니다

저는 올해 2월에 세낀 물건을 매수하게 되었습니다.

입주장이라 전세가가 눌려있었기 때문에 

신규로 전세를 맞출시 투자금을 초과하는 상황이었습니다.

올해 4월 말, 기존 계약만료 예정에

앞서 갱신권 사용으로 총 4년을 거주하셨는데

2년을 더 살기를 원하셔서 임대인과 신규계약을 

올해 1월에 마친 물건을 발견하고 투자를 진행하였습니다.

신규계약한 보증금과 공급 리스크를 피할 수 있다는 이점으로 인해

해당 물건은 제가 투자할 수 있는 물건들 중 1등이 되었습니다.

그렇게 시간이 흘러 중도금까지 치른 뒤

당연히 신규로 임대차계약서를 쓰셨으니 실거래시스템상에도

'신규계약'이라고 표기되어 있을거라 생각하고 확인중에

떡하니 [갱신] 이라고 적혀있는 걸 보고 갑자기 심장이 뛰기 시작합니다.

'분명 임대인이랑 신규계약서를 작성한걸 내 두 눈으로 확인을 했는데?!'

'갱신권을 이미 썼다고 했는데 혹시 안썼던게 아닐까? 내가 속은건가?!''

'하필 주말에 이걸 발견해서 주민센터에 물어보지도 못하고 어떡하지?!'

분명 신규계약을 세끼고 매수하는 걸로 생각했는데

이걸 보는 순간 모든 의심들이 순식간에 자라기 시작했습니다.

부랴부랴 부동산 사장님께 전화를 걸어 자초지종을 설명드리니

부동산사장님께선

'주민센터에서 확인 전화도 왔었는데 

정확하게 신규 계약으로 새롭게 진행되는거다 라고 답변했다'라고 하셨습니다.

그럼 도대체 저 [갱신] 이라는 표기는 어떻게 된건지 도저히 이해가 되지않아

동료들에게 자초지종을 설명하며 자문을 구했습니다.

'계약서상에 갱신청구권 사용여부에 대해 안나와있으면 새계약이에요'

'아실에서는 동일한 사람이 하면 갱신으로 뜨는 것 같아요'

'1533-2949 주택임대차계약 신고 콜센터에 연락해서 확실히 물어보세요'

'계약갱신청구권 사용한 걸 다시한번 확인해보세요' 등

동료들의 도움 덕분에 이성을 되찾은 뒤 여러가지로 알아보니

아실에 [갱신]과 [갱신요구권] 두가지로 나뉘어서 표기되어 있다는 걸 알게 되었습니다.

.

(당연히 같은거겠지라고 생각했었는데..)

좀 더 자세히 살펴보기 위해 '국토교통부 실거래가공개시스템'에 들어가

위 두 물건의 정보를 살펴보니 큰 차이점이 한가지 있었습니다!

위 [갱신요구권]을 사용한 물건의 정보를 보니 아래와 같이 

'갱신요구권사용'란에 [사용]이라고 표기되어있고

'계약구분'란에는 [갱신]이라고 표기되어있었습니다.

(다른 사람 물건)

반면, 제 물건을 보니 '갱신요구권사용'란에 [-] 라고 표기되어있고

'계약구분'란에는 [갱신]이라고 표기되어있었습니다.

(제가 투자한 물건)

아실에 [갱신]과 [갱신요구권] 으로 나뉘어져 표기되어있는걸

자세히 살펴보니 '갱신요구권사용'란에서 차이가 생긴다는걸 알 수 있었습니다.

그렇다면 제 물건의 임차인이 앞서 2년(신규)+2년(갱신권사용)로 알고 

저는 세낀물건을 샀는데 과거 실거래 이력은 어떻게 되는지를 찾아보았습니다.

'갱신요구권'을 사용했으니 아실에도 [갱신]이 아니라 [갱신요구권]으로 표기

이를 '국토교통부 실거래공개시스템'에서 확인해보니 '갱신요구권사용'란에는 [사용]

'계약구분'란에는 [갱신]이라고 표기되어있는것을 확인할 수 있었습니다.

이렇게 알고 있던게 또 저만의 생각일까봐

길었던 주말이 지나고 관할 주민센터에 곧장 전화를 걸었습니다.

전입신고/확정일자 담당자분이 말씀해주신 내용으로는

A주소지 > B주소지로 이동시 [신규계약]

A주소지 > A주소지로 이동시 [갱신]

제 사례처럼 임차인분이 앞서 4년을 거주하셨다가 다시 2년을 거주하시기 위해

'신규계약서'를 작성하셨다고 하더라도 '갱신'으로 표기된다는 것이었습니다.

다만, 임차인께서 이미 갱신권을 사용하셨고 '신규계약서'로 다시 계약을 했기 때문에

효력은 '신규'와 동일하게 2년의 임대기간을 모두 준수해야하며 중간에 퇴거요청을 할 수 없다는 것이었습니다.

이를 문서로 확인하기 위해선 '주택임대차신고필증'을 보면

'임대계약내용'란에 [갱신]계약인지 [신규]계약인지 표기를 하게 되어있는데

저와 같은 경우라면 [갱신]으로 표기를 하지만 [계약갱신요구권 행사여부]란에 [미행사]라고 표기된다는 겁니다.

계약 당사자만 '주택임대차신고필증'을 열람할 수 있다보니 위 내용은 주민센터 담당자한테

실시간으로 확인요청하여 구두로 전달받은 내용이고, 이해를 돕기 위해 아래의 사진은

제가 보유한 다른 물건의 갱신권을 사용한 '주택임대차신고필증'입니다!

아래처럼 [갱신]계약이라고 표기되어있고 나아가 [계약갱요구권 행사여부]란에 [행사]라고 표기가 되면

이는 우리가 우려(?)하는 임차인이 중간에 퇴거요청시 3개월 내 보증금을 반환해야 하는 조건이 됩니다.

여기에 제 생각을 한스푼 더하자면

'신규계약서'를 썼지만 같은 공간 내 임차인의 변동이 없는한(=주소지 변동이 없는한)

형식적으로라도 '갱신'을 표기하는 이유는 이게 곧 '명시적 갱신'이기 때문이지 않나 싶습니다.

(명시적 갱신: 계약만기 전에 임차인과 임대인이 상호 협의하에 계약서를 다시 작성하는 것

갱신 : 갱신요구권 사용란에 [-]으로 표기

갱신요구권 : 갱신요구권 사용란에 [사용]으로 표기

국토교통부 실거래공개시스템

갱신 : A주소지 > A주소지 이동시 

신규 : A주소지 > B주소지 이동시

그리고 여기서 주의사항은

저의 사례처럼 '갱신권사용'으로 알고 매수를 하였고

A주소지 > A주소지 이동으로 인해 '갱신'으로 표기되어있다 하더라도

앞서 '갱신권사용'이 정말로 사용된건지를 확인하는게 가장 중요합니다!

2년(신규)거주 뒤 갱신권을 사용하지 않고 묵시적 갱신 등으로 4년을 거주한 뒤

다시 2년의 신규계약서를 써도 '갱신'으로 표기되고 이때는 갱신권사용이 아직 남아있다는 겁니다.

그래서 아래와 같이 서류상으로도 '갱신권사용'이 명시적으로 표기되어 있는지와 함께

국토교통부 실거래공개시스템과 아실 등을 활용해 '갱신권사용'이라는 문구도 꼭 확인하시면 좋겠습니다!

만약 제가 투자한 물건이 신규가 아닌 '갱신권사용'으로 연장된거라는 걸

뒤늦게 알고 그게 사실이었다면 정말 상상만해도 끔찍합니다..

왜냐하면 현재 입주장으로 인해 3.2억까지 전세가가 눌려있고

제가 매수한 뒤로 다른 경쟁물건들도 우후죽순으로 나와있기 때문입니다.

즉, 임차인이 나가겠다고 통보하면 3개월 내 새로운 임차인을 맞춰야하는데

현 시세대로 맞추면 역전세 확정과 더불어 전세 빼는 것도 쉽지 않았을겁니다.

이번 경험을 통해 좀 더 꼼꼼하게 그리고 이성적으로 투자를 대해야겠다는 것과

안다고 생각할 때가 가장 모를 때구나 라는 걸 느끼게 됩니다..

이렇게나 모르는 것 투성이 속에서 안다고 생각했던 오만함이 부끄러워집니다..

그리고 무엇보다 이러한 순간들에 봉착했을때

자문을 구할 동료들이 곁에 있다는게 정말 감사했습니다.

나도 비슷한 경우의 물건이고 

사전에 철저히 알아봤으니 걱정하지 말라고 확신을 준 '경이남님'

계약서상 신규로 명시되어있으면 걱정할 필요없고 그래도 혹시 모르니

주택 임대차계약 신고(1533-2949)로 연락할수 있도록 안내해준 

'때이때이님' , '제이든J님' , '퍼스트클래스님'

계약갱신권사용 여부에 대해 다시 한번 확실히 하고 갈 수 있게 해주시고

갱신권은 임차인이 한 집에서 1번 밖에 쓸 수 없다는 걸 알게해주신 '골드트윈님'

모두가 제 선생이고 덕분에 이렇게 또 무지를 깨달음으로 전환시킬 수 있었습니다.

저도 앞으로 더 좋은 동료, 실력있는 동료가 될 수 있게 노력하겠습니다! 감사합니다!