[꼬꼬리코] 늦게 만나서 더 소중한 1호기 매수 과정 복기 해봅니다.

길고 긴 준비과정을 지나 드디어 저도 1호기를 맞이하게 되었습니다.

겁이 많고 걱정도 많은 성격이라 참 오래도 걸렸습니다.

그 과정을 복기해봅니다.

ㅣ 앞마당은 많을 수록 좋다.

2023년 첫 지방 중소도시를 임장했을 때 같이 임장을 갔던 많은 동료들이 그 달에 투자를 진행했습니다.

그러나 정작 저는 투자를 할 수 없었습니다. 첫 중소도시 앞마당이다 보니 비교할 수가 없어서 싼지 비싼지 판단이 되지 않았기 때문이었습니다.

24년, 25년 열심히 중소도시, 광역시 앞마당을 늘렸습니다.

앞마당을 많이 만들면 자연스럽게 비교평가가 될 거라고 하셨지만 와닿지 않고 불안하고 초초했습니다.

1등 뽑기를 하면서 이게 정말 1등이 맞을까

저평가가 된 것은 알겠지만 1등이 맞을까 고민이 되었습니다.

오랜기간 투자를 못하고 있다보니 그냥 덥썩 가격이 들어오고 저평가 되었는데

확 사버릴까 싶었습니다. 가즈엇조장님께서 주변의 구를 2개만 더 보고 그 때도 이 단지가 1등이면 사라고 컴다운을 시켜주셨습니다. 그렇게 주변의 구들을 임장하기 시작했습니다.

그러다가 강의에서 만난 제주바다님께서 지금 1등에 대한 확신이 없다면 상급지를 임장하라고 하셨습니다.

그리고 나면 지금 내 1등에 확신이 생긴다고 말씀을 해주셨습니다.

투자 가능한 지역만 보고 있다가, 상급지와 비교해보고 상급지가 저평가 되었으나 내가 투자하기 적절하지 않음을 깨달으며 점차 투자할 곳들의 경계가 명확해지기 시작했습니다.

수도권의 앞마당이 없었는데 수도권 장이 좋다고 하는 말들이 들리면서

많은 동료들이 수도권에 투자하기 시작했습니다.

투자금을 모으는 속도와 투자금의 규모를 보았을 때 수도권 투자는 알맞지 않았기에

지방투자로 방향을 잡고 열심히 앞마당을 늘리는 중이었지만 잘 하고 있는 것이 맞는지 여전히 불안하고 초초했습니다. 그러나 투자금 모으는 속도가 느리고, 수도권에 이미 1채가 있으니

불안함에 휘둘려서 갑자기 방향을 틀기보다는 일단 내가 정한 방향을 믿고 가보기로 했습니다.

KEEP

• 내 투자금으로 투자할 수 있는 곳만 보기 보다는 상급지/하급지를 같이 보면서 해상도 높였음.

• 확신을 높이기 위해 앞마당을 꾸준히 늘렸음.

   

개선할 점

• 주관 없이 다른 사람들 말에 마음이 갈대처럼 너무 흔들렸음.
• 수도권 앞마당이 적어서 비교평가시 지방만 비교한 점이 아쉬웠음.

ㅣ 시세트래킹은 꼭!!

강의마다, 튜터님들마다, 조장님들 마다 꼭 시세트래킹의 중요성에 대해서 말씀하셨지만

임보쓰다보면 임보에 치여서

시세트래킹이나 앞마당 정리는 자꾸 다음에 다음에 하면서 미루게 되었는데

투자가 하고 싶다면 전수조사를 하라고 가즈엇조장님께서 양식을 공유해주셨고

lisboa조장님께서는 매일 전수조사로 시세트래킹하고 전임을 하는 모습을 보여주셔서

일단 해보자 하고 따라 해보게되었습니다.

전체 앞마당을 정리하면서 시세트래킹을 하다보니 어느 지역이 어떻게 달라지고 있는지

눈에 들어오기 시작했습니다.

이번에 투자한 지역은 24년 봄에 임장하여 앞마당으로 만들었던 지역이었습니다.

가격은 매력적이었지만 당시에는 전세가가 너무 낮아서 투자하기 어려운 상황이었습니다.

미루던 시세트래킹을 시작하면서 보니 매매가는 그대로인데 전세가가 올랐습니다.

바로 임장지로 향했지만... 아쉽게 마땅한 물건은 없었습니다.

그리고 시세트래킹을 통해서 몇 번 더 투자가능한 물건들을 만나러 임장지를 오가다가 물건을 만났습니다.

KEEP

• 전수조사로 시세트래킹을 하면서 매일 투자 가능한 단지와 지역의 시세 흐름을 관찰했다.
• 관심 단지는 호갱노노 즐겨찾기에 넣어두고 알람을 확인했다.

• 전세가가 올라오는 지역은 전세 갯수도 추가해서 추이를 관찰했다.

   

개선할 점

• 앞마당이 많아지면서 전수조사에 시간이 많이 소요되어서 자꾸 하기 싫어졌다. 단지수를 줄이더라도 루틴을 유지해야겠다.
• 네이버에 의존하다보니 장부 물건들에 대한 정보가 부족했다. 후에는 마음에 드는 물건들이 생기면 바로 전화기를 들고 물건의 상황을 파악했다.

ㅣ 파트너 = 부동산 사장님

24년 겨울 트래킹 중 맘에 드는 물건을 찾았습니다.

물건지 부동산 사장님과 통화하고 바로 내려갔습니다.

약간의 수리가 필요한 물건이어서 가격을 살짝 조정해서 매수할 의사를 밝혔습니다.

그런데 협상 과정에서 부동산 사장님의 말 실수로 매도자분이 기분이 상하여 물건을 거두게 되었습니다.

부동산 사장님들은 당연히 협상의 달인일 거라고 생각했던 저의 착각이었습니다...

그렇게 기회를 보내고 파트너의 중요성을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.

그래서 이번 투자 물건은 단지 물건을 갖고 있는 대부분의 부동산 사장님들과 통화를 했고, 만난 후에 가장 협조적이시고, 물건도 많고 물건에 대한 정보도 많으시면서, 대화 스킬이 뛰어난 분과 함께 했습니다.

거래과정에서 알게 되었는데 매도자분과 관계가 좋으셔서 비밀번호를 이 사장님께만 공유하고 계셨더라구요.

"지금은 실거래는 잘 안 사요. 투자자한테 파시는 게 좋아요"

투자자와의 거래는 원래 그렇다고 하시며 무겁지 않고 부드러운 분위기를 이끌어서 매도자분께 제가 원하는 조건을 모두 다 얻을 수 있게 도와주셨습니다. 이전의 실패 경험이 있어서 걱정이 태산이었는데 일잘러 부사님과의 거래는 이렇게 스무스하구나를 새삼 깨닫게 되었습니다.

마법의 단어 "원래 그렇게 하는 거예요. 별 거 아니예요."

저의 물건은 준신축의 공실 물건으로 약간의 타일깨짐이 있었지만 부사님께서 타일을 이미 갖고 계신 덕분에 수리비가 적게 드는 물건이라 타일 수리를 하는 조건으로 가격을 조정하게 되었습니다.

그러나 바야흐로 지금은 레버리지투자의 수난시대...

세입자분들의 전세자금 대출을 일으켜야 하는 상황에 대한 대비책이 필요하기에 아래의 조건들을 제시했고, 부사님의 도움으로 매도자분이 모두 협조해주시기로 하셨습니다.

이 과정에서 가장 많이 사용하셨던 말 “원래 투자자와의 거래는 그래요. 다 이렇게 해요~”

다 그렇다고 하니 매도자 분은 그런가보다 하고 협조해주신다고 하셨습니다. 

• 혹시 세입자가 잘 구해지지 않을 때를 대비해서 잔금을 길게 한다. (대신 중도금을 내기로 함)
• 세입자가 전세대출이 필요할 시 매도인이 세입자와 계약을 하고 대출이 실행된 것을 확인한 후에 잔금을 치룰 수 있도록 하는데 협조한다. (저는 이 문구를 특약에 넣었고 매도인 분께서 왔다 갔다 서류도 떼고 계약까지 해주시는 것에 대한 감사의 의미로 소정의 사례를 하였습니다.) -> 레홍님이 알려주신 이 문구 덕분에 세입자를 쉽게 맞출 수 있었습니다!!!

KEEP

• 주변 모든 부동산에 전화를 해서 일잘러 부동산 사장님을 만났다.

• 전세대출 관련 사항에 대해서 미리 부동산 사장님을 섭외하여 매도인과 어렵지 않게 협의할 수 있었다.

   

개선할 점

• 이미 충분히 싼 가격이라고 생각한 나머지 재산세를 납부하게 된 것을 어필해서 조금이라도 깎을 시도를 해보지 못했다.

ㅣ 적정 전세가 설정 및 전세 물건 트래킹 + 전화임장

튜터님들의 가르침에 따라 관심단지 내의 물건 외에도 같은 지역의 전체 단지 전세물건의 상태와 가격을 체크했습니다. 상중하로 그룹핑을 하고 트래킹을 하면서 내 물건이 지금 어느 정도 가격이면 거래가 될지 적정가격을 설정했습니다. 부동산 사장님도 이거 수리 안 해도 되고 1000만원 더 받아도 된다고 하셨지만 저는 안전하게 빼는 게 제 정신건강에 좋을 것 같아서 단지내 최저가로 전세 매물을 내 놓았습니다.

그러나 처음으로 전세를 맞추려다보니 공실에 대한 공포가 저를 지배하기 시작했습니다.

전세가 나가지 않으면 어째야할지 너무 불안해서 잠도 안오고 초조해 하며 정신줄을 놓고 있을 즈음

성투성투님께서 아직 계약서도 안 썼는데 불필요한 감정낭비할 시간에 전세관련한 칼럼을 읽고 주변 전세 물건 트래킹을 하라고 조언해주셨습니다. (은혜로운 성T님!!!)

전체 구의 전세 물건 중 무엇이 거래가 되었는지, 오래된 물건이 안나가고 있으면 이유가 무엇인지 전임을 통해 확인할 수 있었습니다.

lisboa조장님께서 전화임장을 하면서 전세 시세를 파악하고 나중에 물건을 내놓으려고 한다고 사장님들께 미리 눈도장을 찍어두라고 조언해주셨습니다.

바로 전화임장으로 주변의 부동산에 전화를 걸어서

"저 ***동인데 전세 놓으려면 얼마면 나가나요?"

"요새 전세 보러오시는 분들 있으신가요?"

라고 물어보며 전세 시세와 시장 분위기를 살펴보았습니다.

그리고 계약당일에 주변 부동산에 눈도장을 찍기 위해 리스트와 동선을 미리 짜두었습니다. 

그런데 목요일, 금요일이 되자 전화가 오기 시작했습니다. 

"우리 단지 보러오는 분이 있는데 사모님 물건 같이 보여드릴까 하는데 괜찮으세요? 물건 내놓으실꺼죠?"

"토요일에 보러가도 되나요?"

 갑자기 일잘러 부동산사장님들께서 전세 손님을 물고 오셨어요.

제가 투자한 지역은 암묵적인 룰이 있어서 매수 후 2주간은 매수 부동산에 내 놓고 그 이후에 다른 부동산을 통해 거래할 수 있었습니다. "제가 00일에 계약을 합니다. 그래서 2주간은 매수 부동산 사장님께 물건을 내 놓아야할 것 같은데 혹시 @@부동산 사장님과 같이 물건을 보러 가주실 수 있을까요?"하고 제안드렸고, 지역의 룰이라 사장님께서 흔쾌히 그렇게 해주시기로 하셨습니다.

덕분에 계약서를 쓰던 날 집을 보러온 전세팀들 중 한 팀과 임대차 계약을 맺게 되었습니다.

생각보다 쉽게 세입자를 구했지만, 세입자는 대출이 필요한 상황이었기에 매도인분이 도와주지 않았다면 지금처럼 쉽게 구해지지 않았을 것 같습니다.

그리고 어쩌다 보니 세입자의 입주일이 5월 말...매도인 분의 동생이 부동산 중개업을 하시는데 재산세 안 내려고 일부러 투자자가 세입자랑 짜고 5월말에 입주해서 6월에 명의 가져가려고 그런 것이 아니냐며 많이 화를... 내셨지만....

임차인이 등장하면서 임대만료기간이 그 때라 그렇게 되었다고 말하면서 잘 마무리가 되었습니다.

그리고 저는 '아차 재산세?!!'..... 생각지 못했던 투자금이 조금 더 들어가게 되었습니다;;;

KEEP

• 주변에 조언을 구함으로써 감정에 휩싸이지 않고, 움직여서 기회를 만들었다.

   

개선할 점

• 전세가 나가지 않으면 어쩌지하는 극도의 불안함을 느꼈다. 불안함을 통해 나의 그릇이 작음에 대해서 깨닫게 되었다. 사람은 아는 것, 경험한 것에 대해 불안함을 덜 느낀다고 한다. 책이나 칼럼을 통한 것으로는 채워지지 않았다. 독강임투에서 하나라도 부족하면 채워지지 않는다던 열기 강의 내용이 떠올랐다. 부족한 경험은 지속적인 투자경험을 통해 채워가야겠다.

ㅣ 늦은 투자의 장점

22년 늦여름 상승장의 끝자락에 월부에 들어왔습니다.

1년에 하나씩 투자해서 시스템을 만드는 것

그것이 월부의 투자 방식인데 따라가지 못하고

아무것도 이룬 것 없이 뒤쳐진 기분이 많이 들었습니다.

긴 시간 동안 많은 동료들이 사라지기도 하였지만,

많은 동료들이 투자를 진행하고 앞으로 나가아고 있었습니다.

1년 동안 모으는 투자금은 적었고, 투자하려고 보니 제 투자금으로는 마땅한 물건이 없었습니다.

늦어지는 자신에 대해서 자꾸 자책하게 되고

이 길이 맞는지 의심하게 되었습니다.

정말 늦은 투자였습니다.

23년도에는 바로 투자하겠다는 마음으로 자산 재배치로 0호기를 마련했지만,

안정적인 주거를 원하는 가족을 위해 조금 아쉬운 선택을 하게 되었습니다.

그리고 바로 투자를 할 것만 같았지만...

23년도, 24년도 결단을 내리지 못하고 그냥 지나갔습니다.

이러다 나도 그냥 부유물 처럼 사라지게 되는 건 아닌지 불안했습니다.

그런데

시간이 그냥 꽁으로 간 것은 아니었던 것 같습니다.

꾸준히 강의를 듣고 앞마당을 만들면서 비교평가를 하다보니

(아직 많이 부족하지만) 이 단지가 싸네? 싸지 않네? 를 조금은 판단할 수 있게 되었습니다.

그리고 처음에 임장했던 동료들은 샀으나 저는 못샀던 그 중소도시…

아직도 가격이 그대로 더라구요. 

심지어 전세가는 조금 올랐어요. 

너무 조급하고 초초해할 일이 아니었다…

그리고 !!!

미루다보니 투자금이 늘었어요.…

덕분에 광역시 입지 좋은 준신축에 투자를 할 수 있게 되었습니다.

다들 투자 척척 하는데 나만 못하고 있다는 마음에

힘드신 분들이 있다면

이런 저도 있었다고 응원드리고 싶습니다.

처음 겪는 이 과정에서 도움을 주고 응원해주신 많은 동료님들과 튜터님들

모두 너무 감사합니다.

특히 꼭 투자하게 해주겠다고 도와주고 꾸준히 전화로 독려해주신 lisboa조장님과 

3월 투자 과정 내내 함께 하면서 도움을 주신 성투성투님 은혜 잊지 않겠습니다!!!!

진짜 도장찍고 왔어요!!ㅎㅎㅎ

다음 투자는 지금보다는 덜 우당탕탕이기를 바래봅니다.