[와이케이91] 열반스쿨기초반 85&86기 강사와의만남 (the 3rd chance!)

안녕하세요.

질문하며 성장하는 와이케이91입니다.

25년 3월 85기 110조 조원분들과 함께 찐한 한 달을 보냈는데요.

감사하게도 강사와의만남에 선발되어 아지트를 방문하게 되었습니다!

(110조 동료분들 아시죠? 이 모든 건 여러분들과 함께해서 가능했습니다! 감사합니다!)

저는 월부 생활을 하면서 두 번의 소중한 기회로 강사님들을 만났었는데요.

3번째 만남을 준비하면서 현 상황에서 한 단계 성장하기 위해 어떤 질문을 하면 좋을지 고민하였고, 총 4가지 질문을 준비하여 아지트로 향했습니다.

이번 강사와의만남 프로그램에는 마스터 멘토님, 제주바다 멘토님, 주우이 멘토님, 게리롱 튜터님께서 함께해주셨습니다! 

(와!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!)

[1교시 with 마스터 멘토님]

1. 신축 입주가 많은 지역 내의 비교 평가

Q. 열기를 수강하면서 대구 앞마당을 만들었습니다. 대구의 경우 공급이 많았고 앞으로 조금씩 줄어드는 지역으로, 신축에 대한 비교평가와 현재 가격 선이 적당한지 궁금하였습니다. 특히 지난 상승장 이후 입주한 단지들은 전고점이 정확하지 않아 단지의 입지 가치로만 평가를 해야하는데 이점이 살짝 어려웠던 것 같습니다.

 전고점은 투자기준이 아니고 보조지표입니다.

A. 전고점은 투자기준이 아니고 보조지표입니다. 따라서 가치를 기준으로 가격을 비교하는 것이 중요합니다. 대구 신축과 전주 신축을 비교했는데 가격이 같다면? 대구가 상대적 저평가되었다고 말할 수 있겠죠? 그리고 신축의 경우 인근 3년 이내 (지난 상승장에 전고점을 찍은 경우) 신축의 전고점을 기준으로 생활권의 위상도 확인해 볼 수 있습니다. 신축의 전세가격이 먼저 올라가기에 연식이 좋고 선호단지의 전세가가 올라오는 것을 확인하는 것으로 투자 기회도 생각해 볼 수 있습니다.

BM. 전고점을 먼저 보려고 했던 스스로를 반성하며, 단지의 가치 그리고 가격을 먼저 생각하고 가치대비 가격이 싼지 비싼지를 생각한 후 전고점이 있다면 보조지표로 검증하는 와케가 되겠습니다.

2. 지방 상위 급지 59 vs 중/하위 급지 84 투자 관련

Q. 광역시 투자 검토 단계에서 상위 구 84 → 중/하위 구 84로 넘어갈 때 상위 구 59를 먼저 확인해보라는 말씀을 지투기 강의에서 들었습니다. (예시. 수성구 84에서 동구 84로 투자를 검토한다면 수성구 59를 먼저 보기) 59를 검토하는 것은 입지독점성이 있는 지역에서만 적용되는지 궁금했습니다.

그물이 너무 촘촘해지면 내가 갇히게 됩니다.

A. 이것은 지역과 연식에 따라 달라질 수 있습니다. 강의에서 그렇게 말한 이유는 70%정도 그 내용이 해당된다면 그렇게 해보라고 말해주는 거기 때문에 모든 것을 정형화 할 수 없으며, 개별 단지로 보는 것이 맞습니다. 우리가 투자 원칙을 가지고 그물을 만들어 펼치려고 하는 건데 그물이 너무 촘촘해지면 내가 갇히게 됩니다. 

BM. 모든 것을 정형화 시키지 않겠습니다. 결국 단지 대 단지로 봐야하며, 그러기 위해서는 그 단지의 가치를 제.대.로 알아야 하며, 해당 평형에 따른 수요를 알고 생활권 내에서 어떤 평형을 선호하는지도 제.대.로 파악하겠습니다.

[2교시 with 게리롱 튜터님]

3. 매도 관련

Q. 매도는 1) 목표 수익률을 달성한 경우, 2) 더 좋은 자산으로 갈아타는 경우, 3) 리스크 감당이 안되는 경우라고 배웠습니다. 앞마당을 계속 만들면서 목표 수익률에는 도달하지 못했지만, 더 좋은 자산으로 갈아타는 경우라면, 여기서 말하는 더 좋은 자산은 얼마나 가치가 있어야 하며, 앞마당을 만들어가면서 임보 결론 파트에서 기존 투자한 단지를 어떻게 관리해 나가면 좋을지 궁금합니다.

무엇을 내 투자 바구니에 담는게 더 행복할지 생각해보세요.

A. 일단 목표 수익률을 달성한 경우보단 수익이 났을 때 라고 생각하면 좋을 것 같아요. 수익이 났고, 더 좋은 가치로 갈 수 있다면 매도하고 갈아타는 겁니다.  쉽게 말해 내 투자 바구니에 무었을 담았을 때 더 행복할지 스스로 생각해보세요. 그리고 저는 그렇게 하진 않았지만, 매도 했을 때 세금을 다 제외하고 나올 수 있는 투자금과 그동안 모든 종잣돈을 합하여 할 수 있는 단지들을 생각해보는 것도 좋을 것 같아요.

BM. 내 투자 바구니에 무엇을 담으면 좋을지 행복한 고민을 하며 2호기를 위해 열심히 달려보겠습니다.

4. 호갱노노 전세가율을 보며 생각할 수 있는 것

Q. 호갱노노 어플에서 평균 전세가율을 확인하여 과거 투자 기회를 얼마동안 주었는지 확인 할 수 있는데요. 이 데이터를 통해 보고있는 단지가 투자기회를 오래 주는지, 또는 짧게 주는지 확인하는 것과 최고 전세가율을 통해 투자금이 어느 정도 들어갔는지에 대한 정보를 확인하고, 앞으로 해당 단지의 투자를 위해 어떤 투자 생각을 해보면 좋을지 궁금합니다.

A. 저는 호갱노노에서 나오는 가격이 평균 가격이기 때문에 그렇게 큰 의미를 두진 않습니다. 물론 해당 그래프를 통해서 사람들이 선호하는 단지를 볼 수는 있겠지만, 해당 금액에 언제 실거래가 올라오냐에 따라서 가격의 평균치가 확 바뀌기 때문에 큰 의미를 두지 않고 가볍게 보시면 좋을 것 같습니다.

BM. 그래프를 보면서 무언가 대단한 것을 생각하려고 했던 스스로를 반성합니다. 모든 그래프는 보조지표이고 결국 가치와 가격인 것 같습니다.

이번에도 역시나 시간을 짧았고 강사님들의 인사이트를 통해 많은 것을 배우는 시간이었습니다. 

오늘을 계기로 와케는 또 한번 성장했고, 앞으로도 질문하며 열심히 성장하고 행복한 투자자가 되기위해 또 열심히 달려 보겠습니다.

귀한 자리를 마련해주신 커뮤니티 메니저들, 소중한 답변 해주신 강사님들, 그리고 함께한 부자해담님, 강다다님, 정리왕님, 겸여님, 이돌맘님, 방그릿님 좋은 질문 주셔서 감사합니다. 앞으로도 잘 부탁드립니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

p.s. 마스터 멘토님, 저 질문하는 동안 심박수 올라가서 애플워치에서 계속 알람이 울렸습니다ㅎㅎ :) 두근두근!! 

p.s. 아성님, 방그릿님, 그리는 대로님! 너무 너무 반가웠어요!!! 다음에 또 만나요~