[벚꽃과 함께 투(2)자 두(2)잇! 밤] 1강 수강 후기

월부 강의를 들으면서 처음으로 하루만에 완강을 달성한 강의였습니다.

이번 강의에서 가장 크게 BM할 점은 바로, ‘전세가’ 속성이였습니다.

1.지방과 수도권의 전세가 속성

 수도권의 경우, 가수요와 실수요의 합으로 매매가가 형성 되다 보니 매-전 차이가 많이 나는 단지들로 구성되어 있지만, 지방의 경우 가수요 보단 실수요가 상대적으로 많기에 전세가에 따라 매매가가 반등하거나 하락하는 모습을 볼 수있다.

 특히, 현재 전세가와 과거 전세가를 비교하며 어느 정도 수준인지 파악하고, 전세가 오르고 내리고 하는 추세를 파악하는것은 필 수. 지역 별 차이가 상당하기에 모두 알아두면 좋다. 따라서 지방투자의 핵심은 저평가된 매매가도 중요하지만 ‘전세가 오를 수 있는가’ 관점에서 봐야함. (전세 트레킹의 중요성)

2.지방에서의 가치 성장 투자 VS 소액투자.

 수도권의 경우 매매,전세 우상향 (장기적으로 전세가가 매수가를 넘어가는 흐름을 관찰할 수 있다.)

지방의 경우, 연식이 될 수록 선호도가 밀리며, 이전 가격을 회복하기 어려운 단지도 있다. 

또한 지방의 가수요는 매-전차이라고 볼 수 있는데. 가수요가 적다는 건 매매와 전세가 붙어 있다는 뜻(실거주 이외에 수요가 없다는 의미라고 해석할 수 있다.)

따라서, 가수요가 많다면 매-전차이는 상승장때 두드러지게 벌어지며, 그렇지 않은 경우 매매 전세 같이 올라간다.

그렇다면 지방에서 가치 성장 투자 단지는? 

위치가 좋으며 부촌 커뮤니티,학군 (입지가 좋은곳)과 지역 사람들이 선호하는 요소 (지역마다 다름)를 같이 끼고있는 교집합 단지들은 장기적으로 우상향 가능 

 ex) 부산의 경우 입지가 좋은곳 : 해운대 학군 + 오션뷰 (부산의 지역적 특징) 이런식으로 교집합이 필요함!

해당 단지들은 전세가가 반등하면 매매가가 바로 올라간다는 특징을 가지고 있고, 변하지 않는 입지와 선호도를 가지고 있어 주변 신축이 들어와도 연식이 밀리는데도 불구하고 선호도가 떨어지지 않는다. 

따라서, 중장기 보유가 가능하며 큰 수익을 낼 수 있다. (초기 투자금이 많이 들어가서 수익률은 크지 않지만. 수익금은 크다)

지방에서의 소액투자는?

 거주만족도가 양호한 단지. (단지 내부가 위험하지 않고, 도보로 일상생활 가능, 너무 낡거나 소규모가 아닌것)

직장이 멀지 않으며, 출퇴근 하기 너무 불편하지 않으면서 (광역시 30분 / 중소 20분) 학군은 적어도 학교와 학원이 가까운곳. 한마디로 정리하면. ‘살기에 나쁘지 않은 단지’ 

현재, 지방 투자 우선 순위는 신축 > 신축 기축 혼재 > 준신축만 / 건물의 가치 : 연식 (20년이내), 세대수 (300세대 이상) 구조 (복도식 제외)를 근거로 투자 우선순위를 결정함.

단, 주의할 단지는 

21년 상승장에 전전고점을 못넘은 단지

매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지

현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지는 제외한다.

지방선호도 요소는 무엇일까?

확실히 인구가 빠지면 빠질 수 록 다른 입지 요소 보단 연식을 선호하는 경향이있다.

(부산-대구-대전-광주-울산)순으로 선호도 요소가 하나씩 제거되며 연식에 비중이 올라감. 

중소의 경우 인구수에 비례하여 연식의 비중이 올라가는 모습

최종적으로 인구 = 수요 이며 그 수요들은 대부분 연식으로 흘러가는 모습을 볼 수 있다. 단, 지역마다 특색이 있기 때문에 이런 부분들을 감안하여 선호도 요소를 고려함.

지방투자 의사결정 3단계

 저평가 : 실거주 만족도 양호 한곳

 투자금 : 적은 투자금 (내 투자범위 ?, 이 투자를 한 뒤에도 1년식 투자 가능?)

 리스크 : 잔금 가능한가? 역전세, 대응

투자자에게 로드맵이 필요한 이유

 수익이 났을때 : 가치있는 단지라면 감정이 아닌 기준에 의거해서 손실을 확정하자.

 포트폴리오 : 갈아탈 단지 최소 3~5개는 알고 있는가? (확신 필요)

 리스크 : 대응할 수 없다면 반드시 매도, 단 대응이 가능하다면 (전세금 10% 확보 등) 지킨다.

1강의 결론을 요약해 보자면, ‘전세가를 통해 지방 투자 기준과 시장을 바라보는 관점, 1호기 투자 후 내가 해야할 일’ (앞마당을 넓히며 옆그레이드가 아닌, 업그레이드를 하기_ 갈아탈 단지에 대한 확신 가지기)을 알 수 있었다. 앞으로 왜 내가 1호기 투자를 했는데 더 해야하지? 라는 질문이 마음속에 생긴다면 당당하게 ‘자산 증식’을 위해 라고 대답함.