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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
이현철 저
매일경제신문사 출판
2018년 01월 05일 발행
부동산을 다른 재화와 똑같이 바라보면 안되고, 부동산만의 특징을 감안하고
바라봐야한다는 의견에 적극 동의하며, (공급과 수요의 영향이 정확하게 계산되지 않음)
저자가 분양 시장에서 다양한 소비자들을 만나며 쌓인 경험에서 사람들의 심리가 중요하고
가격에 영향을 주는 큰 요인 중에 하나임을 전달하는 것은 투자자로 기억할 포인트 같다.
부동산 경기 사이클은 월부에서 이야기하는 부동산의 계절과 맥락이 비슷해서 배움을 더 채울 수 있었다.
무엇보다 책에서 던진 질문에 스스로 답해보는 훈련을 해볼 수 있어서 재미있게 읽었다.
단, 과거에 쓰여진 책이라 해설과 답 중에 현재 시장과는 맞지 않는 것도 있으니 주의해야한다!!
아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다.
아파트에 대한 잘못된 상식 best 10
1) 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요? NO
– 통계의함정(빈집포함) 실질주택보급상황이 더 중요함.
2) 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요? NO
- 실수요가 아닌 투기수요도 존재, 인구는 수요 요인 중 하나의 요인일 뿐이다.
3) 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요? NO
- 수요변수 중 하나일 뿐, 투자할 경우 자금계획을 미리 준비하는 경향으로 순간적인 영향이 적음.
- 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세 / 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 영향
- 단, 하락세에서는 금리가 오르는 것이 사람들 심리에 크게 영향을 주기도 함
(즉, 시장의 분위기에 따라 영향력이 결정됨)
4) 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
- 일본은 엄청난 규모의 재정지출이 부동산으로 몰리면서 폭등(거품), 이후 정부의 조정으로 다시 폭락. but, 공급을 늘림 (일본 부동산 버블 붕괴 과정)
- 우리나라의 경우 정부의 과도한 개입 없고(건설사 공급 조절), LTV, DTI으로 대출 관리
- 일본의 현재 집값은 상승 중
5) 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요? NO
- 미분양은 사실 분양가와 영향이 큼 (호황기에 고분양가), 입주미분양이 영향을 줌(할인해서 분양)
6) 세입자는 왜 집을 못사는 것일까요?
- 집값이 내려가며 사겠다고 생각하지만, 아무도 바닥은 모른다.
7) 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요? NO
- 개인 투자자들이 투자하지 않는다면 전세 폭등
- 전세 임대인은 지극히 정상적인 경제활동 중
8) 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
- 개인이 어느 방향성을 미리 정해놓고 그에 일치하는 정보에만 관심 (반대는 외면 or 반박)
9) 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
- 부동산은 1물 1가 (똑같은 부동산이 하나도 없음)
10) 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
- 부동성 (움직이지 않음, 지역성이 있음)
- 부증성 (토지는 생산이 불가능하고 용도 변화만 가능, 공급시 시간/비용이 많이 필요)
- 의식주 중의 하나 필수요소
아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다.
- 2008년 외환위기 이후 전세에서 월세 전환이 많아짐. (월세 물량과 전세 물량은 영향 없음)
- 전세가가 월세가를 책정함 (월세가가 전세가에 영향을 주지는 않음, 단 월세전환률에 영향)
- 전세대란 : 공급부족(저금리<V=>월세전환, 집값하락투자감소), 수요증가, 정책부작용(수요상승효과), 임대/임차인 심리 차이-학군지상승, 전세가수요
cf) 전세대란 대책 : 공급 느리기 (전세임대사업자 혜택, 공급 up 필요)
- 매매가 역전하는 전세가 : 사실상 불가능, 시간차이 or 로얄동/로얄층 차이
- 집값을 올리는 전세 : 전세가가 올라가면 매매가 상승
(강남의 경우 전세가율 70%, 다른 지역은 90%되면 매매가 상승 -> 지금은 안 맞을 것)
- 역전세로 나타나는 현상 : 일시적인지 장기적인지 체크 필요 (3년의 합이 중요), 주변지역 영향은 위에서 아래로만 영향을 줌.
주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
- 선분양 : 주택업자 자금조달 용이, 소비자 목돈 부담 없고 잘팔림. 단점은 부실시공, 과대광고, 프리미엄, 입주대란(시장이 좋을 때 공급을 하니, 공급이 많아짐)
- 후분양 : 소비자 목돈 필요, 금융비용전이 주의, 결론적으로 공급이 내려갈 위험성 (폭등)
- 전세가는 바로미터 (기준), 매매가 지지, 매매가 up, 매매가 down (폭등기 이후, 높은 가격, 프리미엄 더 이상 어렵고 입주시 원분양가 그대로인 상태에서 역전세난이 오래 지속되면서 매매가도 다운)
- 사람들은 손해보기 싫은 심리가 있어서 오를 때 사게 되는 경향이 있다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라, 바닥은 아무도 모른다.”, “사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다.”
- 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부가 분석이 필수적으로 선행되어야 함.
- 정부정책은 심리조절 가능, 공급/수요/대출/세금 조절이 가능하지만 균형이 중요하다. 장기적인 정책 유지가 안되고 신뢰성이 떨어진 상태
- 부동산 시장은 시장의 분위기에 따라 형성 : 가격이 올라가면 공급 없어지고, 매도자 우위 (매수자는 가격이 더 올라가기 전에 사고 싶어짐), 가격이 내려가면 공급 많아지고, 매수자 우위 (매도자는 가격이 더 떨어지기 전에 팔고싶어짐)
부동산 투자에 숨어 있는 비밀
황금알을 낳는 투자 11
- 부동산의 싸이클 : 폭락기(매수자 우위), 하락안정기(집팔고전세수요로포함+부양책,투자심리나쁜)
상승안전기(전세가, 매매가 상승, 전세가수요까지 생김),
폭등기(가격 2배, 집값이올라가면서 매도자우위, 이럴 때는 규제 생기고, 실수요자 움직임)
- 신축에 몰리는 수요 (이 부분은 신축이 가격이 높고, 올라갈 가능성이 크다는 것인데.. 다른 입지 요소를 평가해서 정확한 비교평가가 필요한 부분이라 생각된다. 교통이 좋은 구축이 신축보다 가격이 더 높게 올라가는 상황이 있었으므로.. 즉, 신축도 시간이 지나면 준신축/구축이 되므로 수도권에서는 이 부분을 유의해서 체크 해봐야할 것 같다)
- 학군은 학군이 선호되는 지역에서는 입지요소 중에 가장 강력함 (동의함)
- 약간의 리스크를 안고가는 투자가 성공할 확률이 높다.
- 활황기에는 시간이 중요하고 하향안정기에서는 손해를 줄이는 것이 중요
- 갭투자에서는 전세 맞추기가 팁이 될 수 있음. (전세를 맞추어두면 매도가 쉬움)
- 좋은 시기에 어느 정도 마음에 드는 것을 사자 (최고 좋은 것을 구하려 하지 말아라)
- 대형 평형 시대가 돌아온다고 했는데 아직은 소중형이 강세인 것 같다. (내 의견)
- 주변 사람들은 현장 분위기를 모르고 책임감에서 벗어나고자 부정적인 경우가 많다
- 적은 금액으로 오피스텔 매매하는 것은 환금성에서 떨어진다고 생각 (내 의견)
- 매도할 때는 경기ㅡ싸이클을 체크하고 1가구 2주택의 세금 혜택 체크해볼 것
초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
- 경매는 시간 대비 비효율적 (시간 많이 필요, 실패위험성, 낙찰가능성 희박, 컨설팅업체 주의)
- 지역 주택조합아파트 투자 조심 (전체의 단 28%만 성공)
- 빌라는 아주 짧은 시간만 상승하고 소화된다. (틈새 투자만 가능)
- 재개발, 재건축 투자는 비효율적 (사업의 장기화, 투자금 비효율성, 사업진행가능성낮은지역위험)
- 분양권 단타 매매는 매우 위험 (불법 가능성, 현장 분위기 위험)
- 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물이 없이 빈손이 될 확률이 높습니다.
- 싸게 사는 것이 중요한 것이 아니고 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것이라는 것을 말씀드리는 것입니다.
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