[열중30기 독강임투 습관 굳7조 결성사] 1주차 강의 후기

안녕하세요? 실전투자자를 꿈꾸는 결성사입니다.

오늘은 열중반 30기의 첫 주차 방랑미쉘님 강의들은 내용을 스스로 복습 및 요약하면서 그 내용을 정리해보고자 합니다.

느낀점

일반 : 시기별로 투자의 지역선택 전략이 달라야 함을 알 수 있었다(수도권/지방중소/지방소도시의 소액투자 가능여부, 저평가 여부로 판단)

1.지방

지방은 인구수로 위상을 체크하고, 수도권 대비 전세가율이 높은 특징이 있다.

가격만큼 중요한게 입주물량이다. 수도권보다 입주물량에 전세가가 영향을 많이 받기 때문에 가격기준에 포함시켜 평가한다.

지방에서 가격과 입주물량이 리스크관리에 큰 영향을 미침을 알 수 있었고, 입지에서는 무엇보다 환경(택지지구, 상권, 균질성, 신축여부 등)과 학군(광역시 일부지역 또는 지역내 선호학군)이 직장, 교통보다 중요한 가격결정요소임을 깨달았다.

B급지 신축이 A급지 구축보다 상승장에서 가격상승력이 강함도 확인할 수 있었다.

*전세가율 = 전세가/매매가 = 실수요/전체수요 [전세가 = 실수요, 매매가 = 실수요 +가수요]

이 등식처럼 전세가율은 전체수요에서 실수요가 차지하는 비율을 의미하고, 실수요 비중이 높다는 것은 매매 가격 하락 방어와 투자금이 적게드는 장점을 동시에 취할 수 있기에 큰 의미를 갖는다. 전세가율이 높은 것이 '저환수원리-원금보존'에서 왜 중요한 포인트인가를 다시 한번 짚어본다.

2.수도권

• 수도권은 평당가로 위상을 체크한다는 점이 매우 새로웠다.

평당가가 해당지역에 대한 입지가치이다, 그렇기 때문에 평당가가 비슷한 지역의 매물을 서로 비교해보고 저평가 여부를 판단하는 것도 투자결정에 좋은 방법으로 제시해 주셨다.

내 견해로 보자면 입지가치(직장,교통,학군,환경)를 지역의 평균 평당가로 치환해서 편하게 보는 방법을 제시해주신 걸로 해석된다.(입지가치가 가격에 반영되어 있다)

[부동산의 가치 = 건물 + 땅(입지) =>> 가격에 반영됨]

이렇게 하나의 단계를 뛰어넘는 인사이트를 주신점이 굉장히 새로웠다.

• 전세가율 상승은 외곽>>중심, 매매가 상승은 중심>>외곽

따라서, 소액투자 기회는 외곽에 먼저 찾아온다

적용해보고 싶은 점

1.앞마당을 늘릴때 비슷한 평균 평당가를 가지는 지역끼리 권역을 묶어서 연속적으로 임장함으로써 서로 비교해보고 상대적 저평가 여부를 가늠해볼 수 있는 기회를 가질 수 있을 것 같다.

2.투자대상을 검토할 때 절대적으로 가격이 싼가와 전세가율이 높은가를 잘 적용한다면 지방에서도 충분히 잃지 않는 투자를 할 수 있을것이라고 생각한다.(물론 여기서도 상대적 저평가 여부를 잘 따져봐야겠다)