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*책 제목: 부동산 트렌드 2025 (김경민 외 5명)
[본]
☆서울 부동산 시장 재상승 단계 진입했다는 근거:
1)골든크로스 발생 (단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라감)
2)시장 참여자들의 구매 의지가 높아져서 매매 거래량의 전체 비중 상승
☆강남 이남 지역(분당, 수지 등)은 하나의 연계된 시장이 됨(동조화)
☆고가 vs 중저가 시장:
1)고가&중저가 아파트 상승의 시차가 존재함.
2)고가 아파트 시장엔 ‘권역 동조화’현상이 나타남
3)중저가 아파트 시장엔 비동조화 가능성이 나타남
☆장,단기 이동평균선 비교분석 →
1)상승기엔 강남구가 1~2개월 선행, 노원구는 후행.
2)상승, 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타남
3)부동산 사이클이 짧아지고 있음.
☆전세가 상승 원인(2023 3분기 이후): 인플레이션 / 입주물량 부족 / 빌라포비아(전세사기 이슈)
☆PF대출 연장(22~23년) → 부실 부동산 매물이 시장에 안 나오게 됨 → 디벨로퍼의 시장 참여 ↓ → 인허가 물량 ↓ → 입주물량 ↓
☆금리와 매매가는 ‘역’의 상관관계를 가짐.
☆매매가와 거래량은 동조화 현상을 보임.
(※거래량은 직전 1~2년 대비 증가, 감소를 관찰하는 것이 유의미함)
☆남산타운-임대주택이 7개동(2034^), 전체의 39% 차지함.
☆핫플레이스 방문, 기다리고 맛보는 과정이 현대 소비문화의 트렌드가 됨.
☆전세사기 유형:
1)선순위 기망형: 임차인에게 선순위 권리 또는 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 경우(+전세권, 대출도 없다고 속임)
→ 다가구에 많은 편임.
2)동시진행형: 조직범죄에 가까움. 빌라왕 사례. 건축주가 중개인(또는 분양대행사)에 수수료 주며 임차인을 구한다. 동시에 건축주는 취약계층의 사람에게 수수료를 주며 바지사장으로 내세우며 임대인 역할을 하게 함. 그리고 이 바지사장과 임차인이 임대차 계약을 맺는다. 이 일련의 과정이 거의 동시에 진행되며 전세사기가 이뤄짐.
☆전세사기 계속 되는 원인:
1)정보 비대칭성
2)중개인의 도덕적 해이
3)모니터링 부재 & 미약한 페널티
4)전세 제도 자체의 리스크
[깨]
☆거시적으로 부동산 시장을 분석할 때 여러 도구를 쓸 수 있구나!(이동평균선 등)
☆정부의 정책 또는 대응이 연쇄효과로 시장에 끼치는 영향은 정말 크다는 점.
→ PF대출 연장이라는 결정으로 인해 결국 서울 향후 입주물량 부족까지 이어졌다.
☆거래량은 최근 3년 내의 변화를 보는 게 더 유의미할 수 있다는 점.
[적]
☆고가 아파트의 상승이 선행하고 중저가 아파트의 상승은 후행한다. 내년 서울투자..조급하지말자.
☆남산타운 매물도 봤는데…임대주택이 저렇게 많은지도 몰랐다. 매물임장하면서 좀 더 꼼꼼하게 파악하자!
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