1주차는 잔쟈니님께서 ‘하락장 지방투자로
10억 버는 방법’에 대해 강의해주셨습니다.
지방 투자에 특화된 내용으로 집중 설명을 해주셨습니다.
[Part 1] 2025년 현재 지방투자로 돈 벌 수 있는 이유
부동산은 인구가 곧 수요의 크기라고 말씀해주셨습니다.
거주를 목적으로 집을 구하는 수요가 실수요이자 전세
그리고 플러스로 집이 오를 것 같아서
굳이 돈을 더주면서 매매를 하며 소유를 하려는 가수요 매매
지방의 경우는 인구가 적은 만큼 실수요도 작지만,
가수요는 굉장히 얇다고 말씀하셨습니다.
그래서 이러한 수요가 얇은 지방시장은
실수요가 이끄는 전세가의 움직임을 잘 봐야한다고 설명해주셨습니다.
그래서 특히 지방은 전세가의 흐름을 잘 봐야한다는 것!!
그럼 지방시장에서 공급이 줄어들면 어떤일이 벌어질까?
바로 전세가의 상승!!(엄청난 상승이 될 수도 있음)
이런 사례들을 전주를 통해 보여주셨습니다.
현재 지방투자가 기회인 이유를 3가지로 종합하면?
1. 가격이 싸다
중소 도시, 심지어 광역시도 특정 단지들을 보면 과거의 전세가보다 현재 매매가가 낮은 상태
2. 투자금이 적게든다
현재 지방은 전체적으로 전세가율이 높다.
부산, 대구를 제외하면 70~80%가 보통 넘는 수준!
도시 전체 평균이 저 정도면
개별단지로 보면 90%까지 가는 단지도 많다!
3. 리스크가 적다
투자에 있어 최고의 악재는 비싼 가격이나,
현재는 가격이 싸며,
전세 레버리지 투자의 최대 리스크는 역전세인데
현재 지방의 많은 도시가 공급을 때려맞고 전세가가 바닥인 수준!!
→ 가격이 싸고, 투자금도 적으며, 리스크 마저 낮은 현재가
지방투자의 기회임!!!
[Part2] 지방투자로 돈 버는 매수전략
지방투자는 적절한 시기에 매도를 해야 돈을 벌 수 있다!!
수도권은 가치와 선호도가 있는 단지는
가격이 한 계단 오르고 나면 그전으로는 가지 않으나 지방은 다르다.
빈 땅이 많아서 얼마든지 대체재를 만들 수 있어
선호도가 빠지는 단지의 경우 과거의 금액으로 돌아갈 수 있다!!
따라서 지방투자의 경우는
매수를 하고 끝이 아니라
꾸준한 투자공부를 통해
매도 + 갈아타기가 반드시 필요한 투자였습니다.
[가치성장투자]
지방 투자의 경우도 가치성장투자가 가능한 지역이 있긴 한데
부촌 커뮤니티 + 학군
그리고 지역 특유의 높은 선호요소를 보이는 단지는
지방이어도 장기적으로 우상향 기대할 수 있음
(그러나 그런 단지가 많지는 않음, ex 부산 수영구 남천동 삼익비치)
그런 단지의 특징을 요약하면 아래와 같습니다.
1. 변하지 않는 입지요소를 가짐
2.전세가가 반등하면 매매가도 바로 오름
3.중장기 보유가 가능하며 큰 수익도 낼 수 있음
그래서 이러한 지역들은 특히 광역시에 소수가 있고
지역이 한정적으로 정해져 있음!!
[소액투자]
지방에서 소액투자는 단순히 소액이 중요한 것이 아니라
“가치가 있는데, 싸고 투자금도 적은 것”이 본질이라고 말씀해주셨습니다.
직장 : 너무 멀지 않으면서
교통 : 출퇴근하기 너무 불편하지 않으면서(30분 이내)
학군 : (부촌 커뮤니티가 형성된 학군지면 좋겠지만)
적어도 학교와 학원이 가까운 곳에 있으면서
환경 :
- 상권 : 생활업종이 잘 들어와 있는, 젊고 깨끗한 상권
- 균질성 : 신축만 > 신축 기축 혼재 > 준신축만
- 건물가치 : 준공 20년 이내, 300세대 이상, 복도식X
그리고 주변 환경이 좀 어수선해도
수요가 있고, 해당 생활권에서 선호도가 양호하며
단지의 가치보다 가격이 싸며, 투자금도 적게 들 때는
투자가 가능하다고 말씀하셨습니다.
그럼 지방에서 구축 투자는?
구축은 결국 전세가가 올라갈 수 있는 여건이 되는지가 중요!!
1. 공급물량 부족할 때
2. 신축은 다 오르고
3. 거주수요와 선호도가 있을때(비선호 생활권 X)
4. 가격이 싸고 투자금도 적게들고
5. 전세금을 올려받기 보다는 시세차익 후 매도하여 투자금 회수!
위 전략대로 하면 구축 투자도 가능하다고 말씀해주셨습니다.
그럼 생활권이 애매한 외각 신축은?
해당 생활권에서 가장 좋아하는 단지이고,
생활하기에 불편하지 않고,
학교, 직장 등 거주할만한 수요를 끼고 있는 곳이라면 투자 가능!!
다만, 상위 생활권에서 투자할 곳이 다 날아가고
공급이 안정적을때만 가능!!
그리고 지금과 같이 지방에서 모두가 쌀 때는
우선순위를 저 좁게 봐야한다고 말씀해주셨습니다.
(반면 상승장 때는 다 같이 오르니까 그때는 좀 더 우선순위를 넓게 봐도 가능)
그리고 개인적으로 가장 와닿았던
지방 소액투자에서 조심해야할 단지의 특징에 대해서 말씀해주셨습니다.
1. 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지
2. 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지
3. 현장 임장 결과, 선호도가 떨어지는 단지
다만 이렇게 평가를 하는 방법은 있어도
가장 중요한 건 현장에서 임장을 하면서
“이 단지를 사람들이 좋아할까?, 돈을 주고 사고 싶을까?”를
항상 생각하면서 선호도를 평가하라고 말씀해주셨습니다.
[지방 도시 선호도와 특징]
수도권 아파트 : 입지 > 연식
광역시 아파트 : 연식≥ 입지
중소도시 아파트 : 연식>입지
생활권별 사람들의 선호도 요소가 무엇인지 잘 찾는게 중요하다고 말씀해주셨습니다.
사람들의 선호도가 아파트 가격에 영향을 주기 때문에!!
그래서 우리가 임장을 가는 것!!
[★가격결정요소 파악하는 방법★]
임장을 가기 전에 미리
1. 이 지역은 어떤 선호 요소가 있을지 미리 예상을 해보고
2. 생활권 단지별 특징(학군? 신축 밀집? 등)과 가격을 연결하며 선호요소를 파악하고
3. 마지막으로 시세지도를 그리면서 더 중요한 가치가 무엇인지 정리를 하는 것!!!
(ex. ㅇㅇ지역은 가격을 더 주고 살 만큼 오션뷰가 중요한 건 아니구나)
→ 이렇게 하여 해당 지역의 투자 Note를 만들어 보는 것!!
[Part3. 지방투자자의 로드맵]
매도 의사결정 기준
- 수익이 났을 때
→매도는 감정이 아니라 기준대로 하는것!!!
- 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
→ 갈아탈 단지에 대한 확신이 있어야 내 물건을 싸게라도 팔 수가 있다!!
그래서 투자는 실력이 돈을 버는 영역이다!!!
- 리스크를 감당하기 어려울 때
→ 전세가가 떨어질것 같다고 가치있는 걸 그냥 팔아버리면 안된다.
현재 가격이 싼지!! 내가 감당 가능한지!! 먼저 확인해야한다.
그리고 끝으로 멘토님께서 시뮬레이션을 통해
시기별로 지방투자 물건을 매도했을 때의 수익을 비교해주셨는데..
결론은?
어느 시기에 팔았어도 갈아탈만한 저평가 단지를 잘 고를 수 있는 실력이 있다면?
어느 시기에 팔았어도 모두 비슷한 수준의 돈을 벌 수 있다는것!!
즉!! “실력이 있다면 우리에게는 언제나 기회가 있다”는 것을
설명해주셨습니다.
1주차 강의는 멀고 험난한 지방투자를 통해
우리가 충분히 돈을 벌 수 있고, 또 어떻게 벌어야하는지
향후 로드맵은 어떻게 되어야 하는지에 대해서
너무나 명쾌하게 설명해주셨습니다.
그리고 수익이 나는 결과를 내기 위해서는
다른 무엇보다 실력을 기르는 것!!이
가장 중요하다는 것을 깨닫게 되는 강의였습니다.
좋은 강의를 해주신 잔쟈니 튜터님께 다시 한번 더 감사드립니다.
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