서울 부동산 종합점검

오늘은 오랜만에 임대수익률을 기준으로 서울, 경기 부동산 시장의 가격 수준을 점검해본다. 약간의 전망도 곁들일 예정

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2. 일단 수도권 지역의 아파트 전세가율은 아래와 같다. 서울은 54.1로 2012년 초와 같다. 경기도는 2014년 초와 같다. 2011년 하반기~2013년 하반기까지 길고도 완만한 2차 하락장이 왔었다. 지금 서울 전세가율은 매매가에서 -10%내외의 하락은 허용할 정도 수준이라고 본다.

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하지만 서울의 공급은 거의 전무하고, 경기의 공급이 25~26구간에 적정의 반토막도 못한 수준이기 때문에 서울의 전세가 자체는 오를 것이다. 만약 매매가만 횡보한다면 결국 전세가율은 올라갈 것이다.

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2013년에 하반기(2012년초로 부터 1.5년후) 전세가율이 60%를 돌파하면서 대세 상승이 시작되었다는 것도 유념해둬야 할 것이다. 난 전세가율이 시장을 진단하는데 만능은 아니라고 생각한다. 하지만 중요한 요소중 하나라고는 생각한다.

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현재는 지난 대세 상승의 시작 전세가율까지 5% 남았다. 만약 매매가가 -10% 떨어지면 13년 하반기와 동률의 전세가율이 나온다. 만약 매매가가 -5%만 하락하고 전세가가 5%만 올라도 역시 동률이 나온다. 하락장이 많이 남은 느낌은 아니다. 물론 이 상황에소 매매가가 폭등하면 전세가율이 다시 떨어지면서 2차 하락의 트리거가 생기면 바로 하락장이 또 올수도 있다. 그래서 정부가 가격을 누르는 것이다.

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3. 전세가율은 임대수익률에서 사실 반쪽짜리 지표다. 임대 수익률에서 또다른 중요 지표는 전월세 전환율이다. 전세를 월세로 전환했을 때 받는 월세가격을 말한다. 내가 보유중인 오피스텔을 예로 들면, 보증금1천에 월세130 / 보증금1억에 월세85만원이다. 이 말인즉슨 보증금1천당 월세가 5만원이다. 5만원*12개월을 하면 60만원이다. 즉 전월세 전환율은 6%다. 이런식으로 계산하는 것이 전환율이다.

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현재 수도권 아파트의 전월세 전환율은 서울 4.6% / 경기5.2%다. 전월세 전환율은 금리와 관련이 높다. 왜냐하면 보증금을 월세로 전환한 돈이기 때문이다. 기준금리가 높아지면, 은행 예적금 금리도 높아진다. 만약 임대를 놓는 것이 예적금보다 낮은 이자를 받는 것에 그친다면 아무도 임대를 놓으려고 하지 않을 것이다. 반대로 은행 예적금 수준의 월세를 내기만 하면 된다면 아무도 전세를 살지 않을 것이다. 이런식으로 계산을 다들 무의식적으로 하기 때문에 전환율은 금리와 같이 움직인다.

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요즘은 전세도 대출을 받기 때문에 이 전세대출 금리와 전환율을 자연스럽게 비교한다. 즉 금리가 부동산 시장에 특히 전세가와 전월세 전환율에 더 밀접하게 영향을 미친다. 이게 이번 급락의 원인이었다.

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2016년까지 금리가 거의 반토막나면서 전월세 전환율도 거의 반토막난다. 주택담보 대출의 경우 2011년초 5.1%였던 것이, 2016년말 2.7%수준까지 떨어졌다. 거의 반토막 난 것이다. 경기도의 전월세 전환율도 2011년 초 8.7%였다. 그러던 것이 2016년말에는 4.6까지 떨어진다. 역시나 거진 반토막났다. 결국 금리와 전월세 전환율은 거의 완전 동행하는 지표라는 것을 알수 있다.

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그렇다면 만약 컨센대로 올해 연말까지 기준금리를 0.75%낮춰, 2%까지 떨어트리게 되면, 전월세 전환율도 떨어질 것이다. 현재 경기도가 5.2%인데, 만약 기준금리가 2%정도 되면, 전월세 전환율은3.7%까지 떨어진다는 계산이 나온다.

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4. 전월세 전환율과 전세가율의 역학 관계를 살펴보자. 경기도 평균 가격인 6억짜리 경자인 아파트가 있다고 가정하자. 이 아파트의 전세가율도 역시 평균인 66%라고 가정해보자. 그럼 이 아파트의 전세가는 3.96억이다. 전월세 전환율도 경기도 평균인 5.2%라고 가정하자. 그럼 보증금 없이 년세는 2059만원이다.

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그런데 전월세 전환율이 떨어져서 3.7%가 된다고 가정해보자. 년세가 1462만원이 된다. 여기서 질문! 월세가 저렇게 일년만에 떨어지는 일이 일어날까? 당연히 아니다! 월세는 계속 물가 상승처럼 오른다. 아주 간혹 떨어지는 경우가 있지만 소액이고 그것도 10년에 한번 정도다.

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그러면 다시 문제! 전월세 전환율을 3.7%로 떨어지게 하면서도 같은 월세를 받으려면 뭐가 올라야 할까? 정답은 전세가다. 즉 전세가가 3.96억에서 5.5억으로 올라야 여기에 전월세 전환율3.7%를 곱하면 년세가 2053만원이 나온다. 이정도 근사치의 년세가 나오려면 전세가가 약 1.54억이 올라야 한다. 전세는 이렇게 금리의 영향을 받아서 오르기도 한다. 공급과 금리의 영향을 이렇게 모두 받게 된다. 현재 상황에서 두개의 요소(공급.금리) 모두 전세가 상승을 가리키고 있다.

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5. 전세가가 이렇게 5.5억으로 올랐는데, 매매가가 여전히 6억이라면 이 아파트의 전세가율은 약92%가 된다. 전세가율 92%가 경기도 평균 아파트에서 가능할까? 당연히 아니다. 경기도의 지난 전세가율 고점이 70%초중반이었다. 만약에 이번에 이런일이 또 벌어져서 전세가율이 75%가 되려면 이 아파트의 가격은 7억3천 정도 되어야 한다. 1.3억이 올라간다는 계산이 나온다.

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이런식으로 아파트는 내부적으로 매매 - 전세 - 월세가 공급과 금리에 영향을 받으면서 서로 영향을 준다. 마치 주식에서 per,pbr,배당률,배당수익률과 비슷한 개념이다.

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하락에서는 위와 같은 일이 반대로 벌어진다. 실제로 지난 22년 말의 급락장을 보면 금리의 급격한 상승으로 전월세 전환율이 급등했고, 전세가는 급락했으며, 전세가율도 급락했고, 그로인해 매매가가 떨어졌다는 것을 계산해보면 알수 있다.

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만약에 이번에 상승장이 나온다면, 지난 하락장과 같은 원리로 상승이 나오는 것이다. 하락과 상승은 사실 같은 원리다. 다만 금리의 방향만 반대일 뿐이다. 요소 하나가 반대 방향인 것이다. 거기에 지난 2년간 아파트 시장이 안좋아서 착공은 급감했으니, 다음 2년간 공급이 없는 것이다.

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시장은 생각보다 매우 심풀하다! 하지만 이렇게 설명을 다 적어놔도 이걸 이해하는 사람은 정말 적다. 위 내용이 이해 안된다면 적극적 투자를 하지 말길 바란다.

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원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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