2주차 조모임 후기 [실전준비반 68기 4뿐하게3킬투자조 아뚜야]

안녕하세요. 함께 지속성장을 꿈꾸는 행복한 아파트 투자자 아뚜야입니다.

벌써 2주차 조모임 후기를 쓰고 있네요. 정신없이 두 주가 지났습니다.

다른 조들은 임장 끝나고 오프로 조모임을 하시던데, 저희 조는 온라인으로 조모임을 진행하였습니다.

오전오후에는 단임하시고 늦은 시간 함께 해주신 조원분들 감사드리고,

제가 사정이 생겨서 30분이나 늦었지만 모두 참석해주셔서 너무 감사합니다.

모두 시세따기 때문에 힘들어하셨지만, 최선을 다해 완료하고 마무리하기로 다짐해 보았습니다.

그럼 저희 조 조모임 후기를 시작해보겠습니다.

고고

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Q. 2강에서 새롭게 알게 된 것이나 기억에 남는 것 

아뚜야: 공급 이야기하시면서 지방 말씀하신 부분. 전주가 부산이나 대구 전조. 분위기 임장을 좀 더 크게 생각. 상권이나 분위기만 보는 것이 아니라 직장, 학군, 환경을 어느 정도 보고 와야 한다는 것을 새롭게 알게 됨. 분위기 임장을 좀 더 꼼꼼하게.

용맹한아몬드: 분위기 임장하기 전에 지도 종류별로 확인할 것 알려주셨는데, 다음 임장 때는 꼭 적용해 보고 싶다. 

썬즐: 호재에 대한 부분. 호재가 그전에는 굉장히 중요한 부분인 줄 알았는데, 그것보다는 직장, 교통, 학군, 환경이 더 중요하다는 말씀해 주셔서, 호재에 현혹되지 않는 걸로.

개경: 최근에 인구수나 인구구성을 많이 신경썼었는데, 수도권에서는 인구수가 가치에 크게 연결이 안 된다는 것을 알게 됨. 

봄날처럼: 보통은 입지를 중심으로 가치를 생각했는데, 그것보다는 위치가 더 중요하다, 땅이 어디에 있고, 강남과 얼마나 가까우냐가 중요하다고 말씀하신 부분. 

케밥: 인구 관련해서 인구연령비로 그 지역을 파악할 수 있다고 하신 부분. 20-30대가 많은 곳은 교통이 좋은 곳, 10대와 40대가 많으면 학군지, 영유아와 30대가 많으면 신축단지. 이런 것을 미리 알고 있으면 지역을 이해하는데 도움이 되겠다고 생각. 

보노퐝: 두 가지 정도. 소득이 높은 곳은 가격이 한 번에 많이 올랐다가 떨어질 때는 많이 떨어질 수 있다. 그리고 입지 등급을 매길 때 그런 입지들이 얼마나 수요를 끌어올 수 있을지에 대해 언급하신 부분. 

Q. 평북 단임 후 가장 좋은 동네와 선호도가 낮을 것 같은 동네, 그리고 이유

케밥: 한가람신라와 공작부영. 이 두 단지가 위치적으로 괜찮았던 거 같고, 학군은 생각하면 신라가 더 좋은 듯. 오늘 가장 좋았던 단지는 은하수신성, 한가람세경, 공작부영, 평남은 초원2단지대림. 역도 가까우면서 가격이 저렴. 학원가도 가까이 이용할 수 있어서. 

썬즐: 저는 한가람신라. 그런데 사람들이 좋아할 곳은 평촌더샵센트럴시티. 역시 대장 같았다. 그런데 오늘 호계동 가서 아크로베스티뉴를 봤는데, 그곳이 더 좋았다. 범계역에서 가깝고 신축이고 단지 내 분위기도 좋았다. 그래서 평북에서만 봤는 때는 더샵이 제일 좋아보였는데, 다른 지역으로 오니 더 좋은 단지가 눈에 보여서, 비교해 볼 수 있어서 좋았다.

봄날처럼: 한가람신라. 공원도 가깝고 편의시설도 가깝고. 단지 내부도 좋고. 별로였던 것은 비산힐스테이트. 너무 외곽이었고, 단지 안과 밖이 아이 키우기에는 안전하지 않게 느껴졌다. 

개경: 은하수마을 단지들이 좋았다. 범계역과 가까웠고, 도색 상태가 안 좋았지만, 단지 내부는 정돈이 잘 되어있었고, 홈플러스도 가깝고. 안 좋았던 단지는 공작마을 단지들. 단지들이 너무 노후화되었는데, 단지들이 관리도 잘 안 되어있는 것 같았다. 한가람신라도 좋았는데, 가격이 저렴해서 관심을 가져볼만한 단지라고 생각. 

용맹한아몬드: 평촌더샵센트럴시티. 인상적이었는데, 아이들이 정말 많았다. 아이들 자전거도 많았고. 안 좋았던 단지는 큰 길 서쪽에 있는 단지들. 상권에서도 멀고 범계역에서도 멀고 .아이들도 많이 보이지 않아서.

보노퐝: 은하수마을이 좋았는데, 범계역이랑 가까워서. 운동장사거리와 가까운 한가람한양도 좋았다. 만안구에서는 안양역푸르지오더샵, 안양역과는 살짝 거리가 있는데, 대단지 신축이라 좋다. 메가트리아도 좋고. 신축 대단지로 들어온 단지들은 대부분 좋았다. 안양어반포레자연앤e편한세상이랑 안양씨엘포레자이도 좋았다. 1등은 안양씨엘포레자이로. 

아뚜야: 한가람신라나 공작부영이 아파트 상태가 너무 안 좋아서 놀랐고. 이 단지 중에 공작성일에 젊은 사람들이 가장 많이 보임. 한가람한양이나 삼성도 좋았고. 관악타운도 좋았다. 은하수마을은 외벽상태가 정말 안 좋았는데, 단지조경 관리가 잘 되어있었음. 

Q. 시세분석하면서 어려웠던 점과 나만의 팁

아뚜야: 저는 시세를 두 번 따는데, 유진아빠 시세표에 한 번, 시세지도에 올릴 간략시세 다시 한번. 이렇게 하다보니 시간이 너무 걸림. 꼼꼼하게 보지 못한 곳은 단지가 많다 보니 헷갈린다. 저는 임보를 쓸 때 반만 했다가 또 다 잘했다가. 아직까지도 조절이 안 되고 일정하지 못함. 아직 연습이 더 필요할 것 같다.

봄날처럼: 시세따기가 어렵다. 지금 시세가 없는 곳은 빈칸으로 두고 넘어가고 있는데도 시간이 걸리는데, 이 빈칸까지 다 채우려면 한도 끝도 없을 것 같다. 시간이 많이 걸리고 똑같은 작업을 계속해야한다는 것이 어렵고 힘들었다.

썬즐: 하나하나 조사해야 하는 것이 어려웠다. 템플릿에 3시간이라고 되어있었는데, 절대 불가능. 생각보다 속도가 잘 안 나서 힘들었다. 다른 분들이 하신 것 참고하지 않고 스스로 따보고 완수하는 것을 목표로 하는 것이 어려운 것 같다. 

개경: 가장 어려운 것은 시간이 많이 걸린다는 것. 그래서 조급한 마음이 생긴다. 쉽고 빠르게 하는 법을 좀 찾아봤지만 시간을 들여서 이 작업에 익숙해지는 것이 가장 좋은 방법인 것 같다. 시간이 지나면 나아기면 좋겠다. 

용맹한아몬드: 몇 시간 해보니까 조금 익숙해지긴 했는데, 단지가 너무 많다. 양 자체가 너무 많아서 힘들다. 

보노퐝: 시세 따는 것은 시간이 오래 걸리는 것이 맞고, 익숙해지는 부분이 있다. 59와 84 사이 단지들만 따면 될 것 같고. 복도식과 계단식은 분리해서 따고. 타입이 다른 것은 하나로 생각. 시세를 처음 딸 때 힘들 수 있는데, 이것은 왜 봐야하는지를 알고 하면 조금 수월하게 할 수 있지 않을까. 시세를 따야하는 이유는 저환수원리에 따라 단지를 선택해야 하는데, 저환수원리에서 가장 중요한 것이 저평가고 이를 알기 위해서는 가치와 가격, 이 두 가지를 아는 것이 중요. 단지의 가치는 임장을 통해서도 임보를 쓰면서도 많이 알게 되는데, 가격을 볼 일이 거의 없다. 시세를 따지 않는다면. 이런 관점에서 시세를 딴다고 생각하시고 하시면 좋을 것 같다. 그리고 실제 투자를 하려면 전수조사를 모두 해야하는데, 이때 시세를 따기 시작하면 시간이 너무 걸린다. 그래서 그때를 위해서라도 미리 전고점 같은 거 미리 정리해두시면 좋다. 양식 하나 공유드리겠다. 임보 밀리는 것은 각 파트별로 시간 생각하셔서 미리미리 배분하고 시작하시면 좋을 것 같다. 

케밥: 시세따는 건 그냥 노가다라고 생각하고 함. 시세는 59와 84만 따서 지도에 올리는 것을 목표로. 그리고 방3/화2로 통일해서 시세 딴 후에, 관심단지가 정해지면 시세트레킹 자료로 남기고 전수조사. 투자할 때는 거의 두 지역씩 매일 전수조사만 함. 지금처럼 투자가 아닐 때는 지역의 가격감을 잡으려고 노력. 이 지역의 59와 84 가격이 어느 정도인지를 계속 파악하려고 노력. 단임할 때도 계속 가격을 반복해서 비교해봄. 그런데 은하수신성과 벽산이 왜 다른 단지에 비해 더 비싼지 이해가 안 감. 

Q.임보/임장하면서 뿌듯했던 순간이나 어려웠던 순간, 다음주 목표

아뚜야: 익숙해질 때가 된 것도 같은데 아직도 임보는 너무 어렵다. 마음이 힘듦. 넘어야 할 산 같다. 빨리 익숙해지길. 그에 비해 임장은 임보보다는 많이 익숙해진 듯. 예전에는 임장할 때 가겨을 볼 생각을 못 했는데, 요즘은 그래도 가격을 챙기면서 임장을 할 정도는 된 것 같다. 

개경; 이번달 목표가 매물임장 벽을 넘자였고, 이번주부터 이제 매임준비를 해야할 것 같다. 금요일에 몰아치지 않도록 조금씩 준비할 생각. 하루에 한 개씩 전임해서 예약 잡는 걸로. 전임/매임까지 해서 완벽한 앞마당을 만들기.

썬즐: 이번에 임장하면서 뿌듯했던 점은 안양시라는 곳을 이번에 처음 가봤고, 임장하면서 이 지역이 익숙해지는 것 같아서 뿌듯했다. 어려웠던 점은 모르던 지역이고 단지들도 비슷해서 헷갈리는 점. 다음주 목표는 임장/임보를 커리쿨럼 대로만 욕심내지 말고 하자. 그리고 다른 사람과 비교하지 않고 나의 길을 가자. 그리고 앞으로 임장을 갈 때 다른 사람에게 의존하지 않고, 나만의 툴을 가지고 가자. 

용맹한아몬드: 단지들이 너무 다 비슷해서 힘들었고, 단지 이름 외우기도 힘듦. 앞으로는 임장 나가기 전에 루트를 보면서 아파트 이름까지 여러 번 보고 임장을 나가기. 

봄날처럼: 아파트 이름이 비슷하고, 단지들이 다 비슷해서 헷갈림. 그런데 오늘은 그래도 지도를 보면서 생각해낼 수 있었다. 반복을 하면 될 것 같은 생각. 다음주 목표는 임보를 커리큘럼대로 마무리하고 전임하는 것. 

보노퐝: 이번주는 매임이 목표였어서 무사히 잘 마무리할 수 있어서 기분이 좋다. 매임 전에 시세지도를 그리면서 저평가단지를 한두 개 정도 선정하고 매임을 나감. 여러분도 시세지도 그릴 때 단지를 몇 개 정해보시면 좋을 듯. 그리고 그 단지를 중심으로 매임하기. 혹시라도 한 부사님께 거절당하더라고 다른 부동산에 전화하면 됨. 

케밥: 평남 단지들 일부를 아직 단임을 못해서 다음주에 단임 마무리하고. 오늘 본 평북과 일부 평남 단지들 다음주 매임. 매임은 10개 정도 볼 예정이고, 단지분석도 같이. 이렇게 다음주에 마무리하는 것이 목표.

Q. 실준반 시작할 때 다짐과 목표, 앞으로 2주 동안 해야할 것

아뚜야: 전임이랑 매임을 많이 하기가 목표였고, 전임은 첫 주부터 주중에 조금씩 하자였는데 못함. 다음주에 전임과 매임을 열심히 해야할 것 같다. 일단 시세지도를 먼저 그려본 후에 그중에서 매임할 단지들을 찾는 걸로. 시세지도 그리고 단지분석하면서 중간중간 전임을 하고 다음주중에 매임을 하는 걸로. 

케밥: 저번주 몸이 안 좋아서 단임을 한 번 밀리니까 스케줄이 계속 밀림. 역시 스케줄 대로 따라가는 것이 중요함을 느낌. 5월초까지 마무리하는 것을 목표로.

봄날처럼: 임장과 임보를 잘 배우고 첫 번째 앞마당 잘 만들기가 목표였는데, 반드시 안양시 동안구를 앞마당으로 만들기 위해서 남은 2주 동안 과제 충실히 하고, 임장보고서를 완료하는 것이 목표.

개경: 2주 동안 매물임장 잘하고, 단지분석을 잘 해보기. 그동안은 단지분석을 자료목붙 수준으로 했는데. 이번에는 몇 개 단지만 하더라도 충실히 잘해보는 걸로. 

보노퐝: 선명한 앞마당 만들기와 조원분들 임보/임장 도와드리기였는데, 제 앞마당은 잘 만든 것 같은데, 도움이 되었는지는 잘 모르겠다. (도움이 엄청 되고 계시다는!!) 앞으로 남은 2주동안 도움을 많이 드릴 수 있으면 좋겠다. 

썬즐: 실준 시작할 때 임장보고서 한 개 완성이 목표. 커리큘럼 대로 하면 완성은 될 것 같은데, 얼마나 만족할 수 있을지 미지수. 남은 2주동안은 강의를 몰아 듣지 않고 하루에 하나씩 잘 듣기가 목표. 몰아서 들으니까 버거움. 그리고 임장은 이제 조원들과 함께 하는 걸로. 오늘 혼자 잠깐 나머지 임장했는데 어려웠다. 왜 조원들과 함께 하는 것이 좋은 건지 느낌. 

용맹한아몬드: 만족할만한 임장보고서 쓰기가 목표였는데, 단지임장을 아직 마무리는 못했지만 그동안 단임한 것에 대해서는 만족. 이제 임보 쓰는 것만 남아서 남은 2주는 임보에 집중하기로. 

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귀한 나눔해 주신 조원분들 감사드립니다! 남은 2주도 우리 함께 화이팅해보아요! 

다음주에 만나요~