공시지가 2억 이하, 진짜 기회일까? 취득세 완화 정책의 숨겨진 함정 [우지공]

안녕하세요

월부의 응원단장 우지공입니다.

2025년 1월 2일, 기획재정부 발표로 주목받았던

공시지가 2억 이하 취득세 중과 완화 정책이

드디어 오늘 국무회의를 통과했습니다!

행정절차를 마치고 이르면 4월 말부터 시행될 예정이어서

많은 투자자분들이 관심을 가지실 텐데요.

하지만 이렇게 반가운 소식에도 불구하고

마음속에는 여러 가지 고민이 함께 생기실 겁니다.

'이제는 지방 소액투자를 더 쉽게 접근할 수 있겠네!'

아.. 소액으로 해야 하는데 잘 되었다.

공시지가 2억 미만의 물건들을 한번 찾아볼까?

아니야. 내가 배운것은 가치를 더 보고

가치대비 저평가된 물건에 투자하는 게 본질 아닌가?

이런 고민에 조금이나마

방향성을 드리고자 이번 글을 준비하게 되었습니다.

취득세가 전부는 아닙니다

지방투자를 매수할때

우리는 매도를 생각하고 결정을 하게 됩니다.

지방투자의 목적은 매도를 통한

수익 실현 입니다.

그 관점에서 바라보면,

취득세는 우리가 처음 물건을 살 때 내는 세금이고,

양도세는 나중에 매도할 때 부담하게 되는 세금이죠.

특히, 취득세는 양도세 계산 시 필요경비로 인정받기 때문에

생각보다 큰 부담이 아닐 수도 있습니다.

예를 들어 3억짜리 주택을 8% 취득세로 매입했어도,

매도 시 차익과 세금을 계산해보면

최종적인 차이는 그리 크지 않을 수 있다는 의미입니다.

직접 두 시나리오를 비교해보았습니다.

하나는 취득세 8%를 부담하고 '가치 있는 물건'을 매수한 경우,

다른 하나는 공시지가 2억 이하로 취득세 1% 혜택을 받은 물건을 매수한 경우입니다.

표면적으로는 8% 취득세를 낸 쪽이 초기 투자금이 더 커 보일 수 있지만,

취득세는 양도세 계산 시 필요경비로 산정되기 때문에

결국 세후 수익 차이는 크게 줄어듭니다.

무엇보다 '가치 있는 물건'을 선택했기에 향후 매도가에서도 유리하게 작용하며,

결과적으로 수익금의 측면에서 바라보면 더 큰 수익을 거둘 가능성도 높습니다.

세금만 보고 결정하기보다는,

매도시의 양도세 적용까지 한번 고려해본 다음

결정하는 것이 더 좋은 투자의 결과를 거둘수 있습니다.

그렇기에 취득세율이 얼마냐 보다,

'이 물건이 얼마나 가치가 있느냐?'

'가치 대비 얼마나 저평가 되어있느냐?'

우리가 배웠던 투자의 본질

가치있는 물건을 비교평가를 통해

저평가된 물건중 가장 좋은 물건을 사는것.!

이것이 투자 결정의 진짜 본질임을 꼭 기억하세요.

공시지가 2억 이하의 함정.

이번 정책이 발표된 이후

혹시 공시지가 2억 이하의 물건들만 찾고 있지는 않으신가요?

취득세 1%라는 숫자에 집중하다 보면,

오히려 가치 없는 물건을 선택할 위험도 있습니다.

이미 시장이 상승하고 있음에도

공시지가가 계속 낮다면

그 단지는 가치대비 저평가가 아닌

저가치에 해당될수 있습니다.

취득세라는 조건보다는 반드시

가치를 더 면밀하게 확인하시길 바랍니다.

취득세의 디테일

1.아파트의 취득시점은 잔금일 기준

아파트의 취득시점은 ‘계약일’이 아닌 ‘잔금일’ 기준으로 판단됩니다.

즉, 2025년 1월 2일 이후에 취득한 것으로 본다는 의미는,

잔금일이 1월 2일 이후인 경우를 말합니다.

따라서, 잔금일이 1월 2일 이후이고, 해당 주택의 공시지가가 2억 이하라면,

이번 취득세 중과 배제 요건에 해당될 수 있으니 꼭 체크해보시길 바랍니다.

2. 주택 수 산정 제외를 제대로 이해하자

개정된 시행령에 따르면,

2025년 1월 2일 이후 취득한 지방의 공시지가 2억 이하의

주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

즉, 이미 서울 등 수도권에 주택이 1채 있더라도

25.01.02 이후 지방에 산 공시지가 2억 이하 주택은

주택 수에 포함되지 않아

다음 투자 시에도 취득세 1%로 매수가 가능합니다.

다만, 행정안전부 취득세 담당자분과 유선으로 확인해본 결과,

2025년 1월 2일 이전에 취득한 공시지가 2억 이하의 기존 주택을 보유하신 분들은,

주택 수 산정에서 제외되기는 어려울 것으로 보인다는 안내를 받았습니다.

관련 내용은 행정절차와 해석이 남아 있는 만큼,

시행령이 최종 개정된 이후 구체적인 해석과

적용사례를 확인해보시는 것이 필요할 것 같습니다.

3. 2025년 공시지가 변경예정에 따른 시점 주의

공시지가는 매년 변경되며,

2025년 공시지가 기준일은 4월 30일로 예정되어 있습니다.

따라서, 잔금일이 4월 30일 이전이라면 2024년 공시지가 기준이 적용되고,

잔금일이 4월 30일 이후라면, 2025년 공시지가 기준으로 판단하게 됩니다.

공시지가 기준에 따라 취득세 중과 여부나 주택 수 산정 기준이 달라질 수 있으니,

반드시 잔금일 시점을 정확히 확인하셔서 자금계획에 차질 없으시길 바랍니다.

4. 취득세 소급 적용 절차

이미 취득세를 중과로 납부한 경우 행정절차를 통해 소급 적용이 가능합니다.

아직 세금 신고 전이라면 → 일반세율로 신고 및 납부

이미 중과세로 납부했다면 → 위택스나 세무서 방문을 통해 환급 신청

행정절차나 추가사항은

시행령 개정 후 관련 기관에서 반드시 체크하시길 바랍니다.

투자의 본질, 결국 가치를 보는 눈입니다

이번 지방주택 취득세 완화 정책은

분명 지방의 소액투자를 고려하시는 분들에게 좋은 소식입니다.

그러나 투자의 본질을 흐리게 하는 함정이 될 수도 있습니다.

공시지가 2억 이하라는 조건 자체에 매몰되지 말고,

반드시 '이 지역과 단지의 가치가 충분한가?'

'가치대비 충분히 저평가 되어있는가?'

이 질문에 명확한 답을 가지고 접근해야 합니다.

취득세 완화라는 호재가 마중물이 되어

더 좋은 투자 기회를 만드는 계기가 되길 바라며,

언제나처럼 여러분의 투자를 응원합니다!