실전반의 꽃 튜터링 데이!
조원 전원이 참석하여 튜터링 데이를 하게 되었다.
지투실전반 시작하고 나서 유리공 문제로 카톡방에도,올뺌에도 참석 제대로 못해서
튜터님께도, 조원분들께도, 죄송한 마음이 들었지만
항상 높은 텐션 유지해주시고,
내가 뭐라고… 걱정해주시는 튜터님, 조원분들 너무나도 감사했다…
위로와 조언을 들으면서 좌절도 했지만
다시 해보자고 마음먹는 사람을 꺾을 수 있는 건 없다고 느꼈다.
비교분임
윤이나 튜터님과 조원분들과 모여 비교분임지에 대한 설명을 듣고 비교분임을 했다.
미리 비교분임지에 대해 중요점을 알려주시고, 짚어주셔서
봐야할 핵심포인트에 대해 알고 분임해서 더욱 보이는 게 많았다.
비교분임지와 임장 배정지를 비교하면서
비슷하면서도 다른 모습을 보면서
임장지의 장점과 단점을 더 명확히 파악해볼 수 있었다.
1:1 면담
비교분임지를 돌며 튜터님과 개인별로 1:1 면담시간을 가졌다.
현재 내 상황에서 광역시 투자 VS 수도권 투자를 함께 고려하면서
진짜로 투자 가능한 단지를 뽑아서 매물코칭을 반드시 넣어야 겠다는 생각이 들었다.
실제로 매수로 이어지지 않더라도
내가 보고 있는 방향성이 맞는지 확인할 수 있고,
다음 방향성이나 임장지에 대해 계획이 생기기 때문이다.
애매한 투자금이라고 생각했는데
지방에서는 실제로 꽤 괜찮은 물건들에 투자할 수 있어서 자신감이 생겼고
그냥 내가 할 수 있는 최선을 하자는 생각으로
적극적으로 투자에 임해야겠다.
사전임보 발표
짱박님, 방나님, 람파드님 순서로 발표를 해주셨다.
모두 각자만의 방식과 장점이 뚜렷하셨다.
튜터님이 임보 발표 봐주시면서 중간중간에 피드백을 해주셔서 더욱 잘 기억에 남았다.
끝나고 한꺼번에 하면 집중력이 흐트러질 수 있는데 발표 중간중간 바로 알려주셔서 좋았다.
조원분들 사전임보를 보면서 BM할 것들이 너무나도 많았다.
모든 장점을 다 흡수하고 싶었다.
그중에서도 꼭 BM할 것 5가지만 뽑아보자면
1. ChatGPT를 활용한 도시개발계획분석
도시개발계획은 각 지역별로 수백 페이지의 보고서를 읽고, 핵심을 뽑아야 하는데
ChatGPT를 통해서 요약본을 보고나서 분석하면
실제 분석할 때 많은 도움이 될 것 같았다.
생각보다 정확도가 높아서 놀라웠다.
ChatGPT를 너무 믿어서도 안되지만, 최대한 활용해봐야겠다는 생각이 들었다.
큰 틀을 잡기에 매우 유용한 툴인 것 같다.
2. 실제 단지를 통한 검증
연령별 인구나 세대당 인구수 등 특징을 보고 나서는
무슨 동에 인구가 많다 이렇게 하고 끝나는게 아니라
그 동에 무슨 아파트가 있고, 그 아파트의 전세수요가 탄탄한가를 찾아봐서 넣어야 한다.
무슨 동에 무슨 연령이 많다 하고 끝나면 그냥 공부를 하는 것이고
실제 투자와 연결지으려면 실제 아파트를 분석해야만 한다.
영유아 비율, 완성형 가족 비율도 마찬가지이다.
어느동에 영유아 비율이 높고 이런거에서 끝나는게 아니라
그 동에 무슨 단지가 있고, 특징이 있고, 아~ 그거 때문에 여기가 이런 특징이 있구나 하고 연결시켜야겠다.
인구수, 세대당인구수 분석할 때도 마찬가지로,
평균보다 세대당 인구수 높은 곳에 어떤 단지가 있는지 적어 넣어본다.
학문적 공부를 위한 임보가 아니라
실제 이 아파트 때문에 이런 데이터 값이 나오는구나 라고 연결이 되어야
훨씬 기억에도 잘 남고, 의미있는 데이터를 뽑는 것이라는 생각이 들었다.
3. 공급에 따른 영향 분석
대규모단지 입주 있을 때는 생활권별로, 실제 단지를 보면서 전세가 하락에 영향이 있는지 파악해본다.
어느 지역까지 공급이 전세가 하락에 영향을 미치는지 분석하는 건 너무 중요하다.
공급이 있을 때의 전세가의 영향을 분석할 때는
생활권별 대장아파트의 전세가를 분석하거나
공급단지와 전세가가 비슷한 단지를 분석해야 의미가 있다.
또는 생활권별로 선호도 상, 중, 하 단지로 나눠서 분석해 보면 좋다.
전세가 하락해야만 영향을 주고 흔들린 게 아니다.
거래가 뜨문뜨문 안됐거나, 전세가가 보합해도 영향을 줬다고 볼 수 있다.
호갱노노 그래프에는 나타나지 않을 수 있기 때문에(거래건수가 적어서)
아실로 건건별로 분석하는 게 더 좋다.
4. 미분양 및 공급 분석 방법
미분양 볼 때는 그저 미분양 물량만 보는 게 아니라,
위치와 가격까지 확인해봐야 한다.
공급 볼 때 직방에서 위치별로 찾아서 넣어야 한다.
분양가나 경쟁률은 꼭 적어서 넣어놓으면 좋다.
또한 네이버부동산, 시청 홈페이지, 부동산 지인 등에서도 미분양을 확인할 수 있다.
미분양은 전세가와 매매가에 중요한 영향을 미치기 때문에
디테일하게 분석하려면 사이트 여러개를 통해 검증하는 절차를 거쳐야겠다.
5. 한 장표에 구별 정리장표 넣기 (특히 파드님)
학군 분석할 때 전체 중학교 중 85%이상의 학교 비율 분석한 것을 BM하고 싶다.
ex) 전체 중학교 16개 중 8개가 85% 이상이면 50%라고 분석하는 식으로 (=학군지인지 파악하기 위해)
+ 특목고 진학률도 구 별로 비교한 것 좋았다.
한 장의 장표에 표로 정리해서 구별로 비교하기가 좋았다.
한 장표에 전체 구의 내용도 들어있어야 각 구별로 순서같은 거 파악하기에 좋은 것 같다.
확실히 3번째 실전반을 들으니 들리고 보이는 건 많은것 같다.
그걸 실행하는 건 또 다른 영역이지만..
좋은 튜터님, 좋은 조원분들 만나서 많이 성장할 수 있어서 좋았고 너무 감사합니다…!
조용히 묻어가고 있는 저에게도 관심을 가져주시고 조언해주시고 용기를 주시는 윤이나 튜터님
강철 체력에 바쁜시간 쪼개서 조원분들 곁에서 하나하나 챙길 거 다 챙겨주시는 복리매직 조장님
분위기 메이커로 텐션 올려주시고 앞에서 이끌어주시고 아는 것 다 공유해주시는 해원님
분임루트, 단임루트 섬세하게 잘 짜주시고 사전임보 탬플릿 너무나도 닮고 싶은 람파드님
비슷한 투자금으로 비슷한 고민하고 계신 임보 실력자 방나님
고민 공유를 해주셨는데… 혼자서 그 글 보고 저를 울게 하신 마린블루님
실력 있으시면서도 너무 겸손하시고 묵묵히 해나가시는 에이스 투자자 짱박님
임장지까지 고생하시면서도 내색 하나도 안하시는 보라매님
좋은 조원분들 만나 감사하고 모두 존경합니다…
저는 드린 게 없어서 죄송하지만… 은혜 잊지 않겠습니다.
먼저 손길 내어주신 모든 분들 감사합니다.
얼른 회복해서 다시 성장하는 투자자가 되겠습니다!!
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