광명시 철산주공 13단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 19조 후닝닝닝]

▶ 아파트명

철산주공 13단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 B등급

광명시 사업체수 27,517개 / 종사자수 102,769명 

2. 교통 A등급

강남 45분 / 여의도 33분 / 시청 42분 (출근시간 기준)

3. 학군 B등급 (평균)

광명중 71.2% C등급 / 철산중 90.9% A등급 / 하안북중 85.4% B등급

4. 공급 C등급

광명 푸르지오 포레나 / 2023.09 / 1,187세대

호반써밋그랜드에비뉴 / 2024.10. / 1,051세대

철산자이더헤리티지 / 2025.05 / 3,804세대

광명자이더샵포레나 / 2025.12 / 3,585세대

2023년 : 1,187세대 / 2024년 : 1,051세대 / 2025년 : 7,389세대

향후 3년 평균 공급량 = 3,209세대

적정수요 : 인구(280,414명) * 0.5% = 1,402세대

적정수요의 2배 이상이므로 C등급

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 철산주공 13단지 현재 매매 9.2억, 전세 4억

10년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 11.5억 전세 4억 

10년 내 저점 매입시 : 2013년 7월 매매 3억1,250 전세 2억625 

10년 내 최저갭 매입시 : 2015년 12월 매매 4억3,267 전세 3억5,833

*고점 매입시 수익률 (92,000-115,000)÷(115,000-40,000)*100 = -30.6% 

*저점 매입시 수익률 (92,000-31,250)÷(31,2500-20,625)*100 = 571%

*최저갭 매입시 수익률 (92,000-43,267)÷(43,267-35,833)*100 = 655%

▶ 현장사진

▶ 결론

직장 : B등급

교통 : A등급

학군 : B등급

환경 : C등급

공급 : C둥급