안녕하세요 끊임없이 성장하는 투자자 CANI 입니다.
월부에 2023년 9월에 입성하여 어느덧 2년 7개월이 흘렀습니다!
월부에서는 1년 정도 공부하면 투자하라고 가르쳐 주시지만
25년 4월 1호기 투자를 적극 고려할 때, 가정에 사건이 터지고… 자녀를 출산하게 되면서
1년 정도를 쉬고 26년 2월 실전반을 들으면서 비규제 지역에 투자를 하게 되었습니다!
1. 청개구리 투자자
월부에 입성하기 전,후에 하지 말아야 했던 것들을 너무 많이 해왔습니다.
일단 가장 해서는 안되는 행동으로 취업하자마자 1년 뒤에 바로 차를 뽑았고
해외여행은 거의 1년에 두 번씩, 결혼하고 나서는 1년에 세 번씩 다녔습니다…
또한 월부 강의에서 해주시는 말들을 100% 신뢰하지는 못했던 것 같습니다.
‘이 지역 지금 당장 투자해야 한다.’, ‘지금이 절대적으로 싼 시기이다.’ 라는 말들이
‘과거 상승장에는 그랬지만 지금은 아닐 수도 있잖아?’ 이런 식으로 접근해왔던 것 같습니다.
서울 수도권이 조만간 전고점을 다 넘을 것이라는 말들도 믿지 못했던 것 같습니다.
그 당시에는 하락론자들도 같이 유튜브를 보면서
상승과 하락의 논리에 대해 중립적인 관점으로 부동산을 바라본다고 생각했고
나는 이미 많이 알기 때문에 객관적인 시각이 생겼다고 자만했지만
결국 이도저도 의사결정을 못하고 계속 시간만 보내면서
할 수 있었던 투자들의 기회비용을 날리는 결과를 얻었습니다.
그리고 강의에서 매번 강조하시는
A랑 B랑 뭐가 좋을지 고르다가 투자를 안 하는 행동을 했습니다…
투자를 해놔야 다음스텝이 생긴다고 누누히 들었지만
실행을 못하고 규제가 생기며 급지를 낮추게 되었습니다…ㅠㅠ
추가로 이미 오른 가격에 지각비를 내며 살 수 밖에 없었습니다.
2. 투자는 소개팅과 같은 것
임장을 많이 한다고 해서 투자를 잘하는 게 아니라는 것을 깨달았습니다.
임장을 꽤 많이 하고 앞마당도 늘렸지만 내 의사결정이 되니까 어려웠습니다.
누나나 친구가 집을 산 얘기를 들으며 ‘왜 저길 저 가격에 사지?’ 라고 생각했지만
막상 제가 투자를 하려고 하니까 내 돈으로 어디를 투자해야 할 지 의사결정이 어려웠습니다.
결국 소개팅도 많은 사람을 만나보는 것도 중요하지만
직접 사람을 사귀어보면서 내 가치관도 정립하고, 나랑 맞고, 맞지 않는 부분들을 점검하듯이
투자도 직접 해보면서 얻는 인사이트가 훨씬 크다는 것을 그때는 알지 못했습니다.
아무리 많은 임장을 하고 매물을 보고 오더라도
직접 투자하면서 겪고 부딪히면서 얻는 점들이 훨씬 크다는 게
부동산은 인문학이라고 하는 점과 매우 닮아있는 것 같습니다.
결국 사람들의 생각은 대부분 비슷하고 거기에서 수요가 오기 때문입니다.
연애나 결혼에 있어서도 앞서간 분들의 가벼운 말에도 진리가 담겨있듯이
그래서 이미 앞선 길을 걸어간 강사님, 튜터님들의 생각들을 BM하는 게
투자에 있어서 매우매우 중요하다는 것을 깨달았고
실제로 월부에서 강의에서 다뤄주시는 단지들이나 지역들의 가격이 오르는 것을 보고
이제는 진짜 100% 믿어보기로 결심했습니다.(직접 봐야만 믿는 청개구리 입니다ㅠ)
3. 실전반 신청
그동안 앞마당을 늘리며 탑 3로 뽑았던 거의 모든 단지들이 1억에서 2억, 많게는 3억 이상 올랐습니다.
이게 제 투자 실력인지 시장에 따라줘서 인지는 모르겠지만
1년 이상 하다보니 어느 정도 단지를 선택하는 눈이나 감이 생겼다는 판단이 들었습니다.
투자를 못하고 가격이 올라 마음이 너무 힘들었지만 이제는 진짜 해야겠다는 생각이 들었고
지금 할 수 있는 걸 하자는 생각으로 실전반을 신청하게 되었습니다.
이번이 4번째 실전반 이었는데
그동안 배정되었던 임장지는 투자금으로 할 수는 있었지만
그 시기에 우선해서 보아야 할 지역은 아니었기 때문에
매물임장을 할 때에도 진짜 투자한다는 마음으로 보지 못했습니다.
그러다보니 임장을 하면서 얻게 되는 점도 적었던 것 같습니다.
하지만 이번 실전반에서는 진짜 투자하겠다는 생각으로
튜터님과도 적극적으로 소통하고
부동산 사장님에게도 진짜 살 것처럼 어필을 하다보니
매물을 보면서 얻는 인사이트도 훨씬 많았고
제 투자금으로 할 수 있는 단지의 비교평가가 훨씬 선명해졌습니다.
4. 투자코칭과 매물코칭
투자에 대해 고민하면서, 투자금 범위에 들어오는 단지들은 항상 성에 차지 않았습니다.
5천만원만 더 있었으면 훨씬훨씬 더 좋은 단지에 투자를 할 수 있었을텐데…
라고 생각면서 과거에 흥청망청 돈을 쓰던 시기를 후회하기도 했습니다.
내가 할 수 없는 투자 단지임에도 좋은 단지만 눈에 들어오고
내 투자금 범위에 들어오는 단지는 항상 가치가 없어서 안 오르지 않을까? 라고 느껴졌습니다.
25년 12월에 진담 튜터님께 투자코칭을 받으면서
첫 투자가 너무 지연되다 보니까 이번에도 투자를 못하게 된다면
한 번 더 무너질 수도 있고, 의욕이 꺾일 수도 있다 는 의견을 듣고
더더욱 3월 내에 무조건 투자해야겠다는 생각을 하게 됩니다.
특히 다주택을 지향하는 투자자라면 1호기 이후 실력이 늘어나는 것을 간과하면 안된다고 하셨습니다.
그 이후 실전반 임장지와 투자지역에서 매물을 찾아 권유디 튜터님에게 매물코칭을 제출하였는데
두 단지 모두 잘 찾아왔지만 신용대출을 활용하여 더 좋은 자산을 매수하는 방향을 제시해주셨습니다.
“뭔가 월부의 방향성이 많이 바뀌었다” 를 본능적으로 느끼게 됩니다.
기존에 월부 강의에서 들어왔던 내용과 상반되는 내용이었고
아내가 신용대출에 대해 거부감이 심해서 이게 맞나? 고민을 많이 했습니다.
하지만 지금 제 자산, 제 상황에서 충분히 대출을 감당할 수 있다고 판단했고
부동산 정책도 다주택에 대한 규제가 강화되어 1채를 더 좋은 자산을 사야함을 직감했고
아내도 저 혼자 대출받아서 하자고 설득을 할 때는 강한 거부 의사를 보였지만
코칭에서 이렇게 상담을 받았다고 하니까 동의를 해주었습니다.
(신용 대출을 생각 안해본 건 아니지만 아내의 반대 때문에
당연히 선택지에서 제외하였는데, 더 좋은 자산을 매수할 수 있게 돼서 감사합니다ㅠㅠ)
아내는 보수적인 성향이고, 아기도 있기 때문에 항상 여유 자금이 있어야 한다는 입장이고
저는 앞으로 벌어서 갚을 수 있기 때문에, 활용가능한 대출 레버리지와 가용 투자금을 전부 사용하자는 입장이었습니다.
아내도 지금까지의 공부과정을 보면서 저에게 신뢰를 주게 되었고
서로의 비상금에서 서로 몰랐던 자금들(?)까지 긁어모으면서
투자금을 기존 예상 금액에서 8천만원 늘릴 수 있게 되었습니다.
5. 매물을 찾는 과정
본격적으로 투자 물건을 찾는 과정에서 전임과 매임을 할 수 있는 최대한 하였는데
(특히 투자지역과 직장이 있는 지역이 같아서 평일 저녁에도 적극적으로 매임을 했습니다)
시장 상황도 그렇고 투자지역에 투자자들이 많이 몰리면서 부동산 사장님들이 냉랭하였습니다.
전임을 할 때는 투자 관련된 질문만 하니까 사장님들이 피드백을 잘 주셨습니다.
OO투자금이 있는데 주인전세 가능한지?
세 껴있는 물건이나, 새로 세입자 맞추는 거 협조해주실 수 있는지?
투자금 OO억 내외로 투자할만한 물건 가지고 있으신지? 추천할 만한 매물 있으신지?는 항상 여쭤봤습니다.
워크인을 할 때도 장부매물이 있는지, 투자금으로 할 수 있는 추천해주실 만한 게 있는지 항상 여쭤봤는데
부동산 사장님께서 씨익 웃으시면서 내가 가지고 있는 장부 물건이 있는데…! 이런 일은 일어나지 않았습니다.
하지만 전화임장을 계속 돌리다 보니까 조건을 만들어주시려는 사장님이나
매물에 대해 빠삭하게 알고 있는 사장님은 어느 생활권에나 계셨습니다.
부동산사장님도 사람이기 때문에 예의있고 정중한 사람에게 하나라도 더 보여준다는 점도 느끼게 되었습니다.
그러던 도중 일주일 전 올라온 매물인데 네이버 부동산에 세가 얼마 껴있는지 안 써있어서 제외한 물건인데
가격이 매력적이어서 전임한 결과 전세는 시세보다 낮게 껴있지만 가격이 좋아서
투자금으로 가능한 1순위 생활권 물건을 찾게 되었습니다.
준 구축이지만 1순위 생활권이고 학군,상권,역접근성 모두 양호하여 집만 보고 바로 계약하려고 하였습니다.
월요일에 집을 보여달라고 요청하였으나 세입자가 일이 있다며 집을 안 보여 줍니다.
아침이든 저녁이든 어느 시간이든 맞춰서 가겠다고, 잠깐만 보겠다고 하였지만 결국 볼 수 없었습니다.
네이버 부동산에 올라온지 얼마 안돼서 투자자는 별로 안보고 간 매물이여서
보고 나서 바로 계약금 넣으면 되겠다고 희망회로를 돌리고 있었는데
3일을 기다려서 집을 보기로 한 날, 부사님에게 전화가 옵니다.
뭔가 불긴한 예감은 역시나 맞았습니다.
세입자가 제가 원하던 가격에 그 집을 사겠다고 하셨다고 합니다…
제가 저녁에 집을 보고 계약을 진행하려던 날 오전에 말씀 하셨다는 청천병력 같은 얘기를 듣게 됩니다.
그래서 집을 안보여주고 고민의 시간을 가지시면서 대출 알아보셨던 것 같습니다.
상황이 안 믿겨서 사장님한테 질척거리면서
진짜 거래된 거 맞아요? 계약서까지 쓴 거 맞아요?ㅠㅠ 물어봤으나 결국 매물을 날려버리고 맙니다…
그 이후 잠시 멘탈이 나갔다가 충분히 슬퍼할 시간을 갖고… 1순위 생활권에서 더 털어보다가
제가 찾았던 매물만큼의 투자금 범위에 들어오는 단지를 찾을 수 없어서 바로 후순위로 넘어갔습니다.
2순위 생활권의 준신축 VS 3순위 생활권의 준구축을 후보단지로
재이리 튜터님께 매물코칭을 한 번 더 넣었는데 두 개 다 잘 찾아왔고
충분히 저평가된 가격이라고 말씀하셔서 2순위 생활권의 준구축을 투자단지로 결정하게 됩니다!
1순위 생활권, 더 좋은 단지만을 고집하지 않고,
지금 투자금으로 할 수 있는 단지에 투자를 결정한 점은 잘한 점 같습니다.
추가로 매물 코칭 통과 후에, 가격 협상을 절대로 안 해주시던 집주인 분이
다주택자라 5월 9일 전에 팔아야 하는 상황인데
사람들이 집을 보고 가기만 하고 구매로는 이어지지 않아서
가격을 1천만원 내리고, 주인 전세금을 1천만원 올려주시는 것으로 협의를 하여
투자금을 2천만원 줄여서 투자를 할 수 있게 되었습니다.
후회하지 않기 위해
앞마당에서 같은 매매가로 살 수 있는 단지를 전부 비교했고
같은 투자금으로 할 수 있는 단지를 전부 비교했습니다.
이로 인해 최선의 선택이라는 확신을 얻었고, 매물코칭으로 한 번 더 확신을 얻었습니다.
자산이 가치를 찾아갈 때까지 잘 보유해야겠다는 생각이 듭니다.
6. 앞으로의 방향성
월부를 시작하면서 가장 큰 고민은 항상 배우자의 1급지 상속 주택이었습니다.
열기를 들으면서 매년 1채씩 다주택 투자하겠다는 마음을 먹었을 때부터 항상 고민이었습니다.
공동명의라 배우자 의사만으로 처분하기 어렵고, 장기 보유해야하는 자산이기 때문에
혼인신고를 하게 되면 매도할 수 없는 자산 때문에 주택을 늘려 나갈 때
취득세나 보유세에서 불리한 상황이기 때문입니다.
그래서 코칭에서 항상 혼인신고를 언제 할지, 안하고 계속 가도 될 지에 대한 질문을 드렸는데
이것도 투자자의 성향에 따라 답변이 모두 달라서 아직도 고민이 많습니다.
순리에 맞게 혼인신고를 하며 정당한 세금을 내며 투자를 이어갈지,
더 큰 이익과 절세를 위해 혼인신고를 무기한 연장할지
정답은 없지만 누구도 결정해줄 수 없기에 여러 선배 투자자들의 의견을 더 여쭤보며
향후 정책들의 방향성을 보면서 결정해야 할 것 같습니다.
열기에서 비전보드를 쓰며 매년 1채를 투자하겠다는 다짐이 지금 제 상황에서는 맞지 않다고 느껴집니다.
꾸준히 부동산에 관심을 가지고 투자 물건을 갈아 끼우거나 다른 투자처를 알아보거나,
규제 정책이 완화되었을 때 주택 수를 늘리는 방향을 생각해봐야 할 것 같습니다.
전세금이 회수되거나, 종잣돈이 모였을 때 제 명의로 추가 투자 하는 방향을 고려하고 있습니다.
7. 총평
이번 투자가 최고의 투자라고는 절대 생각하지 않습니다.
다른 비규제지역의 단지나, 지방의 단지가 먼저, 많이 오를 수 있다고 충분히 생각합니다.
하지만 지금의 제가 과거의 저와 다른 중요한 점은
최선의 투자를 했기 때문에 앞으로 책을 읽으며 부자의 마인드를 확립하면서
마음 편하게 보유할 수 있을 것 같다는 점입니다.
비교적 늦은 시점에 1호기를 투자했지만
수많은 앞마당 비교평가와, 수많은 단지비교평가를 통해 고른 단지이기 때문에
지금 제 상황, 투자금으로 후회없이 투자했다는 게 중요할 것 같습니다.
이번 투자를 하고 복기를 하면서 느낀 점은
투자 의사결정을 못하는 이유는 실력이 없어서가 아니라 정보가 너무 많아서 라는 것 입니다.
그리고 공부를 하다 보면 전문가들의 의견이 상충, 충돌돼서 의사결정이 어려운 것 같습니다.
비교 대상이 적으면 그 안에서 결정을 하기가 수월한데
공부를 하며 선호 요소들에 대해 많이 알게 되다보니
각 단지의 장점도 명확하지만 단점도 명확해서 그런 점들이 더 보이게 돼서 의사결정이 어려운 것 같습니다.
하지만 그런 단점들이 존재하기 때문에 우리에게 투자기회를 준다는 것을 명확히 깨달았습니다.
이번 실전반을 진행하고, 투자를 하게 되면서 아쉬운 점은 투자를 즐겁게 하지는 못했습니다.
투자 데드라인을 지켜야한다는 압박감도 있었고, 이게 원동력이 되어서 투자할 수 있었지만
좀 더 여유를 가지고 조원분들과 소통하면서 해도 투자 할 수 있었겠다 하는 생각이 듭니다.
또한 사람의 중요성을 절실히 느낀 2,3월이었습니다
왜 투자후기에 조원분들을 언급하는지 잘 이해가 되지 않았는데
실제로 많은 도움을 받으면서 투자를 하면서 진심으로 감사한 점들이 많았습니다.
8. 감사한 분들
매코 광클 3번이나 도와주시고 특약, 법무사 등등 모든 투자 모든 과정에 대해서 꼼꼼하게 알려주신 횰럽 조장님
실전반에서 모든 조원분들 투자방향성 잡아주시고, 새벽, 저녁시간 문자드려도 꼼꼼하게 답변해주신 멤생이 튜터님
작년에 가족일로 마음이 무너져 너무 힘들 때 위로해주시고, 할 수 있는 방향성 제시해 주신 윤이나 튜터님
투자지역에 대해 다양한 관점에서 의견 나눠주시고 응원해주신 동갑내기 투자자 묵묵2님
임장 중 전화 주시면서 방향성 제시해주시고 안부 물어주봐주신 부먹님
같이 매임하면서 투자후보 뽑으면서 의견 나누고 임보까지 공유해주신 여븨님
실전투자하시면서 할 수 있다는 모범 보여주신 제니쿠키님
높은 텐션과 재밌는 얘기들로 조톡방을 즐겁게 해주신 시간님, 골드님, 꼼다님
투자코칭으로 미래 방향성 잡아주신 제주바다 튜터님, 진심을담아서 튜터님
실전반 1강에서 전고점 대비 기준으로 용기주시고, 매물코칭으로 투자방향성 잡아주신 권유디 튜터님
지방투자실전반에서 매수, 전세계약 프로세스 정리해주시고 매물코칭으로 방향 잡아주신 재이리 튜터님
실전임장클래스에서 개인적인 질문 받아주시고, 투자 지역에 대한 브리핑 해주신 줴러미 튜터님
모두 진심으로 감사드립니다… 아마 이 분들이 아니었다면 이번 달도 그냥 흐지부지 됐을 것 같습니다.
투자를 하면서 가장 중요했던 2 Things
1. 투자경험담 요약
진담 튜터님께 투자코칭을 받으면서 첫 투자 할 때의 가이드를 주셨는데요
투자 경험담들을 5줄 요약하고 책 조금이라도 매일 읽는 루틴을 잡아보라고 하셨습니다.
그 날 이후 매일 하루도 빠짐없이 실제 투자하신 분들의 투자 경험담들을 읽고 요약하면서
‘투자라는 게 마음만 먹으면 별거 아니구나’ 라는 생각에 확신이 생겼고
‘지금 시장 상황에서 이런 방식으로 투자 하시는구나’ 를 알게 되면서
이게 투자를 할 때 엄청 큰 힘이 되었던 것 같습니다.
2. 할 수 있는 투자를 하기로 결심한 것
투자 지역을 정하고, 저평가 되었다고 판단하고
상위생활권부터 털면서 내려온 것과, 그 안에서 할 수 있는 투자를 하기로 결심한 점입니다.
더 좋은 것, 더 빨리, 많이 오를 것을 찾는 방향을 내려놓고
잃지 않는 투자로 투자를 실행하는 것을 목표로 두었습니다.
상위생활권을 후회와 미련없이 할 수 있는 모든 방법으로 털어서
지금 투자에 대해 후회와 미련이 없는 점이 가장 중요했던 것 같습니다.
‘조급할 필요는 없지만 서두를 필요는 있다’는 멤생이 튜터님의 말씀도 원동력이 되었습니다.
누구나 최고의 투자를 할 수는 없지만
‘본인의 투자금 범위 내’에서 ‘최선의 투자’는 ‘언제나 가능’하다는 것을 알게 되었습니다.
(뭐가 그리 두려워 이리 늦게 의사결정을 했는지 지금와서 생각해보니 아쉽긴 합니다.)
많은 과정이 있었지만 다음 투자는 정말 훨씬 잘할 수 있을 것 같다는 확신이 생겼습니다.
잠시 월부를 떠나더라도 계속해서 부동산에 관심 가지면서 자산을 이뤄나가 보겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
