[오름지기] 얼어붙은 시장에서 전세셋팅을 위해 내렸던 결정들(1호기 복기)
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본
*당시 시장 상황: 수요와 공급이 어긋나버린 문자 그대로 “전세손님의 그림자도 안 보이는 상황”
*자향님 조언: 전세를 최대한 빨리 맞추라.
*매수 계약 직후부터 전세 트래킹 시작하여 전세 셋팅에 집중
→ 결과: 계약 이후 1개월 반 만에 전세 계약에 겨우 성공, 잔금 3일 전 입주 가능한 세입자
→ 생활권 전세 최저가, 중개수수료 2배, 전세가 할인, 전세금 이사지원, 시에 3대 설치, 각종 수리와 입주 청소, 매일 전세트래킹과 전세문자, 전화 돌리기, 전세 전단지 돌리기 등등
*결정사항1. 전세금 1천만원 할인 vs 대출이자 지원 250만원
→ 이자비용 아끼는 것 보다 싼 가격의 전세집을 구하는 것을 선호.
→ 가격 조정을 하는 것이 더 합리적이었다.
*결정사항2. 불필요한 경쟁을 부추기는 전세광고는 자제하자.
→ 전세 손님 자체가 없는 경우 이것은 전세 매물 간의 ‘치킨 게임’만 부추길 수 있음.
→ 가격조정, 시에 추가 문자를 돌리면 경쟁 매물도 똑같이 조정하고, 경쟁 매물 부사님이 내부 상태를 보려 염탐하기도 함.
→ 의미없는 경쟁을 피하기 위해 타 전세 매물 매수 부동산으로 의심되는 부동산들을 파악하여 전세광고를 하지 않았음.
→ 명시적으로 전세가격 내리기 보다는 “손님을 모셔오시면, 되도록 계약하는 방향으로 가격과 조건을 맞춰주겠다”라고 적극적인 의사를 표시, 실제 손님 방문하시면 가격 맞춰드리고 계약 성사.
*결정사항3. 이기는 경기 vs 지는 경기
→ 투자 이후 리스크에 대한 예측이 빗나갔음을 인지.
→ 이기는 경기라면 더 많은 득점 해 확실히 승리 못박아야. 지는 경기라면 다음 경기 기약하며 실점 최소화
→ 지는 경기라 판단하고 속상하지만 경쟁 우위를 놓치지 않기 위해 더 좋은 가격과 옵션 제공.
→ 상황을 냉정하게 판단하고 변동성 심한 시장에서 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해 빠르고 과감하게 결단하기.
*결정사항4. 수리과 청소는 최신으로
→ 최대한 예쁘게 꾸며두기(화병, 디퓨저 등)
→ 시스템 에어컨 3대
→ 깔끔한 내부 상태가 중요함. 쾌적한 실내 상태.
*결정사항5. 투자한 단지의 주요 거주층과 비슷한 전세손님을 반드시 잡는다.
→ 자신이 투자한 단지와 평형의 주요 거주층 모습을 생각해보고, 그 분들이 거주하실 때의 니즈를 고민하면 임차인을 구하는데 도움이 됨.
깨
→ 치킨게임을 조심해야 한다.
→ 가격 조정 및 협의사항은 가급적 개인적으로 전달
→ 내 물건을 1등 만들어야 한다.(임차인의 입장에서 생각하기)
→ 들어올만한 임차인을 상상하자.(3-40대, 신혼부부보다는 가족)
적
→ 감당 가능한 가격 조정 선 정하기
→ 콜백 부사님께 전임으로 가능한 조정 선 전달
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