[권유디님의 질의응답]
지방은 위치가 중요해지고 있다. 2년뒤에 매도하고 싶다
투자기준안에 가장 가치가 좋은 것이 무엇일까
구축 신축 상관없이
전고점이 정답이다 지역내에서 전고점으로 비교판단 가능하다.
다른지역간의 비교는 안된다.
구축은 연식보다 더 비중이 있는 거주 이유가 있는지를 생각해봐야 한다.
비슷한 위치에 있는 아파트라도 디테일이 달라진다. 이것을 가지고 임장보고서를 써야한다.
퉁쳐서 보지 말고 단지마다 다르게 접근한다.
공급이 많은 지역에 왜 투자를 하는지? 생각해보자 가격이 과도하게 떨어져있을 상황이다.
전세가가 낮고 매매가가 치고 올라갈 힘이 적다.
투자자의 눈과 발을 믿으세요 그 감각들을 믿어봐라 모든 것은 결국 사람이 하는 일이다.
전고점도 보고 과거의 보합이나 하락일때 단지가 어떻게 움직이는지도 확인한다
데이터를 볼때 보합장 하락장일 때 매매가 수준, 전고점, 지금 전세가 수준을 본다.
단지임장이 투자 생활에서 매물임장에서 가장 중요하다. 디테일을 채울 수 있는 가장 큰 부분이다.
위치와 입지도 중요하지만 사람들이 거주하며 느끼는 만족도를 무시 할 수 없다.
거주하는 만족도는 내눈, 내발, 그 동안 쌓아온 나만의 감각으로 판단할 수 있게 된다.
단지임장은 실력이 없는 물건을 받아줄 사람들의 관점으로 보라 그 지역사람들이 가지고 있는 느낌을 파악하는 것이다.
임장보고서를 써서 최종 결론을 내는 것이다.
단지선호도는 핵심 입지 요소가 좌우하지만 단일 요소로만 결정되지 않는다.
모든 결정요소는 하나로만 결정되지 않는다.
단지를 보고 느끼는 감정이 단지 선택을 할 때 생각보다 큰 영향을 미친다.
여러분들이 어려운 이유는 감정을 수치화 할 수 없기 때문이다.
임장을 통해 느낀 직관과 보고서의 데이터를 종합하여 단지 분석 장표에 균형있게 반영해 보세요
결국 사람이 하는 일이다.
전화임장의 목적은 1, 단지 선호도 파악하기 위해서
2, 실전투자를 위한 물건을 선정할 때
1→ 해당매물이 아닌 다른 단지와의 차이점 위주의 대화 (학군, 출퇴근, 환경 등 입지요소 )
2→단지가 선정된 이후일 확률이 높으므로 단지 내의 각 물건 위주의 대화 (수리상태, 점유자 정보, 이사날짜 등)
특올수리, 화이트 올수리 매물은 2년 ~4년전 수리 물건이다
매물임장은 사람을 보는 것이다.
매물인장의 목적은
1.거주하는 사람들의 모습 파악
- 사치재를 위주로 본다. 골프채, 피규어, 외제차키, 등등 보러간다.
- 이 지역에 사는 사람이 어떤 모습일까가 중요하다.
- 공실을 보는 건 반만 하는 것이다.
- 사람을 볼거야 다짐을 하고 봐야한다.
2.실전 투자를 하기 위한 물건 선정
1→공실이면 굳이 물건을 볼 필요가 없다.(선호도파악하는 경우라면)
전화임장을 통해 점유자가 거주하고 있는 매물을 예약하고 안되면 단지임장 등 진행
2→ 어떠한 물건이든 상관없음, 투자 가능한 다지의 최저가 물건을 예약
그 물건을 기준으로 모든 부동산을 방문하여 질문
0동0층 물건을 보고 왔는데 더 싸거나 세 끼어 있는 물건 있나요?
부동산을 워크인 하며 물어보고 다닌다.
물건을 털러가는 거면 그 목적을 가지고 하면 된다.
목적에 맞는 행동을 하라
선호도
지방에서는 전통적인 입지 요소보다 커뮤니티 형성이나 부촌 인식이 주거 선택에 더 큰 영향을 주는 경우가 많다.
(광주 쌍촌동 - 신도시 같은 느낌, 샤낼 단지, 부자들은 그 곳에 산다 )
이러한 부분은 논리적은 분석보다는 시세를 체감하고 공감하는 것이 더 현실적인 이해에 도움이 된다.
이와 같은 지역이 대표적인 사례입니다.
대구 유성구 도룡동 / 광주 남구 봉선동, 서구 쌍촌동 / 부산 수영구 남천동
예측할 수 없는 범위보다 높다면 부촌일 활률이 있다.
비교평가
퉁쳐서 보지 말고 단지마다 개별적으로 봐라
중심과의 거리가 굉장이 중요하다 위치의 중요성이 지방에서도 비중이 크다
최선을 다해서 선택하고 결과는 운에 맡긴다.
1등뽑기라는 단어가 있어서 무조건 최고의 단지를 뽑아야 한다는 마음이 있는 것 같다. -중요하지 않다.
시장에는 겸손하고 투자는 할 수 있을 떄 하는 것이다.
이 정도면 괜찮겠다 싶은 건 어떻게는 해보는 것이다.
여기서 최고의 물건을 찾겠다고 하지 않는 것이다.
할 수 있는 선에서 죄선을 다하며 시장 안에 남아 있는 것이 중요하다.
이 바닥에 오래 붙어 있는 것이 중요하고 시간이 지나면 자연스럽게 목표를 이룬다.
대구 중구 청라언덕: 과거부터 대구의 위치적 중시으로 선호도가 높은 지역
서울의 마용성같은 위치
달성공원 : 도시정비사업으로 최근 신축으로 거주환경이 좋아져 떠오르는 지역
사람들이 안살았던 곳에 신축아파트가 생긴 곳이다.
달성군은 중구와 비교할 수 없다
모두 같은 조건이라면 투자우선 순위를 있으나
투자금과 매물 조건에 따라 달라질 수 있는 단지이다.
항상 여기까지 사고를 확장시켜보세요
이 단지가 투자 기준에 들어오는 것 중 가장 가치가 좋은 것일까?
미세한 디테일을 확인하고 사고확장도 해보기
지역별 선호요소
지역마다 거주 선호 요소가 다르기에, 해당 지역에서 선호도가 높은 아파트의 공통된 특징을 파악하는 것이 우선이다.
지역별 선호요쇼 파악하는 방법
1.지역별 랜드마크의 아파트 파악
2.랜드마크 아파트의 선호요소와 특징 파악
3.파악한 선호요소와 특징을 아파트와 선호도와 연결
랜드마트 아파트→ 아실에 들어가서 →최고가 탭→ 전고점기준(21.1.1~22.12.31) 가장 높은 가격을 본다.
울산과 전주를 잘 봐야 한다. → 미래 지방 도시의 모습이다.
지역별 랜드마크의 특징과 연결시켜봐야 한다.
지방도시 주상복합 투자
지방은 주상복합과 아파트를 같다고 판단한다.
지방에 거주하는 분들은 주상복합 아파트를 좋아한다.
세대수가 300세대 이상, 괜찮은 역식이라면 아파트와 편견없이 봐도 된다.
일부지역에서는 아파트보다 주상복합 선호도가 더 높기도 하다.
수도권에서는 주상복합은 선호도가 좀 떨어진다.
광역시 중심에 있는 주상복합이라면 비중을 두어도 좋다.
A할까 B할까 하는 것도 중요하지만 그냥 하는 것이 중요하다.
환경개선
상승기대감이 반영된 서울 수도권보다 두려움 속에 기회가 숨은 지방이 더 매력적일 수 있다.
다만 서울 수도권내에서도 아직 저평가된 지역은 여전히 기회의 시장이다.
서울 수도권은 장기 보유 관점에서 미래 환경 개선 효과까지 감안해 접근하면 좋다.
반면 지방은 단기적인 관점이므로 현재 가치를 중시하되, 운암동처럼 2년 이내 확장된 환경 개선이 있다면
적극 반영하는 것이 전략적으로 유효하다.
소액투자
편견없이 충실이 앞마당을 만들고, 꾸준한 시세트레킹을 통해 투자기회를 발견하면, 조금의 용기를 내는 것이다.
그리고 이것을 반복하는 것이 투자이다.
지금 이미 울산과 전주가 지방의 미래를 보여주고 있다.
입주물량 감소 → 전세가 상승 → 매매가 영향
지방의 저가주택 취득세 중과 기준 완화 → 마음대로 하겠다~~~
어쩌면 이 지역들의 미래는 정해져 있지 않을까?
지금 지방은 용기를 내야한다.
지방특강을 들어보라
지방 앞마당을 늘여라
매매가와 전세가 1억미만인 단지들을 잘 봐라
수도권&지방
기존 앞마당과 비교할 수 있는 지역을 만드는 것도 좋지만, 더 중요한 것은 투자할 수 있는 지역을 앞마당으로 만드는 것이다.
좋고 싫고로 나누지 말고, 필요한지 아닌지를 보라
1억 미만일 때는 지방을 반드시 해야 한다.
1억 이하의 종잣돈을 가지고 있다면, 지방과 수도권을 가리지 않고, 그 시기에 강의에서 배울 수 있는 곳을 갈 것 같다.
수도권 → 장점; 보유와 매도가 모두 가능하다.
단점 ; 이게 맞아?
지방 → 장점: 소액으로 꽤 괜찮은 아파트를 소액으로 살 수 있다.
단점 : 반드시 상승장에서 매도 필요 / 매도타임을 맞추기 어렵다.
틀린게 없다 다를 뿐이다.
수도권과 지방을 비교하지 마라
수도권과 지방의 장,단점을 보고 나에게 적합한 지역의 앞마당을 만드세요 다를 뿐입니다.
- 지금 투자 할 수 있는 곳
2. 가치 대비 싼데 전세가격이 받쳐주지 않아 당장 투자금이 많이 드는 곳
→이런 곳에 앞으로 젠세가가 치고가면서 투할 기회를 준다.
3. 갈아타기 할 수 있는 곳
앞마당을 늘리는 게 실력이다.
투자를 잘 하려면 아는 지역이 많아야 한다.
앞마당은 저축하듯이 쌓아야 한다.
투자할 수 있는 지역을 간다고 바로 투자하는 것은 쉽지 않기 때문이다.
더 많은 지방 임장을 위해서 자실을 고민하신다면 지름길이 아닌 우회로임을 명심하세요
지금처럼 질의 응답을 통해 잡는 것과 혼자 맨땅에 해딩하는 것의 결과는 분명히 다르다.
여러분들이 잘 되었으면 하는 마음이 있는 사람들, 배울 수 있는 사람들과 함께 하세요
투자를 시작 할 땐 누구나 “난 끝까지 할 수 있어”라고 다짐을 한다.
하지만 그 여정엔 포기하고 싶은 나와 마주하는 순간이 온다.
중요한건 죽이 되든 밥이 되든 지금 이 자리에서 서 있기 까지의 이유와 과정을 스스로 잊지 않는 것이다.
저 역시 강의에 천만원을 투자했지만 자신은 그 100배로 돌아왔다
단순한 공부가 아닌 투자자를 확장하는 과정이었다.
중요한건 투자처를 늘리기 위해 지금 무엇을 해야하는지 명확하게 아는 것이다.
그것이 진짜 결과를 만든다.
부동산 관계
매물볼 때 해당물건에 대한 질문만 하며 진짜 살 것처럼 몰입하는 것 외에
부동산 사장님들과 관계를 위해 에너지를 쓰지는 않는 것 같다.
입지에 대한 질문을 안한다.
매도
향후 과공급이 아닌 지역을 매수할 경우 2년 후 매도한다는 계획을 세워보세요
경험상, 매도시에는 공실 상태로 진행하는 것이 효율성 측면에서 유리했다.
세입자가 살 수 도 있으니까 물어본다. 천만원 낮게 얘기해본다.
이사간다면 공실상태로 만들어 진행한다.
돈이 없다면, 새로운 새입자 이사 날짜에 맞춰서 협조 요청하라
못구해져서 전세 만기일이 지났다면 은행에서 전화가 온다면/ 재계약절대하면 안됨 (임대차 보호법상 재계약하면 2년동안 거주할 수 있는 기회가 주어진다. 보호법상)
기존 계약서에 전세 만기 줄을 긋고 3개월 추가해서 연장한다. 기존 계약서를 은행에 내도록 한다.
모든 사항은 똑같이 유지되고 전세 만기 날짜만 수정해서 제출한다. 그 기간에 맞추어 전세대출 받을 수 있다.
유리공
임장을 압축해서 하는 방법은 없다.
정석대로 하는 것이 가장 빠른 것이다.
특별한 방법이 있는 것이 아니라 그 시간들이 축척이 되면 빨라진다.
가족과의 계획을 먼저 짠다 - 임펙트있게 보내려고 노력한다. - 가족이 좋아하는 것을 알아야 한다.
가족이 나를 생각했을 때, 나의 1등은 가족이고 2등이 투자라고 느끼게 해주는 것이 중요하다.
성장하는 마인드
종잣돈을 못 모으는 상황이라면 투자금을 쌓을 수 있는 길을 가야하는게 아닐까?
부업을 하든 본업의 가치를 높여야 하는 게 아닐까?
임장가지 마시고 부업을 하세요ㅜㅜ
종잣돈이 없는 상황에서 앞마당을 늘이는건 밑빠진 독에 물붓기다.
나도 할 수 있을까요?
막막하고 막연한 마음이 드는 것이 당연한 거예요
그리고 스스로에게 질문해 보세요
“내가 이것을 안하게 되었을 때 무슨 일이 펼쳐질까?”
강도와 방법의 문제가 아닌 축적의 관점에서 고민해야 한다.
꼭 목표를 달성할 수 있을 것이다.
투자를 오래하는 방향성을 생각을 해야한다.
과정을 재밌고 슬기롭게 해 나갈 수 있는 것을 찾아라
활동자체에서 재미를 찾아보라
안힘든것이 이상한 것이다
지금은 기술을 배우는 시간이다
2년~3년 정도 축적한다면 여러분의 세상이 될것이다.
2년뒤의 내 모습을 상상하며 멈추지 말자구요~! 모두 화이팅`~!!
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