떠먹여주는 갓자모님의 4강 강의후기

자모님의 강의는 항상 너무 좋아서

보기도 전에 기대를 많이 하고 보는 편인데요,

특히 이번 앞마당으로 분석하고 있는 지역을 다뤄주셔서 

더욱 더 부푼 마음으로 강의를 들었습니다.

그러나, 제 생각 이상으로 강의가 더더더 좋았습니다.

해당 지역을 한판 분석해주셨을 뿐만 아니라

지역을 분석하는 과정에서 어떤 생각의 흐름으로

입지를 분석하고 단지의 개별선호도를 분석하는지,

물고기를 준 게 아니라 물고기를 잡는 법을 하나하나 알려주셨습니다.

그만큼 해야 할일이 많았지만(ㅠㅠ)

저도 자모님처럼 될 수 있다는 희망을 가질 수 있게 되었습니다.

이번 강의를 들으면서 저에게 조금 변화된 점은

그동안 강사님과 튜터님이 어떻게 하라고 알려주면

알려준 것을 다 하지는 못하고 1~2개 정도 BM하면서

임장방식과 임보 쓰는 방식을 조금씩 바꿔보았는데요

이번 강의에서 자모님이 알려주신 방식 중에

제가 하고 있는 것도 있어서 자신감이 조금 올라왔습니다.

욕심 부리지 않고 조금씩 1~2개만 바꿔도

업그레이드 될 수 있구나 하는 점을 깨달았습니다.

이번에도 명강의를 해주신 자모님께 무한감사드리며,

앞으로 제가 천천히 바꿔나가야 할 일을 리스트업하면서 마무리하겠습니다.   

<당장 실행할 것>

지역분석 강의 듣고 해야할 일 : 그 지역의 핵심, 특징을 한 문장으로 이야기하기

1. 앞으로의 공급물량
2. 신축 대장 가격(랜드마크)
3. 구별 대장 가격(매매가, 전세가)
4. 구별 입지특성 1~2줄 정리(한판정리)

→ 오늘 강의에서 다뤄주신 a지역은 21~24년에 공급이 폭발해서 매매가가 전세가가 폭싹 주저앉은 상태고 2025년은 공급물량이 수요와 비슷하지만 26년부터 공급물량이 씨가 마를 예정이다. 따라서 역전세의 가능성은 거의 없어보인다. a지역의 가격을 이끄는 b구는 학군, 질 좋은 일자리(양적으로 많지는 않음)가 몰려 있으며 특히 학군의 경우 외부수요를 강력히 이끄는 요인이다. 신축 대장 가격은 84기준 약 14억 정도이다. 그 다음 선호도를 이끄는 c구는 7억, d구는 6억, e지역은 5억, f지역은 선호도는 그렇게 높지 않지만 어떤 생활권이 특출나게 좋아서 따로봐야 하는데 그 지역의 랜드마크는 6억대 가격을 형성중이다. c구는 중심지에 위치하고 최근에 신축이 들어와 정말 많이 좋아졌고 d구는 산업단지가 있고 아이키우기 좋고 가성비 학군이라는 장점이 있지만 외곽이라는 약점을 갖고 있다. e지역은 산단이 있고 원래 선호도가 높았는데 최근에 c지역에 신축 입주하면서 선호도가 많이 밀리게 되었다. f지역은 A역 개발로 신축이 엄청 많아져서 입지가 개선되었고 그 생활권만 독보적인 선호도를 갖게 되었다.  

<앞으로 바꿔나갈 것>

저가치, 저평가를 구분하는 지표 중 하나 : 전세가 하방

- 선호입지와 비선호입지의 전세가 방어 차이 극명

- 비선호입지는 전세거래 안됨(매매가 수준이 14~17년 수준으로 원복)

- 선호입지의 전세가 확인

- 인구가 줄어들고 있으므로 더욱 보수적으로 접근 필요

부동산에서 중요한 것은 ‘위치’

- 신도시는 영유아와 경제활동인구비율이 같이 높아져서 헷갈릴 수 있음

- 그러나 부동산에서 중요한 것은 ‘위치’이므로, 중심 찍은 후 '외곽신도여서 이러한 인구비율을 보이는구나 생각해야함. ex) 동탄신도시

지역 내 인구이동이 중요(전세셋팅에 중요) - 지역내 전입 이동량

- 지역 내 1년, 3년 간 인구이동을 살펴보고 어디에서 어디로 얼마나 이동하는지 보기

- 한 군데서 많이 빠져나가거나 들어오면 입지변화가 있을 수 있다는 뜻

- 매수이후 단지 시세와 주변 단지 공급물량 체크해야함

(체크 안하면 준비없이 역전세 맞을 수도 있음)

초등학교 학생 수(1~6학년) 비교하기

- 1학년 vs 6학년 / 1~3학년 vs 4~6학년 비교교하기

- 극명하게 차이난다면 인구유출된다는 것

- 한 반 25명 이상: 많음 / 20명 이상: 괜찮음 / 15명: 적음 / 10명 이하: 폐교수준

공급 분석

- 입주하는 아파트의 위치 및 물량 모두 확인 : 내가 투자한 단지 바로 옆에 들어오면 세대수 적더라도 영향 받을 수 있음

- 20년 평균 공급물량 vs 인구수*0.5% : 공급물량과 매매가 표시된 그래프에 각각 선으로 그어 비교하여 해당 지역은 어느 정도까지 받쳐줄 수 있는지 확인하기

- 공급물량이 과다한 상황에서도 선호도가 좋은 단지 가격이 어떻게 움직였는지 살펴보기

시세트래킹

- 아직 오르지 않은 것들 중, 입지와 연식이 좋은 순서대로 투자 우선순위로 리스트업해서 기회 살피기 

- 특히 입지 안좋은 신축이 전세가 빨리 올라오므로 잘 살펴봐야 함

선호요인 많은 투자가 유리

- 선호도가 조금이라도 많은 것 투자하기

- ex. 평리푸르지오(준신축) vs 신천자이(준신축, 주변개발, 동대구역가까움)

25.4. 단지분석 및 남은 임보작성 때 할 일

1. 분석하는 지역의 핵심, 특징을 한 문장으로 정리하기
2. 나머지 단지분석 때 전세가 하방 확인
3. 나머지 단지분석 때 선호요인 나열하기

25.5. 다음 임보 반영사항

1. 20년치 평균 공급물량 계산해서 인구수*0.5%와 비교하기
2. 어디에 얼마나 공급이 들어오는지 지도위에 올리기