변치않는 하락론자들과 또 설레발치는 상승론자들

전문가칼럼
25.04.27

1. 2016년 만29세에 월세수익 목적으로 첫 부동산 투자를 했다. 그로부터 9년차다. 6번의 매수를 직접했고, 2번의 매도를 했으며, 1번의 매도를 올 가을안에 예정하고 있다.

2. 2019년부터는 주변 사람들의 부동산 자산형성에도 관여했다. 단 가족과 사업체의 핵심인력들에게만 관여했다. 총 3명이 서울(또는 그에 버금가는 성남 수정구) 1주택이 되었다. a동생의 상급지 갭투자(4년후 실거주 목적), 친동생의 수도권 중상급지 갭투자(실거주 예정)도 올해안에 실행될 예정이다.

현재 서울 부동산시장 핵심정리 (현장에서 보고 들은)

0. 일단 자격에 대해 조금 말하려 한다. 난 2022년 가을 대구와 하남임장을 시작으로 이번장에 진입했고, ...

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3. 어제 글에서 변하지 않는 하락론자들에 대해 이야기했다. 대부분의 기술발전의 수혜가 있는 혁신국가(한국은 대단한 혁신 국가다)는 정당하게 통화량이 늘어난다. 여기서 정당하다는 것은 그만큼 물건이나 서비스의 가치가 높아지기에 그런 표현을 한 것이다. 내 첫 아이폰인 아이폰4와 지금 사용하는 아이폰14pro는 엄청난 성능차이를 보인다. 당연히 지금 사용하는 폰의 가격이 더 높아야 한다. 가격이 높아지려면 당연히 그만큼 돈이 늘어나야 한다. 하지만 하락론자들은 이 조용하지만, 아주아주 막강한 힘은 너무 무시하는 경향이 있다. 인플레이션 효과는 아주 조용하게 일어나지만, 가장 막강한 힘이다. 돈은 내가 버는 것이 아니고, 세상이 벌어주는 것이다.

4. 여기에 더해서 가격에 대해서도 너무 주관적인 판단을 한다. 어제 글에도 작성했지만, 서울의 주택구입부담지수는 현재 낮지는 않다. 지난 상승장 초입에서 100이었다. 현재는 150이다. 그때보다 50%이상 고평가 되어있다. 이게 하락론자들의 전형적인 논리다. 과연 그럴까? 일단 이 사실 자체는 맞다. 다만 문제가 몇개 있다.

첫째, 주택구입부담지수는 상당히 후행한다. 22년 4분기는 200가까웠다. 하지만 실제 물건은 이때 가장 싸게 살 수 있었다. 내가 1억에 매수한 고덕아파트는 현재 14.억이고, 22년겨울 임장당시에는 9.5억이었다. 그런데 지금 이 지수는 계속 떨어지고 있다. 그만큼 후행적이다. 이걸로 투자를 할 수가 없는 이유다.

둘째, 원데이터도 후행하지만, 발표도 후행한다. 얼마전에 24년1분기 데이터가 발표되었다. 아마 2분기는 지수가 더 떨어졌을 것이다. 시장금리가 급격히 하락했기 때문이다.

셋째 예측이 어렵다. 만약 금리인하가 본격화 되어서 가격이 오른다면, 이 지수는 떨어질까? 오를까? 알수없다. 다만 지난 상승장 초입에서 부담지수가 계속 떨어지는 것을 보면 가격상승이 이 지수를 무조건 올리는 것은 아님을 알 수 있다. 얼마만큼 오르는가?가 중요해 보인다.

넷째 자본주의가 성숙해질수록 성장이 둔화되고, 통화유통 속도는 떨어진다. 그래서 통화량 증가가 더 급격해지고, 저금리 환경이 조성되는 것이다. 그러면 대부분의 경우(일본처럼 인위적으로 환율을 협정등을 통해 단박에 올리는 경우는 제외) 자산 가격의 평균 자체가 상승한다. 그러면 지금 150이 저점부근일수도 있다. 그런식으로 저점과 고점을 올리면서 사이클이 진행되는 경우도 상당히 흔하다.

주택구입부담지수 장기차트

5. 이제는 상승론자들을 좀 까보자. 일단 하락론보다는 상승론이 훨씬 더 나은 것이다. 왜냐하면 기술혁신으로 통화량이 늘어나고, 그것은 자산의 가격을 올린다. 장기적 우상향이 나오는 것이다. 그래서 상승론자가 장기적으로는 항상 승리한다. 그렇다고 이들이 문제가 없는 것은 아니다. 특히 최근같은 시기에 설레발 치는 상승론자들은 대단히 경계해야 한다. 이들이 20~21년에 부동산 상승에 강하게 베팅하게 했다. 23년초부터 상승을 이야기한 분들은 리스펙한다.

6. 일단 현재 가격은 대세 상승초입으로 보기에는 조금 비싸다. 만약 22년 말 가격에서 지금까지 횡보했다면, 어느정도 대세상승의 여건이 일년안에 마련되었다고 봤겠지만, 그러지 못했다. 물론 물가,소득,통화량이 모두 오르고 금리는 하락했기 때문에 지금정도의 상승이(평균으로는 전고점에서 -10% 하락한 정도) 거품이라고 볼수는 없다. 하지만 사이클의 시작이라기엔 찜찜한 기분이 든다. 여기에 더해서 만약 전세가율을 상당히 떨어지게 하는 상승이 나온다면 난 하락장이 더 길어질 것으로 본다. 09년에 전고점을 넘어가는 상승이 반년만에 나왔는데, 이 여파가 10~12의 긴 완만한 하락장을 만들었다고 본다. 물론 지금은 22년 겨울 하락이래 2년이 지났고, 그때보다 반등은 훨씬 느리고 더디며, 전세가율도 높아지는 상승(즉 전세가가 더 많이 오르는)이기에 아직은 09년같은 하락장 기간을 더 늘릴만한 상승으로는 보지 않는다. 하지만 여기서 훨씬 더 가면 그럴수도 있다는 뜻이다.

7. 장기적으로는 구조적 상승이라고 생각한다. 그래서 무주택하면 안되는 시기고, 갈아타기라면 상당기간 횡보를 각오하고 해야 한다고 본다(갈아타기 하기 좋은 시기는 아님) 다만 내가 말하는 부분은 여력없이 풀로 투자하면 안되는 시기라고 강조하고 싶다. 난 지금이 지난 사이클의 11년과 흡사하다고 본다. 그리고 올해말~내년초는 일시적으로 조금은 조심해야 할 시기로 본다. 지난 하락장의 마지막인 12년은 상당히 고통스러운 구간이었다. 만약 그런일이 생긴다면 이후에는 정말 대세상승의 시작으로 새로운 사이클에 들어갈 것이다.

7. 공급부족과 금리인하의 힘이 겹쳐버리면 그냥 얼레벌레 상승장에 진입할 수도 있다. (항상 시장이 질서정연할 것으로 믿으면 안된다. 시장은 장기적으로는 질서정연하다. 하지만 그 과정을 상당히 난폭하다. 절대가격의 하락으로 질서를 찾기도 하지만, 완만한 상승이나 횡보로 질서를 찾기도 한다.) 그러면 사이클 중간에 쉬어가는 타임이 생길수밖에 없다. 그때 투자할 생각으로 그냥 이 랠리를 즐길 생각이다.

8. 80년이후 장단기 금리 역전상황에서는 8번중 8번 모두 침체가 발생했다. 하지만 갈수록 그 기간이 짧아지고 있다. 반면 자산시장 반응은 점점 빨라지고 있다. 20년3월 코로나로 침체가 발생해 0금리를 했을 때를 상기해보자. 주식 가격은 그야말로 폭락이 나왔다. 부동산도 급매는 상당한 폭락이 있었는데, 워낙 기간이 짧아 그 폭락된 가격으로 계약은 거의 일어나지 않았다. 그 이후 상승장은 숨막힐 지경이었다. 그래서 침체가 발생할 확률은 상당히 높지만, 이로인해 무주택자가 부동산매입을 미루는 것은 너무나 운에 맞기는 무모한 행동으로 본다.

9. 원래 이번에 한번더 영끌하여 서울 중급지 신축을 한채더 추가해두려 했으나, 포기한 사람이다. 그러니 그냥 이런 사람이 이렇게 생각했구나 정도로 글을 봐주길 바란다. 그래도 두채를 매도하고 두채를 매수했고, 매수한 두채는 그 가액이 매도한 두채에 비해 훨씬 높다. 23년초~23말, 포지션을 상당히 늘려놨기 때문에 멈추는 것이다.

10. 지금까지는 09-12와 상당히 흡사하게 흘러가는 중이다. 이래서 역사를 어느정도 공부해놔야 한다. 단 매번 변형기출이 나오는게 문제긴하다.

원본글:

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