대출을 받아서 서울 투자하고 싶다면 이 글을 꼭 읽어주세요 [떠라링]

안녕하세요

극기를 가진 투자자 떠라링입니다

임장다니기 너무 좋은 계절이 왔네요 :)

다들 행복하게 임장다니고 계신가요?

저도 이번달은 계절의 변화를 느끼며

행복하게 하루를 보내고 있는데요

작년 무더운 여름날 진행했던 2호기 매수는

해가 바뀌고 벚꽃이 떨어지는 4월이 되어서야

마무리를 짓게 되었습니다

사실 2호기를 매수하면서

'전세 셋팅까지 다 마무리되면 복기글 써야지'

하고 이 글을 쓸 날만 기다렸었는데요

막상 쓰려니 부끄럽고 이런 얘기를 써도 될지

많은 고민이 되었어요

다른 분들 글처럼 노하우가 있는 글은 아니고

2호기 투자 과정에서 느낀 것들을

일기처럼 써보려고 합니다

1. 무리해서라도 서울 투자하고 싶다

2. 공급의 영향을 받는다는 게 뭐지?

3. 시장 상황 예측 못한다는 게 무슨 말이야?

하시는 분들은 제 글을 읽어보시고

아 나에게도 이런 일이 있을 수 있구나

그래도 괜찮은가? 생각해보시면

감사하겠습니다 :)

투자의 원칙 : 감당 가능한 투자

작년 4월,

거주하던 민간임대 아파트 계약이 끝나면서

1호기가 있던 저는 이사를 가야 했어요

이때 자산재배치를 하면서 생긴 돈으로

빨리 2호기를 하고 싶다는 조급함이 생겼습니다

4월에만 받은 매물코칭이 총 3번이었더라구요

조급함에 가져온 단지들은 컨펌이 나지 않았고

결국 저는

투자를 급하게 생각하지 말자는 생각으로

24년 월부학교 여름학기를

시작하게 되었습니다

투자를 원씽으로 하는 동료들과 함께 하다 보니

저도 투자를 하고 싶다는 생각이 들었고,

매물을 찾아 센쓰튜터님과 한가해보이 멘토님께

코칭을 받았습니다

사람 마음이

듣고 싶은대로 듣는다고 하죠?

그 당시에는 멘토님, 튜터님의 말씀들이

~한 리스크가 있지만

좋은 매물을 잘 찾아왔다.

투자를 해도 좋다.

라고 말씀해주시는 걸로 들렸습니다

그런데 투자 이후 녹음본을 다시 들어보니

좋은 매물을 가져왔지만

라링님의 상황을 대입해봤을 때 걱정도 된다

비용과 편익을 잘 따져보고 결정해라

나라면 좀 더 알아볼 것 같다

였습니다

사실 2호기 투자 후보로 가져간 곳이

싸고 좋은 것과는 별개로

제 투자금으로는 무리였거든요

저도 알고 있었으나

막상 제 돈을 넣으려니

솔직히 서울에 투자하고 싶었습니다

그래서 욕심을 부려 대출을 받아 매수했고

시세보다 5천만원을 더 높게

6개월 주인 전세로 셋팅했습니다

전세 계약 종료 시점이

서울 공급이 많을 때라서

얼마가 더 역전세가 날지

모르는 상황이었지만

전세가 X.X억 까지는 감당가능한데

서울에서 선호도 있는 단지 30평대가

X.X억까지 갔던 경우는

22년 하반기~23년 초반이다

그럼 지금 시장이 그 정도의 하락장인가?

아니다.

공급이 있지만 절대적으로는 부족하고

역전세 감당 가능할 것이다

(제가 매수할 당시였던 24년 8월은

시장 분위기가 나름 뜨거웠거든요)

라는 판단을 했었어요

서울은 수요가 항상 넘쳐난다는 생각에

공급의 리스크를 무시했던 거죠

저는 매수를 했고

미리 전세를 맞추기 위해

전세 계약 종료 6개월 전부터

부동산에 매물을 내놓았습니다

서울 공급 한복판인 곳과

제 2호기는 거리가 멀었고

아무리 6개월이 남았어도

내 집 들어올 딱 한명은 있을 거야

라는 생각이었는데요.

제가 공급에 대해 간과했던 게 있었습니다

멀리 있는 만 세대의 공급보다

바로 옆 천 세대 공급이 더 무섭다

라는 것이었어요

가까운 입주 단지에 대해

'구조가 별로라 사람들이 싫어한다'

'가격대가 달라서 수요 자체가 다르다'

라는 부사님의 말을 믿었습니다

아니, 믿고 싶었던 것 같습니다

그리고 입주장이 열리고 3개월 후에

제 전세 계약 기간이 끝나다 보니

그땐 입주가 정리되었을 거라 생각했어요

그런데 막상 입주장이 시작되고

가격대가 달랐던 그 신축 단지는

처음보다 2억이 내려간 금액으로 나왔고

00년대식인 제 매물은

신축 아파트에 밀릴 수 밖에 없었어요

게다가 규제, 탄핵 등 여러 이유들로 인해

부동산 시장이 급격하게 차가워졌고

결국 제 집은 투자시점보다

1억을 싸게 내놔도

전세가 안 빠지는 상황이었습니다.

6개월만에 이렇게 분위기가 바뀔 줄은

생각도 못했어요.

옆 신축 단지도 전세가 안나갔구요

(지금도 매물이 많이 남아 있습니다..)

제가 생각했던 감당 가능한 마지노선인

금액까지 낮춘 상태였기 때문에

너무 걱정이 되었습니다

전세를 빼기 위해

투자한 지역구 뿐만 아니라

인접한 상급지에도 사진과 문자를 돌렸습니다

답장이 오거나 매물을 등록해준 부동산에는

전화를 드려 좀 더 자세하게 설명을 드렸습니다

약 55개의 부동산에 제 매물이 등록되었고

매주 월, 금요일 아침마다 문자를 돌렸습니다

날이 추우면 따뜻하게 입고 출근하시라고

행복한 하루 되시길 바란다며

손님 오시면 꼭 제 집을 보여달라고 말씀드렸어요

직접 만든 전단지와 간식을 들고

제 매물을 등록해주신 부동산에

전부 찾아갔습니다

전단지를 만들어 3번째 방문하니

부사님들께서 얼굴만 봐도 X동 X호 새댁!

이라고 하시더라구요

전단지 돌릴 때

'이렇게 많이 뿌리면 걸레된다'

'많이 내놓으니까 그 집 문제 있냐고 해요'

라는 표현을 들을 때는 참 속상하기도 했는데요

'잘 될 거다'

'젊을 때 내 모습 같아서 신경써주겠다'

라고 따뜻하게 말씀해주시는 분들 덕분에

다시 또 힘을 낼 수 있었던 것 같습니다

사실 속상하다는 감정과는 별개로

제 목표는 세입자를 맞추는 거고

조금이라도 확률을 높이기 위해

최대한 많은 곳에 매물을 올리는 것은

제가 꼭 해야만 하는 일이었습니다

집에서 걱정만 하는 것보다

나와서 뭐라도 해야

마음이 덜 힘들었어요

3개월이 넘도록 세입자가 안 구해지자

열심히 해야지 할 수 있다! 하다가도

그냥 이유없이 눈물이 날 때도 진짜 많았습니다

이러다 진짜 망하는 거 아니야?

하는 생각이 저를 뒤덮을 때도 있었어요

전세 매물이 많이 있던 상황에서

이미 최저가였기 때문에

전세가를 천 만원만 더 내려볼까 싶다가도

가격을 더 낮추자니

감당하기 어려울 것 같고

이제 진짜 내 차례다 싶으면

임대사업자 매물이 나오는 등

이러지도 저러지도 못해

마음이 더 어려웠던 것 같아요

'대출만 안 받았었더라면

시원하게 전세가 낮출텐데

내가 너무 욕심부렸나 '

하는 후회를 하기도 했습니다

이거 아니면 못 찾아올 것 같아서

그냥 컨펌을 내주신 건 아닐까

나 곧 떠날 사람같아 보였나

나 진짜 곧 떠나는 거 아니야?

하는 못난 생각이 꼬리에 꼬리를 물고

'나는 월부 오래 못할 사람인가봐'

하는 생각에 눈물이 또 났습니다

월부라는 환경 안에서 

좋은 동료분들과 함께 하며

투자자로 실력도 쌓고

언젠가는 누군가를 도와드리고 싶었거든요

못난 생각만 하던 도중

밥잘 튜터님께서 해주신 말씀이

저에게 와닿았습니다

'망하는 투자 아니잖아요

감당 가능한 투자를 했고

이미 선택한 것을

최선의 선택이 되게끔 만들면 돼요'

그때부터 최선의 선택이 되게끔

이 자산을 잘 지켜내야겠다

다짐했습니다

(튜터님 감사합니다 보고 싶습니다..)

저는 그런 사람이 아니라는 걸

스스로 증명해내고 싶었습니다

그리고 매수 전으로

시간을 되돌려 다시 생각해봐도

당시에 가장 좋고 싼 게 맞았거든요

긍정적인 생각과 행동을 통해

제 선택이 정답이 되게 하고

앞으로 나아가야 한다는

센쓰 튜터님 말씀대로

이후 크고 작은 문제들이 생길 때마다

왜 하필 나에게 이런 일이..

라는 생각보다는

'아 얼마나 성장하려고?'

'어떻게 하면 해결할 수 있지?'

'잘 해결하면 난 경험 부자야'

why가 아닌

how 방법을 찾으려 했습니다

생각치 못했던

엘리베이터 교체 공사로 인해

세입자를 놓칠 때에도

다음번에 사람 붙으면

사다리차라도 불러서

도배공사 해줘야겠다 싶어서

사다리차 비용도 알아보고

(직접 자재를 옮겨주겠단 동료들..♥)

4년 전 비싼 금액으로 살고 계신 분을 찾아

제 집으로 들어오실 생각은 없으신지

부사님께 협상 부탁드리기

올수리 조건 제시

세입자와 관계 회복

퇴거 날짜 조율 등

전세를 빼기 위해

제가 할 수 있는 노력은 다 했던 것 같아요

이렇게 열심히 했으니

저는 기간 내에 세입자를 구했을까요?

.

.

.

.

.

아니요 ㅎㅎ

노력과 결과가

무조건 비례하는 건 

아니더라구요

결국 6개월 동안

전세입자는 구해지지 않았고

결과적으로 대출을 받아

세입자에게 보증금을 주었습니다

애초에 매수할 때부터

신용 대출을 받았다 보니

DSR 때문에 주담대 받는 과정도

순탄치 않았지만

하나씩 방법을 찾아갈 수 있어

저는 정말 운이 좋았습니다

이번에는 운이 좋아 잘 마무리되었지만

반대로 망할 수도 있었다고 생각합니다

그리고 당시 투자 가능했던

경기도 단지들을 다시 살펴보니

서울이 아니어도 돈을 벌 수 있다는

튜터님, 멘토님의 말씀이

정말 와닿더라구요

저의 목표는 이 한 채로

달성할 수 없는 목표이기에

투자 생활을 오래 이어가는 것이 중요하며

더 버는 투자보다는

망하지 않는 투자가

훨씬 더 중요하다는 것을

이번 투자를 통해 절실히 깨달았습니다

과거의 저처럼

경기도에 투자해야 알맞은 종잣돈이나

사실 속마음은 서울에 투자하고 싶어

속상한 분들도 계실 텐데요

물론 각자의 소득이나 상황에 따라

튜터님, 멘토님과의 코칭을 통해

대출을 받을 수도 있겠지만

대출을 받아 투자했을 때

어떤 상황으로 이어질 수 있을지

투자 이후 마음의 어려움은 어떤지

대출을 받아도 감당 가능한 투자인지

다음 투자는 언제 이어질 수 있는지

왜 대출 없는 투자를 해야

리스크 대비가 용이한지

제 글을 읽으며 꼭 한 번은

진지하게 생각해주셨으면 좋겠습니다

그리고 투자를 결정했다면

이후 닥칠 어려움에도

어떻게든 방법을 찾아내고

스스로 내린 결정이

최선의 선택이 되게끔

정답이 되게끔

잘 보유해가시길 바라겠습니다

아! 그리고.. 혹시나 제가 영끌해서

투자했다고 생각하실까봐 말씀드리자면

1년 안에 다음 투자를 하지 못할 뿐

감당 가능한 선에서 매수했습니다 ㅎㅎ

그리고 예상치 못하게

1호기를 매도하게 될 수도 있고

중간에 2호기 세입자가 나갈 수도

2호기를 팔아 더 좋은 자산을

매수할 수 있는 시장이

올 수도 있기 때문에

지금 당장 돈이 있던 없던

바로 투자할 수 있는 실력을 갖출 수 있도록

계속 나아가고자 합니다 :)

🩵힘들어할 때 항상 힘이 되어주고

용기를 주시고 같이 고민해주신

모든 멘토님, 튜터님, 동료분들 정말 감사합니다

경험과 실력이 부족하여 힘들어할 때마다

따뜻하게 해준 말씀들이 참 큰 위로가 되었어요

많은 도움 받았던 만큼 저도 많이 베풀고

좋은 동료가 될 수 있도록 하겠습니다🩵

+ 인테리어 공사 후기/업체 선정 방법

+ 주택담보대출 철회권 사용

+ 입주장에서 전세 빼는 방법

+ 내 물건 1등으로 브리핑되는 방법은?

다음 편에는 

주제별로 좀 더 구체적으로

써보겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!