[호랭시] 신문기사, 살기 좋은 노원 아파트값 하락률 1위

월부챌린지
25.04.28

✅ 신문기사 정리

서울 노원구는 노후 아파트 재건축이 더디게 진행되고 있고 올해 아파트 하락률이 1위이다.
노원구 매매가는 -0.23%, 중랑 -0.18%, 도봉 -0.16%, 금천 -0.04%, 강북 -0.04%, 동대문 -0.02% 내렸다.
노원구는 2024년 이후 집값 상승률도 1.29%에 그쳤다 (도봉 0.29%에 이어 뒤에서 두번 째)
월계동 미륭미성삼호3차(이하 미미삼) 59타입은 최고가의 85% 수준인 8.29억에 거래됐다.
상계동 포레나노원 84타입은 10.9억으로 24년 2월 12.1억원의 90% 수준이다.
집값이 오르지 못하는 이유로 노후화를 꼽는다.
노원구 아파트의 77.1%는 준공한지 25년이 넘었고 15년 이하 아파트는 6.9%에 불과하다.
광운대 역세권 개발하는 '서울원 아이파크(1,856가구)가 28년 7월에 입주할 예정이라 입주도 없다.
노원은 신혼부부나 자녀 교육을 생각하는 젊은 부부가 많이 살던 곳이었지만 이제는 많이 빠져나가는 추세다.
가구수는 많고 가구 면적이 작은 단지가 많아 분담금 부담이 있어 재건축도 쉽지 않다.
진행이 가장 빠른 상계5단지가 시공사를 재선정하고 있고 31m²→84m²로 분양받으려면 5-6억원의 분담금을 내야한다.
중계동 학원가 매력도 예전같지 않다.
노원구 학원수는 2014년 750개→690개로 60개 줄었다.
같은 기간 강남 1,678개→2,103개, 마포 421개→546개, 은평 406개→501개, 서초 844개→934개, 동대문 285개→359개로 늘었다.

✅ 생각 정리

노원구는 계획된 베드타운으로 아파트가 많은 곳이었다.
자연스럽게 인구가 엄청 많았고 2014년에는 58만명이 살고 있었지만 현재는 49만명(-16%)까지 줄었다.
그만큼 사람들이 살고 싶어하는 곳이 아니고 신축이 부족하게 되면서 사람들, 특히 젊은 사람들의 수요가 인근으로 빠져나가고 있다.
가격적인 이유로 (나처럼) 노원구에 거주하는 신혼부부들도 있겠지만 결국은 상급지로 점프업 해나가려는 사람들이 대부분이다.
그걸 잡아주는 요소 중 하나가 중계 학원가였다.
애기를 키우는 집은 학원가(대치, 목동) 집값을 보고나면 중계 아파트 가격이 싸보이는 효과가 있다.
그렇게 학원가 입지요소가 노원구를 빠져나가는 수요를 그나마 잡아두고 있지 않았나 싶다.
중계학원가가 예전만 못하고 학원개수가 줄고 있다는 말은 흥미롭다.
강남구 인구도 14년→23년, 58만명→55만명, 마포구 38만명→36만명, 서초구 45만명→40만명으로 줄었다.
학원이 늘어난 지역들도 인구가 줄고있는건 마찬가지다. 인구가 꼭 영향을 미치는 건 아니라고 해석된다.
노원구 영유아-10대 비율도 14%로 강남 17%, 서초 17%, 양천 16%, 강동 15%, 송파 15%에 이은 6번째로 여전히 적은 편이 아니다.
학원가의 대장 아파트인 청구3차의 실거래가는 12억 정도로 아직 -15% 수준이다.
하지만 장기적인 그래프에서 전세가를 보면 꾸준히 상승하고 있는 걸 볼 수 있고, 그만큼 노후된 아파트임에도 불구하고 학원가를 이용하려는 사람의 니즈는 여전하다고 볼 수 있다.
중계동과 거리가 있는 월계동 서울원 아이파크가 들어선다고 해서 많은 변화가 생길지 모르겠다.
다만 신축이 귀한 노원에 신축이 생긴다면, 장위뉴타운을 포함해서 많은 사람들이 노원구까지도 관심을 가질 수는 있다고 생각한다.
노원구가 앞마당이 아니기에 학원가의 분위기 변화는 알지 못한다.
게다가 인구데이터도 1-2년 전 데이터이기 때문에 최근의 이동을 다 반영하진 못한다.
노원구가 결국 강남접근성이 떨어지기 때문에 이러한 부분이 개선될 수 있는 GTX-C등의 교통혁명이 없으면 당분간은 상급지와 중급지의 가격 상승 갭매우기로 따라갈 수 밖에 없지 않을까 싶다.