안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 lisboa입니다
오늘은 우리가 네이버 부동산에 보는
최저가 매물이 진짜 최저가인지,
가치대비 싼 것인지 알 수 있는 방법에
대해서 함께 나눠보려고 합니다.
최저가 매물 보고 전화했는데, 원래 싼거라구요?
보통 전화임장을 할때,
네이버 부동산에서 최저가 물건을 필터링해서
보게 되는데요,
가장 싼가격의 물건이기는 하지만
막상 현장에 가보면
너무 언덕에 있다거나.
구조가 이상하다거나 해서
이게 진짜 싼건가?라는 고민이
들 때도 있습니다.
그럴때 꼭 체크해야봐야 하는 것들은
단지내에서 선호도를 가르는 요소와
그리고 그 요소로 인해서 바뀌는 가격차이입니다
만약 단지 내의 경사도가 심하다면
앞동과 뒷동의 가격차이가 심한 경우는
몇천~ 1억까지도 차이가 나는 경우들도
있는데요, 그런 관점에서 지금 동이
어느 정도 위치에 있는지
그래서 원래 평소 가격 차이는 어느정도
나는지 확인이 필요합니다.
또한 학군이 중요한 곳에서는
동에따라서 배정되는 학교가 다를 수 있는데요,
배정되는 학교에 따라서
거주하려고 하는 수요가 달라질 수 있어서
이런 부분들을 잘 체크해야 합니다.
이런 부분들을 확인하기 위해서는
전화임장과, 매물임장을 갔을 때
로얄동이나, 임장이나 임보를 쓰면서
생각했던 선호 요소를 기반으로 질문하는 것을
통해서 정보를 얻을 수 있습니다
" 사장님~경사가 꽤 있네요, 앞동이 그럼 로얄동인가요?
지금은 뒷동 보러 가는거면, 앞동은 얼마 정도 나와 있나요?
가격차이가 보통 어느정도 나나요?"
전세 수요까지 차이가 있는지 확인해보기
보통은 이런 선호도 차이가
매매가에 반영이 되기도 하지만
전세가까지도 차이가 나는 경우가
있을 수 있는데요,
단순히 조금더 선호하는 구조냐 아니냐 정도는
같은 물건의 매물이 있을때 어떤게 먼저
나가는 정도의 차이를 보일 수 있지만
그보다 더 선호도 차이가 심한 경우는
전세가격 자체가 다르게 형성되는 경우가 있어서
우리가 고려해야하는 전세 레버리지 투자에서
전세금과 투자금까지 영향을 주기 때문에
꼭 같이 체크해봐야 합니다.
따라서 임장 시에 현재 선호하는 조건에서는
전세가 얼마 정도 나와 있는지,
전체적으로 전세가 잘 소진되는 분위기인지까지 고려해서
단지 내에서 전세를 어느 정도 순위로 뺼 수 있는지도
다음과 같은 질문을 통해서 확인해볼 수 있습니다.
" (앞동이 로얄동일 경우) 앞동이 그럼 전세가 먼저 나가나요?
가격차이도 있다면, 거긴 지금 전세가 얼마부터 나오나요?
전체적으로 전세 찾는 분들은 많은가요?"
결국 가장 중요한 건 가치대비 가격
하지만 단지 내에서 선호도가 떨어지는
동이나 구조라고 해서
무조건 투자에서 배제해야 한다는 것은 아닙니다.
결국 가장 중요한 핵심은
그 정도의 가치 대비해서도 가격이 싼지,
같은 가격대비해서는 더 좋은 선택지는 없는지를
고려하는 것이기 때문에
단편적으로 투자가 된다. 안된다를 판단하는 것보다는
실제 그 가치대비 , 가격 차이가 어느정도나고
그래서 지금의 가격 수준이 싼지 비싼지를
제대로 판단하는 게 가장 중요하다는 것을
잊지 않으셨으면 좋겠습니다!
요약해보면
가치 대비 싼 것인지 파악할 때
1. 단지 내의 선호 요소와 가격차이 파악하기
2. 전세 수요의 차이와 가격차이 파악하기
3. 이를 고려했을때 현재 가격대비 저평가인지를
파악해볼 수 있습니다!
가치대비 좋은 가격의 물건을
비교하고 투자하는 그날까지!
저도 같이 응원하겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
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