전세승계에 따라 잔금일과 등기일 맞추어야하나요?

유르

25. 04. 29. 00:36

지니하나님 - 시어머님께서 주택을 매수하시는 과정에서 지니하나님께서 같이 알아봐주고 계시는군요 :) 우선, 질문2와 3번에 관련해서 먼저 말씀드리면, 지금 그 집에 전세입자가 살고 있는 것은 아니기 때문에 지금 집주인이 전세를 맞추고 전 세입자가 사는 상태로 시어머니께서 매수하시는 방법이 있습니다. 이게 흔히 이야기 하는 '전세 낀 물건을 매수'하시는 거고, 이 경우에는 매매와 전세의 차액만큼만 돈이 오가면 됩니다. 그렇지 않고 전세입자를 구하고 맞추는 과정부터 시어머니께서 진행하실수도 있는데, 이는 '동시 진행'이 됩니다 어떤 방법으로 하든 최종 잔금일이 등기일이 되는데요, 이건 법무사님이 취득세를 포함한 서류 신고를 해주시는 날이 그날이기 때문입니다 그런데 저는 그전에 질문 1번에 대해서 조금 더 잘 알아보시면 좋을 것 같아요- 현재 집주인분이 주택연금에 가입되어 있고 2억 7천만원 어치를 이미 현금으로 수령하셨다는 뜻 맞으셨을까요? 만일 그렇다면수령했던 연금 전액을 상환하는 것이 서류상으로도 확인되어야 합니다 일반적인 대출 낀 집하고는 조금 다를 수도 있을것 같아서, 주택연금 금융공사에 확실히 알아보고 진행하시는 것이 좋구요, 기존 집주인이 연금공단에 가서 그동안 받은 연금과 이자를 모두 갚은 다음, 등기 공단에서 걸어둔 등기가 해제되었다는 것을 꼼꼼하게 체크하셨으면 좋겠습니다- 사실 이왕이면 그런 복잡한 조건이 없는 일반적인 주택을 매수하시는 게 조금 더 나으실 거라는 생각도 드는데, 지금 그 집이 시세 대비 좀 더 저렴해서 알아보시는지도 모르겠습니다 :) 진행하시면서 궁금하신 점 어려우신 점은 꼭 다시 한번 들러주시면 감사하겠습니다

후바이

25. 04. 29. 03:25

지니하나님~~ 실준반을 수강하시면서 시어머님의 주택 매수를 돕고 계신 것 같습니다. 정말 멋지시네요! 또 질문을 통해 적극적으로 물음을 해소해 가시려는 모습도 멋지십니다 :D 주택 연금을 기 수령한 주택을 투자 매물로 검토하면서 살펴보았던 점들이 있는데요. 지니하나님과 똑같은 상황은 아니었지만 저라면 이런 점들에 주안점을 두고 살펴 볼 것 같습니다. 사실 알아보고 나니 주택연금을 수령한 매물은 대출이 있는 집으로 생각해도 될 것 같다고 생각했습니다. 은행이 아니라 주택공사에서 대출을 받았다는 것이 차이점인 것이죠. 앞서 작성해주셨던 글을 보면 가계약 직전이셨던 것 같은데요. 다만 말씀해주신 첫번째 사항을 보면 매매 가격 대비 거래 근저당 말소 명목으로 선지급되는 거래대금과, 새 임차 예상 보증금이 거래 가격인 5.5억보다 초과됩니다. 말씀주신 것처럼 매도인에게 다시 돌려받는 방식으로도 계약을 할 수도 있지만 저라면 그 방법보다는 전세 보증금을 새 임대인이 되실 지니하나님의 시어머니께서 수령하시는 것이 좋을 것 같다고 생각합니다. 당연히 그러려면 전세 계약도 시어머님과 체결되어야 겠죠. 임차인께서 전세대출을 받는다면 기관별로 상이할 수 있습니다. 계약 체결 시점과 소유권 이전 예정일이 얼마나 남았든 간에 현 소유권자인 매도자와 체결한 전세 계약서를 요구하는 곳이 있는가 하면, 새로이 소유하게 될 매수자와 체결한 전세 계약서를 요구하는 곳이있기도합니다. 즉 이는 선택해야 하는 대응의 영역 같습니다. 그리고 이 물건의 매도를 위해 중도금이 크게 필요한 상황(주택연금 근저당 말소), 매도자가 요양병원에 계시어 가족들이 매도에 꽤나 관여하고 계시다는 점을 고려하여 중도금이 지급되었으니 계약도 파기 할 수 없다는 점도 함께 환기시켜보시면서 말소에 필요한 금액을 거래 대금 중 일부로 지급하고 등기를 먼저 가져올 수 있는 방향으로도 협의를 시도해 볼 것 같습니다. 매도인이 불안 해 하신다면 계약금과 중도금을 매매대금의 50% 이상 지급하는 방식도 고려 해 볼 수 있을 것 같구요. 잔금을 길게 빼는 경우 매수자가 불안하여 가등기를 설정하는 경우도 있는데, 가등기를 말씀드린 것은 아닙니다만 협의 과정에서 가등기는 어떻게 해보겠다는 식으로 진행된다면 가등기의 경우 전세대출에 제한이 있을 수 있어 현금 세입자가 아니라면 임차에 난이도가 높아질 수 있다는 점도 생각해 보시면 좋을 것 같습니다. 매도자께서 요양병원에 계시고 가족분이 집을 보여주셨다고 하시는 것으로 보아 협상의 여력이 꽤 있어보이기 때문에 이렇게 적극적으로 노력하고 계시는 것 같은데요. 이 부분을 꼭 인지하시고 더 매력적인 가격으로 협상을 해 볼 것 같습니다. 시어머님의 소중한 종잣돈이 들어가는 만큼 꼭 이 물건을 매수하셔야 한다면 좀 더 여러 방면으로 꼼꼼하게 알아보시고 최악의 경우까지 고려하시어 최종 결정 지으셨으면 좋겠습니다. 필요 시 월부의 매물코칭을 활용해보시거나, 로톡을 이용해 보시는 것도 추천드리고 싶습니다. 실준반도, 시어머님 주택 매수도 빠이팅입니다!