실전투자경험담 필사
안녕하세요 초코케이크르 좋아하는 벨지안가나슈입니다.
우리가 투자를 하기 위해 물건을 보다보면 간혹 주인분이 전세로 살고 싶어하는 주인전세 물건을 만나게 됩니다.
일부 지역에서는 무섭게도 역전세라고도 부르더라구요
전세를 맞추지 못할 경우 잔금을 쳐야하는 무시무시한 리스크를 안은 우리는 주인전세 물건을 보면
눈에서 하트가 뽕뽕 나오며 반가울때가 많습니다.
저 또한 사정상 주전세 물건을 세팅하기 위해 노력을 해보기도 하고,
주전세로 거주중인 물건을 매수해본 경험이 있는데요
오늘은 그 과정에서 생각하고 깨닫게 된 것들을 글로 정리해보려고 합니다.
주전세 물건의 투자과정
일반적으로 우리는 ‘매매계약 -(중도금) -잔금’ 과정을 거쳐 매매를 진행합니다.
이중 우리가 가장 좋아하는 순서는 ‘매매계약-전세계약 및 중도금-(매매전세동시)잔금’이고,
가장 싫어하는 순서가 ‘매매계약-(중도금)-잔금-전세계약-전세잔금’ 일 것입니다.
잔금을 칠 여력이 없는 경우가 있고, 혹 여력이 있더라도 이자 및 중도상환수수료가 생기죠
따라서 우리는 전세 잔금으로 매매 잔금을 치려고 전세빼기에 총력을 기울이게 되는데요
주전세 물건의 경우 새로운 세입자를 구할 필요가 없고,
주인이 살던 집이라 집도 깨끗한 경우가 많고, 이미 살던 상태의 모습을 내가 보았기 때문에
전세도 안심하고 주게 되는 것 같습니다.
주전세 물건의 경우 계약과 동시에 잔금을 하기도 하고,
전세를 새로 맞출 필요가 없으므로 계약 이후 잔금 날짜를 자유롭게 할 수 있습니다.
왜 전세로 살고 싶으세요?
그렇다면 매도인은 왜 집주인이기를 포기하고 전세로 거주하기를 원하는 걸까요?
공급이 많이 예정되어 있는 지역의 경우, 청약에 당첨되기 위해 무주택 포지션을 가지고 싶어하는 분들이 계십니다. 이미 우리집은 매수할 때에 비해 가격이 올랐기에, 시세차익을 실현하고 그 돈으로 다른 새아파트를 청약 받아
거주하고 싶어하시는 것이지요…
2. 아니면 다른 새 아파트들은 다 가격이 오르는데 우리집은 가격이 오르지 않아 속상한 마음에 새 아파트 청약을 노리 기 위해서 전세로 거주하며 무주택 포지션으로 청약을 노리기도 합니다.
3. 또는 내가 이미 새 아파트를 분양받아 놓은 경우 그 아파트로 입주하는 시점에 이 집이 팔리지 않거나
혹은 집값이 떨어질 경우를 대비해서 전세로 거주하고 싶어하는 분들이 계십니다. 2주택자가 세금 폭탄을 맞는다고 생각하고 막연하게 잠시라도 2주택자는 되지 않기 위해 서둘러 매도를 하시는 분들도 계십니다.
4. 그 밖에도.. 각자의 사정에 의한 선택의 결과일 것입니다.
주전세 물건의 리스크는?
제가 생각한 주전세 물건의 리스크는 크게 두가지 입니다.
첫째. 전세 만기 시점 주변의 공급
내가 투자한 물건의 주인이 주변 아파트의 입주를 위해 미리 아파트는 매도한 경우(위 3번의 경우)
전세 만기 시점이 그 아파트의 입주일 확률이 높습니다.
이런 경우, 주변 공급에 의해 전세가가 일시적으로 하락할 위험이 있으며 경쟁매물이 많아지는 시기이므로
이에 대한 대비를 해야합니다.
둘째, 물건의 매매가가 상승으로 인한 비협조
요즘은 상승장인 지역이 많기 때문에 계약과 잔금 사이에 매매가가 상승하기도 하고,
(이 경우, 배액배상의 이슈가 생기기도 합니다.)
다행히 무사히 등기이전을 완료한 경우에도 매도인은 매도를 하지 않았다면 내가 살고 있는 집의 시세차익이 내것인데
괜히 매도를 해서 손해를 보고 있다는 생각을 할 수도 있습니다.
이럴 경우 만기가 되어 새로 전세를 세팅해야 하는데 주인이 집을 잘 보여주지 않고 협조를 해주지 않는 경우가
발생할 수 있습니다. 이런 부분은 계약할 때 미리 특약으로 잘 정리를 하고 협조를 구해둘 필요가 있습니다.
또한 만기시 전세금을 돌려주려면 새로운 세입자를 맞춰야하는 상황에 대해 미리 잘 설명 해야 할 필요가 있습니다.
주전세 물건 매수시 주의해야 할 점
실거주자의 경우 주담대를 받아서 매수하고 거주하는 분들이 많으시죠
본인들이 전세로 거주하려고 마음 먹을 때 이 부분을 간과하고 매도를 결정하는 분들이 생각보다 많이 있습니다.
대출을 모두 상환하는 조건으로 매수 계약을 체결하려고 했을 때, 매매-전세 차액보다 대출금이 더 많아
대출을 모두 상환할 수 없는 매도인 분들이 계셨습니다.
즉,
1) 근저당 없는 경우 : 매매-전세 차액 매도인에게 지급
2) 근저당 있으나, 상환 능력 있음 : 매도자가 근저당 말소하고 매매-전세 차액 매도인에게 지급
3) 근저당 있으나, 상환 능력 없음 : 매도자가 다른 대출을 일으켜 근저당을 말소하고, 매매-전세 차액 매도인에게 지급
문제는 3번의 경우인데, 기존에는 근저당 말소 후 전세자금 대출이 가능했으나,
근래에는 본인이 소유하던 집에 전세로 거주할 경우 전세자금대출이 나오지 않는 경우가 많아
전세자금대출을 활용하여 전세로 거주하는 것 또한 어려운 경우가 많습니다.
(초본을 통해 괒거 주소내역을 확인한다고 합니다.)
제1금융권이 아닌 다른 곳을 이용할 수도 있으나, 일반적인 경우 높은 금리를 내며 다른곳에서 전세자금대출을
받으면서까지 집을 팔고 전세로 거주하는 것은 꺼려하시죠….
이런 경우 본인들이 전세 만기로 나갈 때에 대출을 상환하는 조건으로 해서
전세로 거주하고자 하는 황당한 조건을 내걸거나
지금 상태 그대로 편안하게 전세로 거주할 수 있을거라 판단했다가 생각보다 전세로 거주하는 것이 복잡해지자
잔금을 2년후로 하자는 매도인 분도 계셨습니다.
대출금이 꽤 많았기에 감액등기를 제안했지만,
생각보다 집을 팔기가 복잡하다고 생각한 매도인이 감액등기를 거절하기도 하였습니다.
제가 투자한 물건의 경우 전세로 내려앉으며 매도한 세입자가 살고 있었고,
전세낀 채로 매수를 하게 되었는데요
전세가 낀 집이라서 집을 보기가 상당히 어려웠고, (주인이던) 전세입자도 잘 살고 있는데
매도인의 매도에 협조하는 것이 불필요하고 귀찮게 여겨지는 눈치였습니다.
부동산을 통해 파악하기로 세입자는 만기시 꼭 이사를 나가야하는 상황이었고,
이 때문에 이전 전세 계약시 ‘만기에 대출을 받아서라도 전세금을 돌려줘야한다’는 특약을 작성했을 정도였는데요
1)새로운 세입자를 구해야 전세금 반환이 가능하며
2)새로운 세입자를 구하지 못하고 전세금을 돌려주기 위해 대출을 바등려면 세입자분께서 주소를 이전해야하는
번거로움이 발생된다는 부분을 설명드리자, 만기시 집을 잘 보여주기로 잘 협의를 해주셨습니다.
저도 주전세 물건은 마냥 좋은 거라 생각했는데, 생각보다 생각할 것이 많더라구요
다양한 경우의 수 생각해보시고, 잘 대비하여 투자하시길 바랍니다.
< 느낀 점 & 적용할 점 >
주전세 물건 매수할 때 주의할 점 - 근저당 있는지? 근저당 있다면 상환 능력이 있는지? 없다면 전세자금대출을 받아야하는데 본인 집이었다가 전세로 사는 경우 대출이 안되는 경우가 있어 매수 전 꼭 확인해봐야 함!!
→ 내가 진행하려는 주전세 물건의 경우, 근저당이 있었으나 부사님이 확인해보니 대출을 상당부분 상환하셨고,
남은 금액에 대해서도 상환하는 조건으로 계약하기로 함.
주전세 물건의 리스크 2가지, 대응 가능한 지? - 주전세 만기 시점에 공급이 있진 않은지? 매매가 상승으로 인해 매도인(전세입자)이 임차인 구할 때 비협조적일 수 있다.
→ 특약으로 계약서에 잘 정리했다가 전세금 돌려주려면 협조할 수 있게 끔!!
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