[후추보리] 독서후기 2504 #3 - 나는 마트 대신 부동산에 간다

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 나는 마트 대신 부동산에 간다

2. 저자: 김유라

3. 읽은 날짜: 25.04.28

4. 총점: 10 / 10점

5. 핵심 키워드: #수익률 #지방소액투자 #기브앤테이크

STEP2. 책에서 본 것, 깨달은 것

🚩투자자의 환경 세팅

• 절약: 절약은 리스크 없이 돈을 버는 것이다.
• 계획: 될수 있으면 플래너에 적혀 있는 일이 아니면 하지 않으려 애썼다. => 계획을 잘 세우는 것이 중요하고 (무슨 일이 생겨도) 계획대로 수행하는 것이 정말 중요하다.
• 기록: 부자노트(투자노트 - 책에서 알게된 내용, 의문점, 광심 가는 부동산 정보, 새로생긴 정책에 대한 생각, 나의 목표 등)는 맞든 틀리든 시간이 흐르면 자산이 된다.
• 커뮤니티: 투자고수들의 노하우를 내것으로 만들어라. 부동산은 공부하지 않으면 고수들에게 질 수밖에 없는 영역이다. 투자 세계에서는 정보와 지식에 뒤쳐지면 돈을 잃는다. 커뮤니티에서 전문가의 실시간 이야기를 듣고, 의식적으로 인기글들을 훑어보면 짧은 시간에 수십 명의 경험과 의견을 들을 수 있다.

🚩부동산 투자의 장점

• 인플레이션 헷지: 돈을 지키려면 실물 자산에 투자해야 한다. (부동산이 오르는 것이 아니라 화폐 가치가 떨어지는 것이다. 예전에도 집을 사려면 오랜 시간 저축해야했고 대출 받아 집을 사는건 부담스러운 일이었다. 인플레이션에 따른 통화가치 하락을 이해한 사람들은 일찌감치 투자를 했다. cf. 우리나라 주식시장은 대외 악재에 민감하다.)
• 전세 레버리지: 부동산 투자는 대출을 받을 수 있어 매력적이다. 자본주의 시스템 자체가 대출로 돌아가고 있고 자본가들은 빚을 잘 이용한다. 대기업 중소기업 공기업 정부 심지어 은행마저 자기자본 비율이 매우 낮다. 가계 부채보다 정부 부채가 더 심각한데 정부가 부채를 해결하는 유일한 방법은 인플레이션을 유도하는 것이다. 오늘 빌린 1억원을 10년 후에는 아무것도 아닌 푼돈으로 만들어버린다. 그것이 바로 부자들의 계획이고 지금까지 전세계의 정부가 파산하지 않고 유지될 수 있었던 비결이다.
• 필수재: 부동산은 사람이 살고 있기 때문에 대체재를 생산하기 어렵다. 그래서 사용가치(전세가)를 보고 투자하면 리스크가 매우 적다. 

🚩부동산 투자의 핵심

• 심리: 부동산 투자는 물건이 아닌 사람을 상대하는 일이다. 경기가 실제로 어떻든 중요한건 사람들이 실제로 어떻게 느끼고 있느냐다. 심리를 잘 읽어야한다. 오른다는 심리가 있으면 매도우위가 된다. 인터넷에 사지 말라는 댓글이 많으면 매수 심리가 꺾였다는 뜻이다. 심리는 지역별로 읽어야 한다. 매수 심리가 꺾였을때 사야 많이 깎을 수 있고 오르리라고 생각하는 사람이 많을 때 팔아야 제값을 받을 수 있다. => 매매가는 심리의 영향을, 전세가는 공급의 영향을 많이 받는다.
• 엄마의 눈: 어느 집이든 집에 대한 결정권은 여자한테 있다. 내가 살고싶지 않은 아파트는 사지 않는다. 현장에가면 나와 내 아이의 이웃이 될 사람들을 유심히 본다.
• 임보(사전조사): 투자하기 전에 최대한 분석,판단하고 투자 후에는 발뻗고 쉬는 투자를 해라. 컴퓨터 앞에서 사전조사(기사,커뮤니티,호가,실거래가,공급) 를 다 끝내고 현장에서는 내가 알고 있는 것과 일치하는지 확인 & 특이사항이나 변동사항이 있그면 체크해둔다. 투자할수 없을때는 모의투자로 배워라.
• GIVE 먼저: 미안해하게 만들어라. 사람 심리가 내가 무언가를 받으면 반드시 무언가를 주게 되어있다. 누군가에게 신세를 지면 미안해지기 마련이다. 먼저 이해하고 한발 양보하며 낮은 자세로 세입자를 대하라. (집을 잘 안보여주는 세입자에게 과일 3박스 보낸 사례) 번거로우시겠지만 죄송하지만 바쁘시겠지만 힘드시겠지만, 상대방이 불만 고충을 얘기하기전에 선수쳐라. 가장 중요한 것은 상대방에게 배려받고 있다는 느낌이 들게 하는 것이다. 모두가 편하게 해주어야 집주인도 편하다. 나 좋자고가 아니라 당신의 편의를 위해서라는 인상을 주는 것이 포인트다. 그래야 세입자의 협조를 최대한 끌어낼 수 있다.
• 목표매도가: 모든 물건마다 목표 매도 시기와 기대수익이 있어야 한다. 공급이 부족하면 전세가가 상승하지만 금액이 비싸지면 매수세가 죽을수 있기 때문에 미리 정해놓은 목표 매도가에 반드시 팔아야한다. + 특히 지방은 입주장이 되기전에 매도해야한다.
   

🚩돈 되는 아파트 고르는 법

• 공급: 아무리 입지가 좋아도 입주물량이 많아지면 매매차익/전세금상승의 기회비용을 날리는 것이다. + 저렴한 전세를 공급하는 뉴스테이가 계획된 지역은 조심해라.
• 인구: 어린 자녀를 둔 30대의 구매력이 가장 좋아 30대가 매수할만한 저렴한 20평대 위주로 투자한다.  + 지방 아파트에서 개발호재는 인구유입을 의미한다.
• 교통: 20평대 방2화1이어도 역세권에 저렴한 아파트게 살고 싶어 하는 사람들도 있다. 이들이 옮겨갈수 있는 곳은 빌라밖에 없기 때문에 수요가 잘 줄지 않는다. (10평대는 비추! 공실이 많은 편이고 도생 원룸과의 경쟁에서 밀린다. 실거주자들은 내집으로 10평대를 꿈꾸지 않기 때문에 투자자가 더 많고 항상 매물이 많다.) but 출퇴근이 가능한 수도권 역세권 10평대는 희소가치가 있다.
• 환금성: 불황기에도 꾸준히 거래되는 아파트를 사야한다. 초보 소액 투자자는 투자금을 회수해야만 하기 때문에 자금 흐름이 막히지 않고 묶이는 돈 없이 계획한 시점에 매도하는 것을 목표로 해야하기 때문이다. 조금 더 주더라도 RR을 구매하면 매도가 잘 된다. 팔기 힘든 2채를 사느니 똘똘한 1채를 사능게 속 편하다. 4자가 들어간 동호수는 비선호된다. 수리된 집이 쌀 때는 아랫집에 중대하자가 있는지 확인해라. (세입자에게도 질문하고 아랫집에는 윗집에 이사올건데 문제 있으면 집주인에게 수리해달라고 한다며 누수 문제 없는지 물어보기)
• 전세가 상승 기대: 전세가가 상승하면 대부분 전세대출을 생각하지 매매를 마음 먹는 사람은 많지 않다. 전세가 급하게 오를때는 매매도 원활하기 때문에 매물을 찾기가 쉽지 않은데 이때는 투자자들이 진입하지 않았거나 잘 알려지지 않은 단지 위주로 접근해라. 입주하는 신축과 기축의 가격 차이가 많이나면 기축 투자 기회이며, 차이가 적으면 빠르게 신축 프리미엄이 붙고 구축은 거래가 침체된다.
• 인테리어: 다른 집들과 똑같이 수리하더라도 포인트 조명 한끗 차이로 신혼부부에게 전세가 빠진다. 전세를 맞출수 있다는 소장님의 말을 절대로 믿어선 안되고 잔금일에 세입자를 못구할경우 돈을 빌려주실수 있는지 물어봐라. 전세 뺄 자신이 없다면 망설일 것이다.

🚩 거래&협상 시 기억할 것

• 매물 털기(장부물건): 매도 우위인 시기에는 사려는 사람이 많기 때문에 부동산끼리 매물 공유를 잘 안하고, 매도 측 부동산은 매수 매도 양쪽에서 중개료를 받고 싶기 때문에 공동중개 중개소의 가격 조율에 그리 호의적이지 않다.
• 지피지기백전불태: 나의 정보를 발설하지 마라. 나의 약점을 노출해서는 안되고 최대한 나에 대해 알리지 말아야한다. 나는 집값 상승을 확신하면서도 겉으로는 불안한 체 한다. 오를지 안오를지 모르니 급매 가격이 아니면 사지 않겠다고 딱 잘라 말한다. 돈이 있어보이면 매도할때 집값을 깎일 빌미가 된다.
• 경청/공감/칭찬: 내 의견과 다를지라도 토를 달지 않고 공감, 칭찬해라. 중개소는 부동산 투자자의 중요한 파트너다. 존중하고 협력하는 우호적인 관계를 유지해야한다. BUT 부동산 투자는 사람에 대해 알아야하는 일이기 때문에 제대로 답하지 못하고 얼버무리거나 엉뚱한 대답을 하는 중개업자라면 굳이 거래할 필요 없다.
• 관계의 기본 기브앤테이크 (기브 먼저): 선물, 질문, 경청, 공감, 칭찬한 다음 내가 원하는 것은 마지막에 요구해라. 상대방이 예스라고 할수 있도록 대화를 이끌어 나가라. 복비, 중개수수료는 아끼지 말자. 적게 주고 크게 얻을 것이다.
• 가격 조정에 유리한 상황들: 장부물건, 매도사유(분양 이혼 세금 이민 상속) 파악하기. 협상시 매도자의 기분이 상하지 않도록 조심해라. 임차시 인테리어(백색실리콘 조명 최신형 문손잡이 깔끔한 스위치 콘센트), 집보기용 슬리퍼, 향기 소문(잘되서 이사간다)은 노력 대비 효과가 크다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 내 정보는 비밀! 질문은 많이! 내 의견과 달라도 경청, 공감, 칭찬, 선물 후 요청! 하기

2. GIVE 먼저! 미안해하게 만들기! 선수치기! 배려하고 편의를 봐주는 인상 주기

3. 사람들이 이 시장을 어떻게 생각하는지 심리 파악하기 (전고점 대비 ##% X)

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p172 부동산 투자는 시간을 사는 것이다. 시간은 내가 가진 돈의 가치를 떨어뜨린다. 그래서 우리는 돈의 가치가 떨어지더라도 그만큼을 상쇄하고 남을 무언가를 구입해두는 것이다. 인플레이션 헤지를 위해 투자를 하는 셈이다.

STEP6. 논의해 보고 싶은 점

👉선물/경청/공감/칭찬으로 원하는 결과를 이끌어낸 경험이 있다면 이야기해봅시다.

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