전고점을 회복한 단지들은 투자성이 있을까?

전문가칼럼
21시간 전

1. 가격하락에는 두가지가 있습니다. 첫째, 절대 가격 자체가 떨어지는 가격조정. 둘째, 기간에 따른 실질가격의 하락인 기간조정.

2. 요즘 전고점을 터치하는 단지들이 늘어나고 있습니다. 심지어 일부단지는 전고점을 넘어가기도 합니다. 이런 상황에서 21년 가을 전고점을 터치한 단지들의 기간조정률이 어느정도인지 알아보겠습니다.

3. 최저임금대비

21년 최저임금은 8720원입니다. 24년 최저임금은 약 12.2%상승했습니다. 내년도 최저임금은 1만30원입니다. 21년대비 14.1%상승입니다. 이말인즉슨, 21년 가을 전고점을 터치한 아파트는 최저임금 상승률기준 12.2~14.1% 하락했다는 뜻입니다.

4. 소득대비

소득 기준에는 워낙 다양한 소득이 존재합니다. 저는 여기서 2인이상 / 도시 / 근로자로 봅니다. 이유는 우리가 보는 서울 아파트는 도시에 속하고, 2인이상이 주 수요층이기 때문입니다. 근로자 소득을 보는 이유는 근로자외 가구의 경우 실제현금흐름과 명목소득이 다른 경우가 많고, 법인등을 운영하는 경우는 모두 근로자 가구로 빠지기 때문에(법인의 대표는 근로자) 소상공인, 자영업자로 한정된다는 것이 한계이기 때문에 제외합니다.

21년 3분기 2인이상 도시 근로자 소득은 649만원입니다.

24년 1분기 2인이상 도시 근로자 소득은 734만원입니다.

12% 상승한 수치입니다. 최저임금 상승률과 상당히 흡사하다는 것을 알수 있습니다.

여기서 한단계더 심화해서 말씀드리면, 역사적 최저임금 상승률은 8%내외입니다. 반면 도시근로자 임금 상승률은 4~5%수준입니다. 현재 둘의 상승률이 같다는 것은 그만큼 최저임금 상승률이 높다거나, 임금 상승률이 낮다거나를 뜻합니다. 이 현상을 어떻게 보느냐에 따라 현상황을 다르게 이야기할수도 있습니다. 글이 너무 길어질거 같아 일단은 생략합니다.

전고점을 터치한 아파트들의 경우 소득대비 -12% 수준으로 하락했습니다.

5. m2통화량

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21년 9월 전고점 당시 m2는 약3500k였습니다.

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22년 현재(4월통계) m2는 4000k입니다.

상승률로는 12.5%입니다.

놀랍게도 최저임금, 2인이상 도시근로자 소득, m2 증가량 모두 12%내외에서 상승했다는 것을 알 수 있습니다.

6. 그렇다면 어느수준의 가격인가?

일단 21년 전고점 당시 저는 30%정도 고평가된 가격이라고 생각했습니다.

서울의 전형적인 중산층 아파트 두개를 가지고 더 이야기 해보겠습니다.

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서북권역의 전형적인 도시 중산층 아파트 마래푸입니다. 15년 당시 7억정도였습니다. 21년에는 19억을 터치합니다. 서울의 역사적 상승률을 보면 보통 10년에 두배입니다. 6년만에 2.5배가 오른 것입니다. 이후 15억 후반때로 하락합니다(-20%수준). 이정도면 적정하다고 판단할 수 있는 가격입니다.

그러다 현재는 18억선에서 실거래가 찍히고 있습니다. 제가 생각하는 적정가는 23년초 가격에서 15%정도 오른 가격입니다. 약 17억정도입니다. 그것보다 살짝 비싼 수준이네요. 이 가격이 정당화 되려면 일년정도 후라고 봅니다. 이런 사고방식이 제가 23년 겨울에 고덕 아파트를 살수 있게 해준 로직입니다. 하나만 더 예를 들어보겠습니다.

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동남권의 전형적인 중산층 대단지 아파트입니다. 21년 가을에 17억이 전고점입니다. 17년에 7억정도였는데, 5년만에 2.5배가 올라버립니다. 진짜 전 정권 딱 5년동안 2.5배가 올랐네요. 그러던 것이 23년초 12억으로 떨어집니다(-25%하락률). 이정도면 싸다고 판단할 수 있는 가격이었습니다.

이후 현재는 17억에 거래가 하나 찍혀 있네요. 16억정도로 추정하겠습니다. 23년 초대비 15% 정도 반등한 가격을 적정가로 봅니다. 그 가격인14억대비 2억정도가 비쌉니다. 최근 고덕쪽이 특히 과열되는 양상이 있는데, 역시 제 로직을 대입해도 그런 경향성이 보입니다.

그렇다고 이게 근거가 없는 것은 아닙니다. 고덕이 아현을 역전하지는 못할 것입니다. 다만 더 바짝 붙을 수는 있습니다. 9호선, 비즈벨리, 제2경부등 굵직한 일들이 많기 때문이죠. 이것은 아현의 높은 전세가율의 이유이기도 합니다.

하지만 개인적으로는 고덕이 아현을 바짝 붙은 이후에는 다시 아현이 벌릴 것으로 봅니다. 서용산개발이 본격화되는 10~20년정도면 아현이 그 직접 수혜를 받을 수 있습니다.

7. 위 로직대로 23년말에 고덕아파트를 살때 적정가격은 11억이었습니다. 하지만 당시 12억에 샀습니다. 당시했던 강의에서 이렇게 이야기했습니다. " 해당 가격(12억)이 정당화 되러면 25년은 되어야 한다. 휘자디와 달리 절대 싸게 산건 아니라고 생각한다. 다만 이꼴저꼴(공급부족, 금리인하로 인해) 다 보기 싫어서 그냥 사놓고 4년 묵힌다고 생각한다"

현재 14.5억정도에 실거래가 되고 있습니다. 저는 이 가격수준을 26년치까지, 즉 약 2년치 가격을 더 당겨왔다고 생각합니다. 저는 이정도로 좀 보수적인 편입니다. 다만 이렇게 보수적인 위 로직대로 해도, 1년치 정도만 당겨온 서울 중급지 아파트들이 아직 꽤 있어 보입니다. 상급지들은 2년치 정도 당겨온 곳들이 마지노선으로 보입니다.

그 1~2년치를 감수할 수 있다면! (실제로 a동생은 그 2년치를 감수한다고 했기 때문에 강남구에 있는 곳을 트라이 중인 것입니다) 절대가격 하락으로만 생각하지 마시고, 기간조정 하락으로도 생각하고 말해버릇(몇년치를 미리 반영했다)하면 좋습니다.

8. 과제

위 로직대로 아래 두개단지를 생각해보세요.

서남권과 동북권의 비슷한 수준의 단지를 골랐습니다.