대선 D-35, 탄핵 후 부동산 정책 총정리 해봤습니다. “부동산 정책 뒤엎나?”

조기 대선이 확정됐고

이제 한 달 반이 채 남지 않았습니다.

조기 대선 이후

이전 정부 부동산 정책들이 어떻게 될지,

앞으로 다음 정부 정책은 어떻게 될지,

또 많은 분들이 궁금해하실 것 같아 준비했습니다.

오늘 이야기는 특히 내집마련을 고민하시는 분들께 도움이 될 것 같습니다.

25년 4월 말 현재 부동산 시장은?

토허제 확대 지정한 지 1개월 이 지난 후, 시장은 진정세를 보이고 있습니다.

거래량은 시장의 온도를 가장 직관적으로 보여주는 지표인데요.

1월에는 비수기이지만 3,500건었지만

토지거래허가제 이슈가 있으면서 수직상승합니다.

3월 거래량은 8,900건으로 기록돼 있지만

아직 마감되지 않아서 9,000건 이상으로 넘어갈 것 같습니다.

하지만 4월이 되며 다시 1,000건으로 내려갔죠.

결국 토허제 확대 재지정 이후 우려하던 풍선효과는 없었고

현재는 거래가 잘 이뤄지고 있지 않는 상황입니다.

거래량이 떨어지니 가격도 당연히 진정됐습니다.

사실 대부분의 분들이

“섣불리 집사기 보다는” 6월 대선 이후 집을 사볼까?

라면서 숨을 고르시는 것도 같습니다.

그럼 대선 이후에는 어떤 정책 변화가 있을까요?

그래서 2025년 조기 대선 이후 정책 변화는?

하지만 미래는 예측할 수 없고,

아직 대선 결과가 나오지 않아 대통령이 누구인지 모르는 상황이니

정책이 확실하지 않습니다.

때문에 현재 이야기는

10년 실전투자자인 너나위님의 경험, 인사이트를 공유드리는 부분입니다.

너나위님은 10년 실전투자 중,

총 4번째 정권, 여/야당을 모두 경험하였기 때문에

그 과거를 바탕으로 이야기 해보겠습니다.

가장 먼저 전 정부(현재) 정책과 새 정부(초기) 정책으로 나눠볼 수 있는데요.

정책은 보통 두 갈래입니다.

바로 수요와 공급.

전 정부, 윤석열 정부의 부동산 정책은?

전 정부(윤석열 정부, 현재)는 수요 부분에서 생애최초 LTV 80%까지 올렸습니다.

금액별 대출 조건도 없앴고요.

(이전 문재인 정부는 15억이 넘는 고가 아파트는 절대 대출이 되지 않았습니다.

그러나 윤석열 정부 때는 대출이 완화됐죠.)

분양권 전매제한 또한 완화됐고,

강남 3구, 용산 제외 규제를 해제했습니다.

특례대출을 신설하여 디딤돌, 보금자리만 운영하다가

특례보금을 한시적 운영하다가 신생아특례대출도 도입했습니다.

이 정책은 대출 금리가 매우 낮은 대출로, 실수요자에게 도움이 됐던 정책입니다.

종부세, 양도세 중과도 완화했습니다.

대부분 수요 부분에서는 완화 기조를 보였기 때문에

윤석열 정부는 거래량과 수요를 늘리려고 했다고 볼 수 있습니다.

(왜냐하면 윤석열 정부가 시작되던 21년부터 부동산 하락장이 시작됐기 때문입니다.)

공급 부분에서는 재건축, 재개발 규제 완화하고

1기 신도시 특별법을 제정했습니다.(선도지구 지정)

특히 서울은 이제 더 이상 새 땅이 없다보니

재건축과 재개발로 공급이 들어가야해서

절차를 간소화했습니다.

공급의 속도를 높이기 위한 노력으로 보입니다.

마지막으로 윤석열 정부가 시도하였으나 하지 못한 정책은

270만호 공급하려는 주거안정방안,

재초환 폐지, 취득세 규제(중과) 완화,

임대차 2법 폐지 등이 있습니다.

집값이 과하게 오르는 듯 하니

주거안정방안 등을 발표하여 공급을 하려 하였으나

실제로 진행된 것은 없었습니다.

정리해보면, 윤석열 정부는

부동산 시장이 급속도로 하락하지 않도록 수요를 살리고

공급이 부족해져서 집값이 올라가지 않도록 중장기적인 공급 정책을 폈습니다.

새 정부, 다가오는 대선 이후 정부 정책은?

다음으로 새 정부(초기)는 누가 될지 모르지만

그래도 수요 측면은 이렇게 한 번 생각해볼 수 있어요.

여당 집권 시에는 대부분 변화가 없을 확률이 높습니다.

왜냐하면 현재도 이야기하고 있는 정책 맥락이 비슷하기 때문입니다.

하지만 반대로 야당이 집권하게 되면은

대출, (시장이 정부의 뜻대로 흘러가지 않으면) 세제, 규제 순으로

조금씩 변하게 될 가능성이 있습니다.

얼마 전, 이재명 대선 후보가

“문재인 정부의 과도한 시장개입으로 부작용이 일어났었다,

가급적이면 손대지 않겠다.”

고 말하기도 했었는데요.

기존 정책을 유지하면서도 가장 쉽게 바꿀 수 있는 정책이

빠르게 바꿀 수 있는 ‘대출’이기 때문에 이렇게 유추해 볼 수 있습니다.

그럼 공급 측면은 어떨까요?

공급 측면은 이미 여야 협의 베이스로 실행됐던 정책이기 때문에

대부분 유지될 가능성이 높아보입니다.

그 외에는 앞으로도

주거안정방안에 대한 지속 발표나

재초환, 취득세 규제, 임대차 2법 등도 유지될 확률이 높습니다.

마지막으로 정리해보면

조기 대선이기 때문에 전 정부 정책의 기조를

180도 바꾸기는 어려워보입니다.

임기를 완전히 채우고 정부가 위임되는 경우는 인수위원회가 만들어지는 절차가 있지만

지금은 그러한 절차가 없어서 완전히 바꾸기 쉽지 않기 때문입니다.

너나위님은 이에 대해

정치색에 대한 정책 변화보다 더 중요한 것은 따로 있다고 말했는데요.

"

10년 실전 투자를 하면서 느낀 것은

집권당이 유지되든 바뀌든 정책은 시장을 보고 갑니다.

무슨 이야기나면, 시장이 오를 때 내릴 때가 더 중요하다는 거예요.

여당도 규제했던 적 있고 야당도 규제했던 적 있어요. 반대로 규제를 풀었던 적도 있고요.

정치적 색깔도 영향은 있겠지만

큰 영향을 주는 정책은 결국 시장을 따라간다는 겁니다.

사실 모든 정부가 원하는 것은 안정된 부동산 시장입니다.

그래서 상승 > 규제 > 하락 > 완화 사이클을

시장이 항상 돌 수 밖에 없어요.

그리고 지금 우리의 시장은 하락과 완화 사이클에 있습니다.

결론은 현재 시장 위치에 대한 진단과 앞으로의 방향이

정책도 결정짓는다고 볼 수 있습니다.

이것이 부동산 정책에 대한 본질적인 접근입니다.”

"

앞으로 부동산 시장은 어떻게 변화할까

너나위님은 이어서 이렇게 말했습니다.

“저는 신이 아니기 때문에 매매 시장 예측은 불가능합니다.

다만 임대 시장으로부터 매매 시장 움직임이 유발되므로부터

임대 시장(전세)을 유심히 살펴볼 수 있습니다.”

그래서 임대 시장을 살펴 보자면,

아래와 같습니다.

이 그래프는 전국 주요 지역 전세가 최근 3년간의 움직임인데요.

빨간색이 전세가 상승,

파란색이 전세가 하락을 의미합니다.

눈에 띄는 패턴이 보이지 않으신가요?

22년 상반기, 대구와 대전 예외로 전세가가 상승했습니다.

22년 여름부터, 전국 역전세난이 일어납니다.

전세가 하락은 매매가가 하락을 불러왔고 이 때가 윤석열 정부 초기인데요.

코로나 이후 금리 상승으로 인해 전세 대출 이자가 상승했고

전세 수요가 감소하고 결국 전세가까지 떨어졌던 때입니다.

(기준금리같은 전국적 변수는 모든 지역이 영향을 받으니까요.)

23년 여름부터 다시, 수도권부터 전세가가 다시 올라옵니다.

24년 상반기까지, 수도권은 회복하고 지방은 계속 회복하지 못합니다.

(즉, 이 때는 양극화 현상으로 수도권 쏠림이라 봅니다.)

이후 25년 최근, 전국적인 전세 상승기가 오고 있습니다.

다만 이때 대구와 대전은 역시 예외입니다.

24년 들어오면서부터는 금리가 안정이 되면서

지역별 공급 등에 따라 차이가 나기 시작했습니다.

결국 지금은 ‘공급’에 의해 임대 시장이 결정되는 때입니다.

그래서 대구는 공급이 많아서 전세가가 하락한다고 볼 수 있어요.

대구도 내년부터 공급이 없기 때문에

결국 전세가가 상승할 확률이 높습니다.

그럼 전국적인 전세가 상승이 올 가능성도 높을 겁니다.

즉, 지금부터 여러분께서 예의주시해야 하는 것은

전세가와 직결되어 있는 지역별 공급 물량입니다.

대선은 아주 멀고 예측할 수 없지만

전세난은 가까운 시일 내에 다가올 겁니다.

그래서 향후 1,2년간 정책 관련 관전 포인트는 아래와 같습니다.

첫째, 전국적 임대시장 불안에 대응하는 정책이 나올 수 있습니다.

임대차법을 유지한다던가 하는 등 전세가 상승 속도를 낮추는 대응을 말합니다.

둘째, 양극화로 인한 지방 시장 수요 살리기 정책이 나올 수 있습니다.

지방 취득세, 양도세 완화 정책 등을 말합니다.

셋째, 양극화로 인한 국지적 가격 급변, 잠실, 삼성, 대치와 같이

초상급지로 가격이 튀는 지역에 대응하는 정책이 나올 수 있습니다.

재초환, 토허제, 규제지역을 유지하는 등의 정책을 말합니다.

내집마련을 꿈꾸고 있다면? 

지금 안 살 거지만.. 언젠가 살 거라면 3가지에 집중하세요.

아직 집을 마련하지 않으셨지만

언젠가 그래도 집을 마련할 생각을 하고 계시다면

아래 세 가지를 꼭 챙기세요.

첫째, 매매가 만큼 전세가에 관심을 가지셔야 합니다.

전세가가 너무 많이 오르고

매매가보다 전세가가 오르는 속도가 빠르다면,

그 체감이 된다면 내집마련을

시장사이클상 진지하게 고민하셔야 합니다.

둘째, 전월세 가격 변화에 마지노선을 정하고 기준을 정해야 합니다.

“지금 4억에 사는 집이 전세가가 5억 되면 그냥 사야겠다.”

라는 등의 기준을 예시로 볼 수 있습니다.

셋째, 내집마련에 필요한 준비를 미리 하시고

월부닷컴, 월부TV를 자주 들어오셔서 챙겨보시길 바랍니다.

오늘 전달드리는 내용이

여러분들의 내집마련에 작게나마 도움이 되면 좋겠습니다. :)

끝으로 내 집을 정말 마련하고 싶은데

스스로도 준비하기 어렵고,

기준을 잡기 힘들고,

어디서부터 시작해야 할지 모르겠다면

0원 특강으로 방향과 기준을 잡아보시길 추천드립니다.

3개월마다 리뉴얼되어

급변하는 부동산 시장의 흐름을 반영하는

너나위의 부동산 라이브 특강을

무료로 신청 후에 참여하시면

분명 앞으로 무엇을 해야 할지,

어떻게 나와 내 가족의 집을 꾸려나가야 할지,

어떤 집을 어떻게 사야 할지 판단이 서실 겁니다.

>> 선착순 0원 특강은 지금 바로 여기에서 신청하세요.

여러분과 여러분의 가족이 살 행복한 보금자리 마련에

월급쟁이부자들이 조금이나마 도움이 되고 싶습니다.