월부 생활 2년차 15개월차 1호기를 드디어 진행하다. V2 최종

안녕하세요. 

누군가의 페이스 메이커가 되고 싶은 김피엠 입니다.

1호기 후기 두번째 part로 돌아왔습니다!

혹시 못 보신 분을 위해 아래 링크를 남겨봅니다!

https://weolbu.com/community/2902237?inviteCode=EP1BHC&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

네 지난번에 part1 에서는 매수 결정을 하고 가 계약금을 쏜 것까지 이야기를 했습니다.

과연 무탈하게 1호기가 잘 마무리 되었을까요? 함께 가보시죠!!

이해를 돕기 위해서 물건에 대한 상황은 아래와 같습니다.

지방 물건, A억, 주인 전세 물건

part2는 대화가 많고, 계약과 관련된게 많아서 좀 딱딱하게 느껴질 수도 있을 것 같네요~

1) 가계약금 및 부사님 안내사항

당시 가계약 당일 날 매매 특약만 받았고, 전세는 나중에 계약 한다는 말, 잔금은 저에게 다 맞춰준다는 말에

가계약금 500을 입금하고, 조용히 계약날을 기다리고 있었음.

이때의 느낌은 사실 잔금 뒤로 하니까 여유롭게 돈 마련 할 수 있겠다 하고 좋아했음.

(이때 까지는 이상한 지 몰랐음)

그러다가 지방투자 실전반을 가게 되었습니다.

2) 갑자기 불안감이 솟아난다.

위의 상태로, 아무 것도 협의 되지 않은 상태로 실전반을 가게되었는데

거기서 병이 조장님과 대화 하면서 이상함을 느낌.

조장님: “피엠님 계약 잘 되고 있어요?”

피엠: “ 가계약은 했고 계약서는 다음 주 중에 써요.”

조장님: “그럼 계약 당일 날 잔금까지 끝내겠네요?”

피엠: “ 어.. 전세는 나중에 잔금때 한다고 하고, 잔금은 저한테 맞춰준다 하더라구요?”

조장님: “제가 알던 주전 프로세스랑 좀 다른거 같은데, 튜터님한테 문의 해보시는게 어때요?”

위의 대화를 하고 나서 갑자기 불안감이 솟아남.

3) 튜터님께 질문을 드리다

피엠:"우도롱 튜터님 제가 지금 계약 방식이 통상적으로 배운 것이랑 조금 다른 것 같아요.

열중에서 배운 방식은 매매와 계약 전세 계약 동시에 진행하는 것으로 배웠는데, 저는

매매 계약 하고 잔금일 따로 둬서 그때  전세 계약 하는 것으로 되어 있어요."

튜터님: “피엠님 그 방식도 맞는 방식인데, 매수인만 불안해요. 전세 계약을 미리 안 맺으니까요.”

튜터님의 말씀을 듣고 문제의 심각성을 느끼고 바로 부사님께 연락을 진행.

매도인 마음이 바뀌면 계약이 어그러질수도 있다고 파악을 했음.

4) 부사님의 반응

거절 당했을 때를 생각하며 메시지를 보내는데,

피엠:"부사님 저희 XX날 계약 쓰는 날이자나요. 18일날 전세 계약도 작성하고, 협의 후

잔금날에 전체 마무리 하는 걸로 가능 할까요?"

부사님:"네 알겠어요 잔금 날짜만 정하면 되니까 그렇게 하시죠."

이때 약간 쾌조를 불렀음.

피엠:"네 그러면 전세 특약 보내드릴게요~ 매도인분 확인 요청 드리겠습니다.!"

월부에서 배운대로 특약 챠르르~ 송부  실시

그리고 매매 계약에서 이 말이 빠져있어서, 꼭 넣고자했음.

“전세거래대금은 매매거래대금과 상계 처리 한다.”

위의 부분을 말씀 드렸을 때 부사님은 일반적으로 적는 내용이라고 ok하심.

애완동물 내용이 금지가 아니라 사육 시로 바뀐 이유는 매도인 분이 원래 1마리 키우고 계심.

5) 튜터님께 특약을 문의

하기의 3가지 빼는게 유리할 것이라고 말씀해주심.

1.매도인은 민법에 준한 중대한 하자에 대하여 매도인 담보 책임이 있다. (누수, 배수등) 매수인이 리모델링으로 인한 하자는 매도인 면책으로 한다(잔금일로부터 6개월)

2.베란다,샤시,창틀 샤시 실리콘 노후로 인한 누수는 매수인이 수리한다.

3.본 물건은 20XX년에 준공된 아파트로 중대한 하자를 제외하고, 확인하지 못한 사소한 하자가 있어도 매매금액은 그러한 하자를 인정한 금액으로 매도인에게 책임을 묻지 않는다.(예시. 내부 빌트인옵션, 샷시 실리콘 노후, 방충망등)

: 요것도 문의를 드렸는데.. 3가지 다 통상적으로 넣는다고 다른 계약서 보여 줄 수도 있다고 절대 안 빼준다고 하심.

이때  약간 부사님과 좀 다퉈야 되나 생각을 했지만, 그대로 진행..

1번이 조금 마음에 걸리긴 했지만.. 진행했음.

1번을 원래 민법 상으로 하면 안 날로 부터 6개월이다. 그래서 빼고자 했는데, 뺄 수 없다고 못을 박으심 ㅠㅠ

6) 계약날 당일

계약날 당일에는 최소한 누수를 확인해야 한다고 우도롱 튜터님께서 가르쳐주심.

: 원래 가장 좋은 것은, 가계약 전이지만 사실 이것은 쉽지 않은 것 같다.

그래서 바로 관리 사무소로 직행!

매수하는 집과 아래층의 누수 여부를 확인 결과 누수는 없는 것으로 판단함.

그리고 월부 에서 계약 당일 날 음료수를 사가면 분위기가 좋아진다고 해서

사장님, 그리고 매도인 음료수 1박스 씩 2개 사서 갔음.

음료수의 영향인지 모르겠지만 분위기가 굉장히 부드럽게 이어졌고,  훈훈한 느낌으로 마무리함.

이후에 매도자 분께서 집을 한번 더 보고 가지 않겠냐 라고 해서 다시 집을 보러 갔는데,

역시 상태가 매우 좋았다. 가족과 함께 가서 가족도 처음으로 집을 봤는데, 상태가 좋다고 함. 

7) 법무사

우리는 잔금을 치는 날에 법무사를 통해서 등기를 치게 된다.

이때 법무사비가 월부에서는 25~30으로 보통 알려져있다.

부사님:" 법무사비 30 전후 생각하시면 되요."

피엠:"네"라고 하고 나왔다.

법무통 어플에 등록을 했는데, 법무통 어플에는 세금 포함 38만원으로 측정 되었다.

이때 아.. 30에 해야 되나 생각을 하다가, 문득 같은 지역에 투자한 동료가 떠올랐다.

바로 카톡을 보냈다.

피엠:"OO님 여기 지역에 투자 하셨죠? 법무사비 혹시 얼마에 했어요.?"

동료:"저 여기 25만원에 했어요!"

피엠:"아 진짜요? 저도 1호기 여기 하는데, 혹시 법무사 번호좀 줄 수 있어요.?"

동료:"보내드릴게요."

이렇게 25만원에 법무사 번호를 받았다.

8) 법무사 비 협상

부사님께 메시지 보냄. 나는 이때 안 해주면 바로 받은 번호로 연락 하려함.

피엠:“부사님 제 아는 지인이 세금 포함 25만원에 등기 진행 했다는데, 소개 해주시는 분도 그렇게 되나요?”

부사님:"한번 물어볼게~"

한 10분 지났을까 그렇게 해준다고 답이 왔다.

여기서 느낀게 아.. 이게 참 알고 모르고가 치킨 몇마리가 왔다 갔다 하는구나.

집에 몇억씩 왔다갔다 하는 동안 몇만원 몇십만원은 잘 모르면 코 베인다는 것을 한번 더 깨달음.

9) 잔금

사실 잔금에서 가장 중요한 것은 현금이다.

1호기를 할 때나, N호기를 할 때 잔금이 여유로운 사람은 생각보다 없을 것이다.

대부분 자신의 예산에서 가장 좋은 것을 하기 때문!

나 또한 잔금이 약간 애매했다.

왜냐하면 매매 전세차액 기준에서 아파트를 골랐기 때문에, 각종 부대 비용은 크게 생각을 안했다.

생각보다 부대비용은 굉장했다.

1,2호기 기준에서 우선 취득세 1%, 교육비 0.1%, 부동산 복비, 법무사비 등등~ 

대략 매매 가의 넉넉히 2%는 들어가는 것 같다. EX) 3억짜리 집이면 600, 4억짜리면 800

여기서 이미 아시는 분은 아시겠지만, 취득세는 카드 결제가 가능하다.

3억에 1%면 300을 카드로 할부를 할 수 있다. 고가의 집을 살수록 취득세를 카드로 하는게

유리할 것으로 보인다. 카드의 무이자 혜택등은 위택스 홈페이지 에서 확인 가능 ☆

나는  예금과 적금으로 돈이 뭉텅이로 있었다면, 별 고민이 없었겠지만

가용 가능한  자산 중에서 주식에 30%, 현금, 만기가 4년 남은 적금 등에 돈이 들어가 있었다.

그렇기에 많은 것을 정리해야 1호기 잔금까지 무사히 칠 수 있는 상황이었다.

최근 장세가 안좋아서 주식은 -를 치고 있었고, 적금은 만기가 4년 정도 남았는데 

주식은 손해봐야 하고, 적금은 지키려면 적금담보대출을 받아야 하는 상황.

여러가지 상황 중에서 주식은 결국 -손실을 확정 지었고, 적금은 만기전에 해제를 진행했다.

사실 주식을 팔때 많은 고민이 있었지만, 적금은 거의 적금담보대출을 받아서 하는걸로 생각을 했다.

하지만 결론적으론 주식을 팔고 적금은 해제를 했다. 적금은 뒤에 높은 수익률(약 연 6~7%)이 보장되지만,

적금담보대출을 갚으면서 수익률이 나는 것은 의미가 없고, 이후에 투자에 있어서도

적금 금액이 커져갈탠데 N호기 투자에서는 반드시 깰일이 생길 것 같아서 지금 당장 해제 실시 했다.

결국은 나는 더 좋은 자산으로 갈아탔다고 볼 수 있을 것 같다.

주식의 -는 마음아프고, 적금은 수익률도 못얻었지만 결국 내가 하고 있는

전세 레버리지 아파트 투자를 통해서 나는 부자가 될 것이기 때문에 

더욱 더 좋은 자산으로 갈아탔다고 생각을 하니 사소한 기회 비용으로 느껴진다.

많은 사람들이 자산 운용에 있어서 주식이나 이런 적금이나 예금을 가지고 있는 사람이 있을 수 있다고 본다.

1호기를 함에 있어서  모든 자산을 써야 할 때 내가 했던 고민 들이 조금은 도움이 되면 좋겠다.

이렇게 첫 투자에 대해서 스스로 복기를 진행했다.

스스로 잘한점과 개선할 점으로 마무리 해보려고 한다.

잘한점
1. 1호기를 계속 망설이다가 못할수 있지만,
평소 봐오던 지역을 바로 투자금에 맞고 저평가 된 물건이 있을때 결정한 것

Feat: 비교평가는 평소에 해야하고, 매임 투자 시에는 협상만 진행한다 -우도롱 튜터님-
즉 평소에 선호도를 잘 파악하고 있는게 중요 ☆ 임장 임보

2. 가계약 이후에 특약 등을 수정하려고 해본 것

3. 누수 확인을 계약 당일 이라도 한 것

4. 매코를 받고 물건을 진행 한 것
 

5. 어려움이 있을 때 동료들, 튜터님께 적극적으로 질문 드린 것

6. 법무비 협상 해본 것

보완할 점.
1. 매코에서 등기부 등본을 안보고 멘토님과 대화에 들어가서 멘토님의 인사이트를 뭉퉁거리게 만듬.
-> 뾰족한 멘토님의 인사이트를 얻기 위해서는 정보를 최대한~~ 많이 알아야 할듯

2. 특약은 가 계약금 넣기 전에 전부 협의 한다.
-> 돈이 들어가면, 협상이 쉽지 않다. ★
또한 미리 미리 특약을 적어놔야 한다. (언제든지 바로 송부 할 수 있게)

feat 제이리님 특약 정리 너무 감사합니다 ♡ (2호기때 바로 쓸 수 있게 하겠습니다!)

3. 누수의 위험을 없애기 위해서는 아랫집도 방문을 해야한다. ☆

-> 계약날 시간도 없고, 에이 이것 까지 해야되? 하면서 안 했는데, 해야 하지 않았나.. 하는 생각이 든다 

우리는 최소 2년을 보유 해야 하기 때문!

4. 복비를 추가로 내주기 보다는 매매가를 덜 깎는게 유리하다.
-> 이후 세금 감면 (우도롱 튜터님 피드백)

5. 다방면으로 협상을 시도하지 않았다.
-> 투자금 범위에 맞는 물건만 시도, 도전 물건을 하지 않았음. 더 좋은 물건이 깎이는 경우도 있었을탠데

내 투자금이 a억이라면 a+3000만원이 드는 물건이 a억이 될 수 도 있을 수 있는데 도전도 안해봄.

다음에 2호기 투자에서는 강의에서 갱지지님이 말씀해주신 도전 물건도 만들어서 해봐야겠다.

특약과 현재 상황 등에 대해서 정말 도움 많이 주신 우도롱 튜터님♡ 감사합니다.

응원해주시고, 도와주신 우릴즈 동료분들 모두 감사합니다. ♡

저와 함께 앞마당을 만들고, 한달 한달 함께한 모든 동료분들 모두 감사합니다 ♡

누군가의 1호기에 있어서 조금이라도 도움이 됬으면 좋겠다는 생각으로

저의 생각과, 있었던 일을 대부분 사실에 근거해서 적었습니다.

월부 모든 동료 분들의 N호기 응원합니다♡ 화이팅♡