안녕하세요
조금은 따뜻한 투자자가 되고싶은 지햇님입니다.
수강생들의 질문 중 핵심을 모아 강의해주신 권유디튜터님 감사합니다.
몇가지 내용을 정리해보려고 해요
3.공급많은 지역에 투자하는 법
-왜 여기를 꼭 투자해야하는지 이유를 말할수있는가. 공급이 과잉된다면, 과도하게 저평가됐을 가능성이 높아, 시간의 기회비용을 감수할만큼 투자매력이 있다고 판단할때→예를 들면 대구,부산 등(햇님생각)
-전세 세팅 자체가 리스크가 될수있으므로, 세낀물건이나 전세맞추기 쉬운 공실위주로 접근하여 리스크 줄이기
→가능하면 공급 없는곳에 우선 투자하는 것으로 리스크 낮추기
4.단지선호도
-단지선호도는 전세가가 실수요니까, 현재 전세가를 보고 파악할것.
-투자자의 눈과 발을 믿으세요. 모든것은 결국 사람이 하는일-임장이 진짜 중요한 이유. 정성적 느낌이 쌓이면 결국 확신의 크기가 커진다. 데이터는 마지막 확인용이다. 데이터에 의지하지 말것. 과거의 보합/하락장일때의 전고점을 비교해본다. 부동산으로 돈을 벌지 못할때 사람들은 어떤 단지를 선택하는가?를 알기위하여.
5.단지임장
-분임으로 선호도 파악 끝났으니, 단지임장 걸러도 될까? 수성구를 예로 들면 범어수성황금을 보고, 시지/범물 등 90년대 단지는 걸러도 될까/
-단지임장이 매물임장보다 중요하다. 디테일을 채울수있는 파레토라고 생각한다.
-위치와 입지도 중요하지만, 사람들이 거주하며 느끼는 만족도를 무시할수없다. 거주만족도는 내눈, 내발, 그리고 쌓아온 나만의 감각으로 판단할수있다. 결국 단지임장을 통해 선호도를 판단한 결과는 5천만원의 더 큰 수익으로 돌아옵니다.
-나중에 내가 매도할때 내 단지를 받아주는 사람은 수치를 모르고, 단지만 본 사람들일 가능성이 높다.
-단지를 보고 느끼는 감정이 단지 선택을 할때 생각보다 큰 영향을 미친다. 감정을 수치화할수없기때문에, 느낀 직관과 보고서의 데이터를 종합하여 단지 분석 장표에 균형있게 반영해 볼것.
6.전화임장
-목적분리할것. 단지선호도파악 또는 실전투자를 위한 물건선정
-2개이상의 부동산에 따로 연락해서 알아보는 방법도 잇음.
7.매물임장
-거주하는 사람들의모습파악-공실은 매임금지. 차라리 단지임장을 하자
-실전투자를 위한 물건선정- 장부물건이 잇을수도 있으니, 세낀물건도 확인.
8.선호도
-지방에서는 전통적 입지요소보다 커뮤니티형성이나 부촌인식이 주거 선택에더 큰 영향을 주는 경우가 많다.
-유성구 도룡동, 남구 봉선동 서구쌍촌동, 수영구 남천동
9.비교평가
-퉁쳐서 보지말고, 단지대 단지로 봐라. 온천쌍용예가보다 센텀푸르지오를 선택해야 하는이유-중심지(센텀)와의 거리가 더 가깝기 때문에. 부동산은 결국 로케이션이다. 두 단지는 논리적으로 비교할수없다. 둘 중 뭘해도 된다.
-1등뽑기하지말것.
-시장에 겸손하고 투자는 할수있을 때 하는것
이정도면 괜찮겠다 싶은건 어떻게든 해보는 것
여기서 최고의 물건을 찾겠다고 하지 않는것
할수있는 선에서 최선을 다하며 시장안에남아있는것이 중요
이 바닥에 오래 붙어있는것이 중요하고 시간이 지나면 자연스럽게 목표를 이룬다
10. 비교평가
모두 같은 조건이라면 투자 우선순위가 있으나, 투자금과 매물조건에 따라 달라질수있는 단지
-대센자. 대구역제일 풍경채 둘다 해도 된다. 하는게 중요하다.
11.지역별 선호요소
-지역별 랜드마크 아파트를 파악하고, 그 아파트의 선호요소와 특징 파악한다.
-22.1~23.12 기간선택후 전고점이 높은 순으로 아실에서 랜드마크 찾는다.ㅌㅇ
12.지방도시 주상복합 투자
- 지방에서 아파트와 주복을 같은 가치로 본다. 부산/대구는 특히 주상복합을 좋아한다.
-300세대이상. 괜찮은 연식이라면 아파트와 편견없이 보자.
-투자할때는 무기가 있어야 한다. 했다는 게 중요하다.
13.환경개선(신축들어오면 키맞추기가 가능할까?)
-상승기대감이 반영된 서울, 수도권보다는 두려움속에 기회가 숨은 지방이 더 매력적일 수 있다.
-2년이내 확정된 환경 개선이 있다면, 적극 반영하는 전략적으로 유효합니다~!!
14.소액투자
-지금은 안되지만, 기다리다보면 반드시 기회가 온다. 1천만원으로 투자할수있다.
-전세가가 올라와서 기회를 잡은 것. 계속 트래킹을 해야한다.
-이미 울산과 전주가 지방의 미래를 보여주고 있다. 공급이 없으면, 전세물량이 없어지고, 전세가 상승하고, 매매가 상승한다. 전세가 움직이고, 조금의 시간이 지나고, 매매가 움직인다. 2년안에 이런모습을 보여줄 것이라 믿는다.
-울산. 전주 가야하나? →그 다음 대구, 부산
-상승장에서는 정부통제 어렵다. 지그믄 지방 저가주택 취득세 중과기준 완화 나왔따-사는거 유리한 시기. 어쩌면 지방의 미래는 정해져 있지 않을까? 공급없는 지방. 전주와 울산이 미래다.
15. 수도권 VS 지방
-기존 앞마당과 비교할수있는 지역을 만드는 것도 좋지만, 더 중요한 것은 투자할 수 있는 지역을 앞마당으로 만드는 것입니다. 좋고싫고로 일을 구분하는 것이 아니라, 필요하고 안하고를 기준으로 나눠야 한다.
-1억이하의 종잣돈을 가지고 있다면 지방과 수도권을 가리지 않고 그 시기에 강의에서 배울수있는 곳을 갈것 같습니다.
-우선순위: 지금투자할수있는 곳(왜케 늦게왔어?라고 말을 들을수있다.)→가치대비싼데 전세가격이 받쳐주지 않아 당장 투자금이 많이 드는 곳(대구,부산)→갈아타기 할수있는곳.
-투자를 시작할 땐 누구나 난 끝까지 해낼수있어라고 다짐합니다. 중요한건 죽이 되든 밥이 되든 지금 이 자리에 서 있기까지의 이유와 과정을 스스로 잊지 않는 것입니다.
16.부동산 관계
-매물을 볼때 해당물건에 대한 질문만한다. 부동산 사장님과의 관계를 위해 에너지를 쓰지는 않는다.
17.매도
-과공급이 아닌 지역을 매수할 경우, 2년 후 매도한다는 계획을 세워보세요. 경험상, 매도 시에는 공실 상태로 진행하는 것이 효율성 측면에서 유리했습니다.
18.유리공 관리 팁
-압축해서 할수있는 방법은 없다. 정석대로 하는것이 가장 빠른 방법
-앉아서 밥을 먹은 적이 없다. 이동중에 밥해결. 전력질주한 기억. 임팩트있는 팸데이. 가족이 좋아하는 활동을 한다.
-가족이1등이라는 것을 가족이 느끼게 해줘야 한다.
19.성장하는 마인드
-힘을 좀 빼고 해도 되었을텐데. 성장방법이 아니라, 3년정도 지나면 힘을 빼야한다. 왜 그렇게 모든것을 희생하면서 했을까. 왜 그렇게 잠을 안잤을까. 결국엔 잘해지게될텐데. 왜 그렇게 조급했을까.
-씨앗을 뿌렸으니, 씨앗으로부터 배우는시간이 될 것.
-내가 지금 최선을 다하지만, 그것이 최고가 아닐수있다는 것을 아는것.
20.막막하고 막연할때
-당연한 마음. 이상한게 아니다.
-내가 이것을 안하게 되었을때 무슨일이 펼쳐질까?
-강도와 방법의 문제가 아닌 축적의 관저메서 고민하셔야 합니다. 오래할수있는 방향으로 고민해볼것.
-꼭 목표를 달성할수있을거에요. 정상에서 뵙겠습니다.
꾸준히 하는것만큼 힘든것이 없지. 매일 조금씩 해나가는것, 좋은 습관을 갖자.
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