[지투24기 녹2보리와 녹둥이들 ^^7 웅파이프] 4주차 강의후기

[갱지지 선배님_앞마당 관리로 투자기회 잡는 법]

갱지지 선배님께서는 

앞마당을 잘 만드는 것도 중요하지만,

관리를 잘 해서 실전 투자로 연결하는 법에 대해서 강의를 해주셨습니다.

정말 저에게 딱!! 필요한 강의라고 생각했습니다.

부끄러운 이야기지만, 

저는 그동안 만든 앞마당을 제대로 관리하지 못했다고 생각합니다..

시세트레킹도 매달 꾸준히 한 게 아니고..

심지어 못한 적이 더 많아서

동료가 저의 앞마당 내 어느 단지를 물어보면 

해당 단지가 쉽사리 떠오르지 않았던 곳이 더 많았습니다..ㅠㅠ

그런데 이번 강의를 통해 

어떻게 앞마당을 관리할 수 있는지,

또 왜 해야만 하는지에 대해서 

명확히 알 수 있어서 너무 좋은 시간이었다고 생각합니다.

갱지지 선배님도 말씀하시길
초기에는 앞마당이 많아야 투자를 잘 하는 것 인줄 알았는데..

지나고 보니 앞마당 관리를 잘해야 투자를 잘 할 수 있는 것임을 말씀해주셨습니다.

즉 앞마당 관리가 

투자의 치트키!!라고 하셨습니다.

그리고 이번 강의에서는 

특히 지방 앞마당 관리법에 대해서 

상세하게 알려주셨습니다.

우선, 다음 달에 앞마당 어디로 만들러 가지..에 대한

 해답에 대해서도 알려주셨습니다.

Step 1) 인구 50만 이상 지역의 시세를 조사하고
Step 2) 나의 예산 + 5천만원으로 가능한 지역을 선별 (59타입으로 우선 선정)
Step 3) 전세가율 70% 이상 + 평단가 높은 곳부터

Step 4) 잠재적 공급 리스크도 검토한다.

이렇게 하면 나의 투자금에 맞는 앞마당 후보지역을 설정할 수 있었습니다.

그리고 그동안 저는 시세트레킹과 앞마당 원페이지를

도대체 얼만큼 해야 하고 왜 해야하는지가 명확하지 않았었습니다.

시세트레킹은 앞마당별로 얼마큼 단지를 선정해서 누적 관리해야 하는지..

앞마당 원페이지는 기존의 양식을 채우고 따라하면서 

이 장표는 왜 넣어야 하는거지..?라고 의문을 갖는 것들이 많았었는데..

이번에 정말 필요한 것들만 추려서 만든 원페이지 양식을 공유해주시면서

왜 해당 장표가 필요한 것인지 정말 명확하게 알 수 있었습니다.

시세트레킹 : 아파트 가격을 주기적으로 확인

앞마당 원페이지 : 앞마당 지역 상황을 주기적으로 확인

시세트레킹의 경우

전국의 아파트가 약 2만개 정도 있는데,

물론 그 아파트가 모두 나의 앞마당이 아파트는 아니지만

모든 아파트의 가격을 확인하기 어려우니

효율적이게!!! 아파트의 가격을 확인하기 위함이었습니다.

그래서 단지 선정이 가장 포인트였습니다!!

물론 원칙대로하면

생활권별 내에서 선호도 상/중/하로 나누어 대표 단지들을 정하고,

이를 또 생활권별로 또 추리는 과정이 필요하지만

이렇게 다하면 너무 많을 수 있으니 

선배님께서 딱 정해주셨습니다.

선호도 상 = 생활권 랜드마크

선도호 중 = 투자범위 or 앞으로 나한테 투자기회를 줄 것 같은 단지

선호도 하 = 구축 랜드마크

그리고 지방의 경우 

30평대를 우선적으로 하고

20평대의 경우는 

생활권 중간 이상의 신축단지만 해도 충분하다고 하셨습니다.

그리고 20평대를 선택할 때는

내가 평수를 줄이면서도 20평대를 선택할까를 고민했을 때 

해당되는 단지로 선정하라고 하셨습니다.

앞마당 원페이지의 경우는 

딱 2가지를 중점적으로 확인하기 위함임을 설명해주셨습니다.

바로 공급과 전세가!!!

1단계. 과거 6개월 매물 증감 추이가 어떤지

→ 과거의 공급이 정리되고 있는지 파악하기 위해

2단계. 현재 입주 단지와 전세가 수준은 어떤지

→ 현재 전세세팅 리스크와 투자금을 파악하기 위해

3단계. 미래에 추가 입주 단지는 업는지

→ 미래 전세만기, 매도 계획을 대응하기 위해

그리고 실제 원페이지 양식을 보여주시면서 하나하나 어떤 내용들을 채워야하고,

어떤 사고를 해야하는지 알려주셔서 이해가 쏙쏙 되었습니다.

그리고 이러한 시세트레킹과 앞마당 원페이지로

알람을 받았다면??

바로 전수조사를 하는 것이었습니다.

전수조사를 할 때는

투자기준(환금성)을 만족하는 단지는 모두 조사가 필요하였습니다.

그리고 투자를 앞두고 있다면 

최소 3개 앞마당 지역 전수조사를 하라고 조언해주셨습니다.

우리가 전수조사를 하는 이유는?? 

→기계적으로 높치지 않기 위해

이렇게 전수조사를 해서

후보단지 5개를 List업하라고 말씀해주셨습니다.

이번 강의를 통해 앞마당을 어떻게 관리해야하는지, 왜 해야하는지에 대해

그 방법과 목적을 명확히 알게 되어서 너무나 소중한 시간이었습니다.

좋은 강의를 해주신 갱지지 선배님께 다시 한번 감사드립니다.♥

[재이리 선배님_지방투자 매수, 전세 프로세스]

재이리 선배님께서는 

매수, 전세 계약 과정에서 그동안 제가 실제로 궁금해했던 내용들에 대해서

명확하게 해답을 찾아주셨던 강의를 해주셨습니다.👍👍👍

정말 내가 실제로 당장 마주하면 너무나 당황스럽고,

누구한테 물어봐야 할지, 

어떻게 해답을 찾아야할지 

우왕좌왕할 다양한 상황들에 대해서 

콕콕 집어주셨습니다.

등기사항증명서 관련해서 

집값이 남의 돈을 넘지 않는다!! 

이것이 기본 원칙이지만

채권최고액이 있다고 무조건 위험한 물건은 아니라는 것을 

선배님 강의를 통해 다시 한번 명확히 알게 되었습니다.

저는 채권최고액 금액이 심지어 매매가를 넘어갔을 때는 

정말 위험한 물건이라고 생각하고 쳐다도 보지 않았을 것입니다.

그런데..대출잔액이 변동되었을 수 있으니

대출잔액증명서를 떼서(부사님께 요청) 

최신 기준으로 대출잔액 상황을 파악하는 것은 

정말 이러한 내용을 모르고 있다면

 좋은 기회를 놓칠 수도 있겠다고 생각했습니다.

그리고 중대하자 역시

“그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(=6개월까지는 매도인 보상 책임)"
는 내용에 대해서도 

실제 저도 1호기 할 때 부사님들과 의견차이가 있었는데

이 부분도 한번 더 명확하게 인지할 수 있게 되었습니다.

또한 중개대상물 확인설명서에도 

3페이지에

누수여부가 ‘없음’을 반드시 체크하는 것이 

그래서 중요하다는 것도 인지하였습니다.

잔금 시 각종 비용 정산 관련해서

실제 저의 1호기 투자 시에도 

잔금일 날 부사님께서 알려주신 대로 진행하였는데,

이 부분도 매수자와 매도자가 부담해야할 것에 대해서 명확히 알게 되었습니다.

매수자 : 선수관리비, 중개수수료

매도인 : 장기수선충당감, 공과금

그리고 특히 저 개인적으로 도움이 많이 되었던 건

전세 뺄 때 알아야 할 것들이었습니다.

법인 임차인은 임대차 3법 적용이 불가하여 갱신권 사용이 불가하고,

전세보증보험이 안된다는 점(한다면 전세권 설정만 가능)

그리고 전세권 설정과 전세보증보험에 대해서도 

이번 기회에 명확하게 인지할 수 있게 되었습니다.

전세권 설정이

소유권 이외에 모든 권리를 가진다는 점에서 

무섭게만 생각을 했는데..

어쩔 수없는 상황이라면

전세권 설정을 하고, 

나의 보호를 위해 적절한 특약을 잘 기재하면 된다는 것도 알게 되었습니다.

그리고 전세보증보험의 경우는

무조건 임차인의 보호만을 위하는 것이라고 생각했는데

이게 임대인 입장에서도 

유리하게 활용이 가능한 점이라는 것을 새롭게 알게 되었습니다.

만기 때 임대인이 사정이 생겨 돈을 돌려주기 어려운 상황이라면

보험회사에서 대신 전세금을 돌려주고

임대인은 6개월까지 5%가량 이자만 부담하면 된다는 점!!

임대인에게도 유리한 점이기 때문에

전세보증보험을 한다고 하면 말릴 이유가 전혀 없겠다고 생각했습니다ㅎㅎ

그리고 선배님께서 전세자금대출 관련 외우기 쉬운

매우매우 좋은 꿀팁💕을 알려주신 덕분에 

정말 평생 잊을 수 없을 정도로 머리 속에 남았습니다.

채권양도는 → 통채로 (은행에 상환)

질권양도는→ 찔끔찔끔 (은행에 상환)

또한, 세낀물건을 투자할 때는 

전세계약서 원본 위치를 꼭 확인해야할 것!!

또한, 반려동물을 키우는 세입자를 무조건 안받아들이는게 아니라

상황에 따라서는 입주 때 사진을 찍어 보관하고, 

적절한 특약을 넣어서 대응하면 된다는 점도 너무 인상깊었습니다.

끝으로 저희 후배들을 위해 언제든 꺼내서 쓸 수 있게 

휴대폰 노트에 담을 수 있도록 

‘계약 전 체크리스트’와 

‘매수/전세 특약 사항’ 파일을 손수 만들어주신

선배님의 배려에 감동 받았으며, 너무나 감사했습니다.

계약과정에서 반드시 지키고, 타협하면 안되는 것들에 대해서

명확하게 집어주시고

투자에서 ‘대충’은 

너무나 비싼 값을 지불해야한다는 것을 알게 해주신 

재이리 선배님께 다시 한번 감사드립니다.

(재이리 선배님께서 내주신 과제도 인증해봅니당)