안녕하세요. 부동산딱대입니다.
어제 튜터링 데이 사임 발표를 준비하며
지난해 8월 경 같은 지역의 임장보고서를 함께 돌아보게 되었고
그 당시 진행했던 매물코칭에 대해서 복기해 볼 수 있었습니다.
동료분들에게도 그 과정들이
앞으로 투자에 있어서 원칙과 기준 측면이 중요하다는 점을
나누고자 글을 쓰게 되었습니다.
1. 22년 8월 그 지역의 상황
금리 인상과 더불어 전국 각지가 대부분
얼어 붙다 싶이 했던 시장 상황이었습니다.
실거주 수요도 움직임이 거의 없었고
매매나 전세 수요를 현장에서 파악했을 때
'이렇게나 빠르게 얼어붙을 일인가?' 할 정도로
시간이 지나고 나서 그 때의 제 기준들을 돌이켜보면
투자에 대한 원칙과 기준이
정립되지 않았었던 것 같고
마냥 싼 것에 집중을 한 나머지
- '리스크' 측면에 대한 대응 방안이나
- 향후 공급에 대한 생각
과 관련된 부분이 고려되지 않았던 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 현장에서 투자할 수 있는 물건들이 있는지
정말 열심히 임장을 다녔던 기억이 있습니다.
그 때, 그 지역의 선호 생활권의 09년식 아파트가
매매 전세가격이 2.8억 / 2.4억
(가격은 예시입니다.)
인 매물이 있었고 전세가 껴있었는데
세입자는 신규 계약이 한 달 밖에 되지 않았기에
그 때 든 생각이
'오 가격 싸고 세까지 맞춰져 있다니.'
'이거 바로 매물 코칭 받고 투자 고려해 봐야겠다.'
오롯이 리스크에 대한 부분은 제외된 채
- 저평가
- 전세가 세팅되어 있는 수월한 점
투자 경험이 없다 보니 내가 편한대로만 투자를 접근하려고 했던 것 같습니다.
그 때 당시에 빈쓰 튜터님이 매물 코칭으로 배정 되었고
지금 돌아와서 그 때의 피드백을 곱씹어보면
- 향후 전세 만기에 대한 리스크 대응
- 저평가는 충분히 되었으나 만기 시점이 바로 옆에 1,500세대 가량 입주 예정 등
잃지 않는 투자는 가능하나 향후 역전세 및 연속적으로 투자할 수 있는 것들에
대비책이 없기에 리젝트 당하는 게 지금 생각해보면 당연했던 것 같습니다.
2. 23년 12월 그 지역 보고서를 쓰며 느낀점
이번 달 같은 지역의 임장보고서를 쓰며
그 때 썼었던 임보를 다시 들추게 되었습니다.
보라색으로 보이는 부분이 그 때 당시
투자 의사 결정 중
킬링 포인트 입니다.
'2022년 8월 투자 시, 2024년 8월을 갱신 시점으로
입주량 (3,320세대)를 초과하므로,
역전세를 대비한 투자가 필요하겠다.'
지금 생각해보면 이 매물을 투자했다고 했을 때
아찔한 것 같습니다.
이 때는 이 매물밖에 보이지 않았고
리젝트 됬던 것에만 매몰되어 주변을 둘러보지 못했던 것 같습니다.
현재 해당 단지는 매매 및 전세가가
그 때 당시 가격대가 워낙 저렴했기 때문에
일부 가격대가 반응해 현재는 전세가도 일부 상승한 상태로
유지중에 있습니다.
'다만 이게 저평가 매물을 찾았다'가 아니라
내가 놓친 부분들이 다시끔 되돌아 보며
그 때는 보지 못했던 부분들이 나에게 자산으로 돌아와
스스로 복기하고 있는 점이 중요했던 것 같습니다.
향후 임차인이 기존 전세가로 거주한다고 하면
리스크 없이 매물을 보유해 나갈수도 있지만
투자는 예측이 아닌 대응을 해야하기에
당장에 확정적으로 전세 만기가 입주가 예정인 매물을 투자한다는 건
리스크 안으로 직접 뛰어 들어가는 것과 마찬가지인 것 같습니다.
지금의 실력으로 그 때로 돌아간다면
이 매물은 절대 투자하지 않았을 것 같습니다.
3. 너무 조급해 하지 않아도 됬다
올해 학기를 수강하면서 실전 투자와
동료들의 투자 과정들을 함께 곱씹어 보면
매 순간 어느 지역에서는 기회는 있었고
굳이 감정이 흔들려가며 조급해 하지 않아도 됬었던 것 같습니다.
보통 첫 투자를 하기 전 후로는
향후 포트폴리오 측면에서 세금 부담이 적을 땐
내가 가진 종잣돈과 일년 간 모을 수 있는 금액을
어떻게 활용할 지 판단하기가 더 쉬워지는 측면도 있기 때문에
현재 주어진 상황을 면밀히 고려해보면
첫 투자 자체가 얼마나 걸리는 건 크게 중요하지 않지만
내가 이 시장을 경험하고 함께 하기 위해서
투자를 해야하는 건 맞다고 생각합니다.
그렇기에 임장보고서 쓰고 열심히 현장 다니다가
내 앞마당 내에서 매물을 보고 찾은 그 투자 대상이
투자 원칙과 기준 중 하나라도 예외 원칙을 주는 건 없는지
고려해 보는 게 정말 정말 중요한 것 같습니다.
투자를 하지 못하더라도
내가 시장을 간접적으로 목격하고 있고
현장에서 열심히 임장/임보를 한다고 하면
실력은 쌓이기 때문에 더 나은 투자를 할 수 있다고 생각합니다.
그렇기에 조급해 하지 않아도 될 것 같습니다.
같은 임장지를 배정 받고도
그 안에서 내 과거 임보 작성했던 게
투자적으로 어떤 유의미 한 것들을 내가 뽑아올 수 있을지를
고민해보며 이번 달 임장 보고서를 작성했던 것 같습니다.
지나고 보니 아찔하면서도 성취감이 있던 이번 달이었는데
향후 투자 건건에 대해서도 아래와 같이 고민해 볼 것 같습니다.
(투자를 진행한다면)
- 이 투자가 내 최선이었는지?
- 다른 리스크는 없을 지?
(투자를 못했다면)
- 투자 하려고 했던 단지의 가격 흐름 지켜보기
- 이 투자가 내 최선이었는지?
꾸준히 시장을 지켜보며
지금보다 조금 더 나은 투자 실력을 갖추기 위해
오늘도 묵묵히 해야할 최선을 다하고 복기하고 실력쌓고 내 것으로 만드는 것 반복..이 다인 것 같습니다.
글 읽어 주셔서 감사합니다.
