안녕하세요 .
부동산에 관심이 생긴지 얼마 되지 않은 부린이입니다.
부동산은 투기로만 생각했던 지난 날이였지만 20년도 부동산 상승기에 청약이 덜컥 당첨되어 늦게 나마 부동산에 관심을 가지게 되었습니다.
청약에 ㅊ도 모르는 상태에서 당첨 된 청약이라서 그저 행복하기만 했지만
부동산을 조금씩 알아 갈수록 마냥 좋은 것만은 아니란것을 깨닫습니다.
제가 당첨된 청약은 의정부역 스카이자이 주상복합 아파트입니다.
입주는 2024년(내년) 8월 예정이며 분양가는 5억정도입니다.(취득세,이사비,중도금이자,각종부대비용 포함)
막상 부동산 공부를 하다 보니
1. 의정부라는 지역에 한계
2. 주상복합이라는 아파트에 한계
3. 400세대가 채 안되는 세대수 까지
생애 한번 뿐인 신혼부부 특공을 더 좋은곳에 쓰지 못한 거 같아서 후회스럽습니다.
그래도 좋은 점은
1. 의정부역을 걸어갈 수 있는 역세권
2. 주변 인프라(백화점,먹자골목, 대학병원)
3. 길건너 바로앞 초등학교
4. GTX-C노선 호재 (호재인지 모르겠으나..)
5. 주변 고층 아파트/주상복합등이 향후 3년간 입주 할 예정(랜드마크 가 되지 않을지)
라는 부푼 꿈을 안고 있습니다.
그치만 4살 정도 딸을 생각하면 의정부라는 동네보다는 서울 인프라를 주고싶고 서울에서 내집 마련 과 투자를 이어가고 싶습니다.
재정상황은 현재 3억이 있고 외벌이에 월소득 500에 저축은 200정도 하고있습니다.
저의 계획은
2024년(내년) 8월에 실입주하여 2년간 거주 하고 다시 서울권으로 돌아오는것이 목표입니다.
아직 지식이 부족해 의정부에 가치 평가를 하지못하여 2년후 의정부를 팔고 넘어 올지 아니면 보유는 하고
전세나 월세를 주고 서울로 다시 올지는 아직 미정입니다.
2년 거주가 끝나는 시점인 2027년 8월이 되면 딸아이가 7살이라 학교를 들어가기 전이라 초등학교를 생각 하지 않을 수 없더라고요 마침 2년 비과세도 되는 시점이라 그동안 부동산 공부를 하며 투자 나 갈아타기를 생각 하고있습니다.
지금 고민인 상황은 3가지입니다.
1. (실입주) 주택담보대출을 최대한 활용해 현금 보유하며 투자를 하다 투자하기
-24년 (내년) 8월 입주시 주담대 대출을 감당 가능한 수준으로 받고 여유자금을 보유한 상태에서 공부 하기 (현재 열반기초 수강중) 월 저축액이 약 200만원으로 3억정도 대출을 일으키면 현재 금리기준으로 약 150만원 월이자를 납부하게 될텐데
이런경우 50만원정도에 여유자금으로 연 600정도에 저축액 뿐이 되지 않지만, 1억~1.3억 정도에 현금을 보유 할수 있게 됩니다.
향후 1~2년내에 기회가 올거 같아 현재는 이방법을 생각 중 입니다.
*이경우 2주택자가 될 수 있어서 일시적 2주택으로 의정부는 처분하고 양도세 비과세를 받으려고 합니다.
2. (월세거주) 의정부를 월세를 주고 나또한 월세로 살며 현금 보유하기
-현재 주변 아파트 월세가 100~150정도 인거 같고 내년 입주 시점에 청약당첨 아파트는 보수적으로 120만원 정도 예상합니다.
주담대 대출을 3억정도 일으켜서 월세로 대출 이자를 감당하고 서울권 월세를 거주하면서 1억~1.3억 현금을 보유하고 투자 공부하며 투자처 찾는 것 이 두번째 선택지 입니다.
3. (갈아타기) 주담대 대출을 최소한으로 받고 월 저축액을 하며 갈아타기를 준비
- 현재 모아둔 현금을 (3억) 모두 넣으면 약 2억정도 주담대를 받아야하고 그러면 월 약 100~120만원 정도에 저축을 이어갈 수 있습니다.최대한 아껴서 연 1,500만원 저축을 하고 2년 3천만원을 모으고 부동산 공부하며 2027년에 양도세 비과세 시점에 이사를 하는게 나을지 고민입니다.
아직 갈길이 멀지만 천천히 이어 가려고 합니다.
이번에 열반 기초반 수강중에 있습니다.
먼저 가신 선배님들의 고견을 듣고 싶습니다.
댓글
안녕하세요. 남군님 투자를 하시다보면 내 선택이 그 시점에는 정말 좋다고 생각했음에도 내 실력이 좋아지면서 아쉬운 마음이 들게 되는 건 당연한것 같습니다. 그럼에도 그 시점에 필요한 경험을 하고 더 나은 선택을 할수 있게 되는 것이 중요한데, 이번 경험을 통해 그런 부분을 배우시지 않으셨을까 생각합니다. 계획을 구체적으로 잘 고민해보신것 같습니다. 글을 통해서 보았을때 갈아타기를 위주로 고려하신다고 하면, 저라면 최대한 비용을 아끼고 저축을 늘릴수 있는 방향으로 선택을 하겠습니다. 1,2번 모두 레버리지를 키워놓고 행동하는 것이기 때문에 그에 걸맞는 실력이 필요할겁니다. 두 채를 보유하고 상승을 한다면 다행이지만, 그렇지 못하는 경우 감당하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 지금 공부를 시작하신만큼 의정부 집에 실거주로 들어가시고 거주하시면서 서울 갈아타기를 할수 있는 지역과 단지를 잘 선별하고 돈을 최대한 모아서 더 좋은 곳으로 가려고 하는 노력을 하시면 어떨까 합니다. 말씀해주신대로 천천히 해나가시면 충분하실겁니다. 화이팅입니다!
안녕하세요 후후아빠님 답변 정말 감사합니다. 말씀주신 내용에 많이 공감됩니다. 실력이 없는데 자본만 있으면 어렵다는 말씀 잘 새겨 듣겠습니다! 후후아빠님이라면 실거주시 대출을 필요한 만큼만 일으키는게 맞다고 보시는걸까요 ? 그게 너무 어렵습니다ㅠ
남군님께서 해나가실 방향이 갈아타기라면 저는 투자금을 따로 확보하지 않고 대출금을 갚은것에 최선을 다할것 같습니다! 다주택자의 길을 원하시는 경우에는 투자금 확보를 하는게 좋을수도 있지만, 그 수준이 3~5천만원 수준일 걸로 보이고, 그 정도의 투자금까지 확보해서 대출을 일으킬수도 있습니다. 일단, 내가 어떤 쪽으로 투자를 해나갈지 여부가 더 중요한 것 같아요. 다주택자의 길이 아니라면 대출을 줄이는게 가장 좋으실것 같습니다!
안녕하세요 남군님 :) 고민이 크신만큼 작성하신 내용에서 이런저런 방법을 고려해 보신 것 같습니다. 저는 가장 무서운 상태가 공부되어 있지 않은데 돈을 들고 있는 경우라고 생각합니다. 아무래요 현금을 들고있다보면 쓰기위해서 조급해지고 그렇게 되면 심사숙고해서 결정하기 어려줘 지더라고요. 특히 모은돈이 아니고 레버리지를 땡겨서 시작하는 투자는 리스크 대비가 어렵습니다. 혹시 투자물건에서 전세가 맞춰지지 않거나 할 때 전세 맞출때까지 잔금을 치뤄야 할 텐데 이미 받은 대출이 있기 때문에 어려울 수 있습니다. 따라서 시간을 가지고 공부를 하시면서 3번의 방향성으로 해나가시는 편이 더 안정적인 판단이라 생각합니다. 가족들과도 논의해보시고 결정에 어려움이 있으시다면 투자와 내집마련 갈아타기 등 다양한 경험이 있으신 선배님들께 방향성의 조언을 들을 수 있는 "투자코칭"을 통해서 답변을 들어보시는 것도 도움되실 것 같아 추천드려요
안녕하세요 남군님~ 저도 다른분들처럼 3번 방안이 현재로서는 가장 합리적이지 않을까 싶습니다 ㅎㅎ 우선 거주하시면서 꾸준히 부동산을 공부해 보시고, 차근차근 더 상급지로의 이동을 노려보셔도 좋을 것 같습니다 ㅎㅎ