매수 전, 전세 대기자 이렇게 찾습니다. [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저

대흙입니다.

오늘은 최근 매수를 진행하며

'매수 전, 전세 대기자를 찾았던 과정과

그 과정을 통해 배운 팁'에 대해

이야기를 나눠볼까 합니다.

먼저, 투자 당시 개인과

시장의 상황을 말씀드리자면

<개인 상황>

잔금 어려움.

투자금 최소 확정 필요.

<시장 상황>

전세가가 올라오는 시장.

전세매물↓ 전세수요↑

이 4가지 상황으로 인해

저는 매수 계약을 하기 전!

전세 대기자를 찾아내고

매매와 전세 동시 계약을 목표했습니다.

1. 매수 부사님 설득

가장 먼저 진행해야할 것은

투자 후보 매물을 가진 부사님을

내 편으로 만드는 것입니다.

만약, 해당 매물이 여러 곳에

나온 공동중개 물건이라면

그 중에서도 협조적인 부사님을

찾는 것이 정말 중요하겠죠?

왜냐하면, '매수 전에 전세 대기자를 찾고,

매수 계약을 하겠다'고 하는 것이

일반적인 상황은 아니기 때문입니다.

따라서, 거부감이 있는 부사님들이 계실 수

있기에, 이 부분을 먼저 해결해야합니다.

저의 경우 몇 개의 투자 후보를

날리면서 여러 명의 부사님을 설득했는데

대부분 아래와 같은 과정으로

납득 시킬 수 있었습니다.

# 상황 설명

'사장님, 저 이거 꼭 매수하고 싶습니다.

그런데 제가 잔금이 진짜 어려워요.

그리고 투자금이 딱 '00만원'이라서 꼭

이 가격에 전세 하자는 분이 계셔야 해요.

그래서 전세 대기자 꼭 찾아서 진행하고 싶어요.'

# 제시 1) 부사님 활용

'만약, 사장님이 전세 대기자 한 번

찾아봐 주시면 바로 계약하겠습니다.

사장님 양타치시고, 저도 꼭 매수하고 싶어요.'

(양타: 단독중개)

# 제시 2) 직접 찾기 & 예의주시

'사장님 아시는 분 없으면 제가

전세 대기자 한 번 찾아볼테니, 이 매물에 혹시

다른 실거주나 투자자가 관심 보이면 꼭 좀 알려주세요!'

위의 상황처럼 말씀드리면

협조적인 부사님은 '같이 한 번 찾아보자.'

혹은 '그래요. 대기자 있으면 진행하시죠.'

라고 답변해주십니다.

# 제시 3) 네이버 광고

'사장님 혹시 매수 전이긴 하지만

광고 올리면 금방 나갈 것 같은데,

네이버 전세 광고 좀 올려 주실 수 있어요?'

여기서 한 발짝 더 나아가

부사님과 라포가 더욱 형성되거나,

전세수급의 수요가 더 강한 시장이라면

네이버 광고까지 부탁드려 볼 수 있습니다.

다만, 이 부분은 부사님에게

만약에 저희가 매수를 하지 않거나,

허위매물 등의 리스크가 있기에

상황을 지켜보며 말씀드리는 게 좋습니다.

저의 경우엔 약 2주간 부사님과

대기자를 계속 같이 찾아보며, 라포를 형성했고

전세 수요가 더 강해졌다는 신호가 왔었는데요.

이는 크게 2가지로 알 수 있었습니다.

1. 해당 생활권보다 높은 상위 생활권에

전세 전임 시, 매물이 부족해 해당

생활권까지 내려가는 수요가 존재.

2. 전세 대기자를 찾는 부동산 전임 시

적극적으로 네이버 광고에 먼저 올려주겠다는

말씀을 먼저 하시는 부사님이 존재.

2. 전세 대기자 전임

위와 같이 매수 부사님과 얘기가 정리됐다면

적극적으로 대기자를 찾아보는 과정이 필요합니다.

여기서, 의문이 생길 수 있는데요.

Q. 그냥 인근 부동산에

문자 다 뿌리면 되는 거 아니에요?

이 경우에는 몇 가지 문제가 발생할 수 있습니다.

제가 후보로 두고 있는 매물의 잠재적

경쟁자(?)를 부추길 수 있구요.

문자만 받은 부사님이 현재 매수 '이전'이라는

상황에 대해 온전히 이해하기

어려울 수 있다는 점이 있습니다.

따라서, 번거롭더라도 직접 전화를 통해

상황을 설명하고 저와 같이 움직여줄

부사님을 선별하는 것이 중요합니다.

그럼 어떻게 전임을 하면 좋을지 적어보겠습니다.

# 해당 생활권부터 전임

https://cafe.naver.com/wecando7/11356083

[루시퍼홍] 17탄 네이버 부동산 중개소 다운로드

우선, 전세대기자를 찾는 것은

실제 전세를 빼는 것과 크게 다르진 않습니다.

먼저, 루시퍼홍님의 나눔글을 통해

해당 생활권에 있는 부동산

연락처를 먼저 엑셀화합니다.

(모니터 화면 안에 들어오는 모든

부동산의 연락처를 다운로드 받는 것 같더라구요.)

그리고 해당 생활권에 먼저 전임을 진행합니다.

이 때, 아래와 같은 양식으로 정리했는데요.

부동산이 위치한 생활권과

전세대기자 보유 여부, 얼마나 호의적인지,

다시 전화 올 여지가 있는지, 체크하는 것 뿐만 아니라

한 번 전화하고 연락을 그만하는 것이 아닌

호의적인 사장님들에겐 며칠 시간이 지난 뒤에

다시 한 번 전화를 걸어 확인해봅니다.

부사님들에게 손님은 저 하나만 있는 것이

아니기 때문에, 다시 한 번 전화를 걸어

의지를 전하고, 며칠 새 손님이 생겼는지 확인해봅니다.

이러한 과정을 통해 없던 전세 손님을

한 번 만들어 볼 수 도 있는 것이고,

가능성을 조금이라도 높일 수 있습니다.

# 상위, 하위 생활권까지 전임

# 전세매물 보유 부사님 먼저

이렇게 해당 생활권의 모든 부동산에

전임을 완료했는데도, 전세 대기자가 없거나

기다림이 필요하다면, 막연히 기다리는 것이 아닌

인근의 상위, 하위 생활권까지 전임을 해봅니다.

방법은 위와 마찬가지입니다.

다만, 한 가지 TIP을 드리자면

전임에도 우선순위가 있다는 것입니다.

만약, 여러분이 전세를 구하려는

세입자라면 어떻게 하시나요?

관심있는 단지의 네이버 부동산에 들어가고

전세매물을 가진 부사님에게 전화를 해보겠죠?

이처럼 전세를 찾는 사람의 전화를

가장 많이 받을 확률이 높은 곳은

전세 매물을 가진 부사님입니다.

따라서, 부동산 중에서도

해당 단지, 혹은 상위, 하위 단지의

전세 매물을 가진 부사님에게 먼저

전화를 걸어 상황을 설명드리고

전세대기자가 있는지 혹은

최근 연락 온 사람에게 소개를 시켜줄 수

있는지 확인해보는 것이 좋습니다.

그리고 만약 전세 대기자를 찾게 된다면

투자 후보 물건의 거주중인 집주인 혹은 세입자에게

굳이 이런 상황을 자세히 설명할 필요는 '없이'

부사님을 통해 집을 보여드리고

의사를 여쭤보는 것이 좋습니다.

3. 정리

# 항상 최악을 생각한다.

오늘은 이렇게

매수 전, 전세 대기자를 찾는

과정과 간단한 팁을 공유해봤는데요.

'아니, 전세야 매수하고 두면 빠지는 거지.

이렇게 까지 해서 찾아야해?' 라고

생각하실 수 있을 겁니다.

물론 지역에 따라 수요의

크기가 다르기에, 전세가를 낮추면

어떻게든 전세가 나가는 곳도 있습니다.

하지만 만약 여러분이

투자금도 더 들이지 못하고

잔금도 못치는 상황인데,

정말 만에 하나라도 전세가

안나가면 어떻게 하실 건가요?

투자자는 항상 더 버는 투자를

먼저, 생각하는 것이 아니라

잃지 않는 투자를 해야한다.고

귀가 따갑게 들으셨을 겁니다.

앞으로도 투자를 함에 있어 돌다리도 두들겨

보고 건너가시는 투자자가 되시길 바라며

이만 글 마무리 해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.