현재 부동산매수시 생각해 봐야할 디테일들

전문가칼럼
25.05.07

1. 같은 수준의 입지인데 가격차이가 벌어짐

원래 매수후보였던 두단지가 있다. 하나는 서울이고, 하나는 경기도인데, 둘의 가격차이가 5천정도에서 2억정도로 벌어졌다. 물론 일시적일 것이라고 본다. 원래 내가 매수려던 곳과 아현도 이런식으로 23년여름에 벌어졌었다. 이런 혼란스러운 장에서 서열에 따라 시차를 두고 오른다. 이번사이클에서 서열이 더 확실해진 입지들이 있다. 나보고 지금 사라면 지금 내가 매수한 곳보다 차이가 더 벌어진 b입지를 매수할 것 같다. 다음 차례인게 뻔히 보인다. 이미 시장 가격이 다 올라서 기회가 없는듯 보이지만 그렇지 않다. 서울중하급지와 경기도 중상급지는 아직 기회가 많고, 시간적으로도 조금은 여유가 있어 보인다.

2. 입지가 떨어지는 신축이냐, 입지가 조금은 좋지만 구축이냐

이 대결에서 이번반등 상황에서는 전자가 승리했다. 물론 이것도 일시적인 것으로 본다. 원래 하락장(난 지수평균이 전고점 아래에서 노는 시기를 모두 하락장으로 본다)에서 신축은 방어력이 좋다. 현재 전형적으로 그런 현상이 일어난다. 그런데 또 웃긴게 분양권은 둔주들 일부 단지를 제외하고 주변 신축보다 싸다. 이것도 하락장의 특징이다. 분양권은 일종의 선물성격의 비실물 자산이기 때문에 이런 상황에서는 더 프리미엄을 낮게 받는다. 물론 이것도 일시적일 것으로 본다.

3. 개발사업 물건의 가격정체

이것도 원래 하락장에서 흔히 있는 일이다. 보통 하락장은 금리와 관련이 깊고, 금리는 물가와 관련이 깊다. 물가는 인건비와 원재자가와 관련이 깊고, 이것이 즉 공사비다. 공사비인 재료값은 오르는데, 판매가가 낮아지는 상황에서 재건축과 재개발은 항상 박한 평가를 받는다. 다만 이것도 일시적일 것으로 본다. 이유는 이미 건축비의 선행하는 원자재가격은 완만한 하락세로 접어들었다. 물론 그렇다고 공사비가 떨어지지는 않겠지만 결국 주변 신축가격이 오르면 재건축물건의 가격도 오르는 것이기 때문에 결국 재건축도 오를 것이다. 특히 시장이 좋아서 주변 단지들의 가격이 팡팡 오를 때 재건축은 더 팡팡오른다. 왜야하면 대지지분으로 가격을 계산하기 때문이다. 공사비의 비율도 자연스럽게 떨어진다(파내가가 높아지니까)

4. 중소형의 득세

내가 얼마전에 임장하면서 깜짝놀란데 서울 준상급지 신축 대단지 아파트인데 24평과 34평 가격차이가 3억정도였다는 점이다. 15%정도 차이다. 너무나 놀라웠다. 물론 해당 단지는 유달리 24평의 위치들이 좋고, 워낙 대단지라서 단지내에서 격차가 크다. 아무리 그래도 전용면적에서 30%차이가 나는데, 가격은 15% 차이가 난다면 당연히 34평을 골라야 한다. 하지만 지금은 그런 장이 아닌 것이다. 평수를 줄여서라도 좋은 곳에 가고 싶은 수요가 많다. 그리고 원래 하락장, 상승장 완전 초입에서는 이런일이 생긴다.

6. 그렇다면 전략은?

이런 상황에서 현 상황에 너무 맞는 전략을 가져가면 가격으로 그 댓가를 치뤄야 한다. 장기로 보면 구조적 상승이 확실한 상황에서 크게 상관없을 수 있다. 하지만 투자자라면 지금상황만 볼게 아니라, 역사적 평균을 보면서, 좀 더 대안을 넓혀서 봐야한다고 본다. 즉 같은 입지에서 조금은 덜 오른곳+입지가 더 나은 구축+개발사업+중형을 지금은 볼 필요가 있어 보인다. 왜냐하면 아무리 트랜드를 고려하더라도 트랜드에 올라탄 곳들보다는 더 싸다고 본다. 절대가격만이 아니라, 가치대비로도 더 싸다고 본다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain