안녕하세요
블루베리잎입니다. :)
어느덧 벌써 마지막 양파링님의 강의를 끝으로 종강을 하게 되었네요.
아쉽지만 그 동안 열심히 한 나 자신을 칭찬하며 또 한뼘 성장했다는 믿음을 가지기로 했습니다.
이번 강의에서는 현재 전세시장 상황과 임대 셋팅 방법, 전세 빨리 빼는 법, 임대리스크 줄이는 방법 등
실무적으로 유용한 방법을 아낌없이 전해주셨습니다.
양파링님께서 매수단계에서든 임대계약에서든 필요할때 언제든지 찾아볼 수 있게
교재를 신경써서 만드셨다고 하셨는데 정말 하나부터 열까지 모든 경우수에 대한 해결책을
제시해 주셔서 마치 매매와 전세계약의 정석책 처럼 느껴졌습니다.
아낌없이 노하우를 전해주신 양파링님 감사드립니다.♥
1.전세가 상승의 의미
전세가가 오른다고 해도 지역별로 단지별로 다르므로 지역별로 단지별로 전세가를 분석해야 된다는 점이 인상깊었고, 전세가에 영향을 주는 요인들에 대해서도 주의깊게 살펴 볼 수 있는 기회가 되어서 좋았습니다.
BM1.) 전세가가 상승해서 투자금 안에 들어오더라도 전세가 상승의 원인을 파악하고, 지역 및 단지별로 전세가 분석하여 리스크 확인하기
2.전세셋팅 유형에 따른 투자 프로세스
전세셋팅 유형을 알고 있으면 매매잔금기간등을 미리 협의하여 1.시간을 확보할 수 있고, 2.금융비용(이자, 중도상환수수류 등) 비용을 계산하여 전세가 조정여부를 판단할 수 있으므로 전세셋팅 유형에 따라 잔금 치르는 방법과 대비해야 하는 것들을 자세히 알려주셨습니다.
또한, 매수결정> 매매계약> 임대계약에 이르기까지의 주의점을 알려주셨습니다.
등기부등본 보는 방법, 매매계약서 작성방법, 임대계약서 작성방법 및 주의점에 대해서 상세히 알려주셔서 좋았습니다. 계약을 해본 적이 없었던 터라, 이 모든 과정이 부담스럽고 어떻게 해야 할 지를 모르겠었었거든요 ㅠ
이런 실무적인 강의 최고입니다!!!
그리고 임대보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우 통지서 보관시 및 계약서에 '반환주의' 문구 꼭 기재하라는 말 기억하고 또 기억하겠습니다. 밑줄 쫘악~!
BM2. 임대보증금을 반환하는 대상이 계약자가 아닌 경우 계약서에 반환주의 문구 기재하고 통지서 보관시 따로 보관하기
3. 전세 빨리 빼는 방법
전세를 잘 빼기 위해서는 적정한 전세가를 설정하고, 리스크를 줄이는 임대기간을 설정하고, 임차인에 따른 전략을 잘 세워야 합니다.
저는 적정한 전세가만 설정하면 전세는 당연히 잘 빠지는 건 줄 알았는데, 임대기간과 임차인에 따른 전략도 중요하다는 것을 알게되었습니다.
임대기간이 중요한 이유는 임대 만료일에 따라 투자금 회수가 지연된다거나 재투자 기회를 상실 할 수 있기 때문이고, 한순간의 임대 만료일 선택이 몇년치의 리스크를 좌우할 수 있기 때문입니다.
특히 보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기를 분산해야 한다는 점도 놓치고 있던 부분이니 꼭 신경써서 기억해야겠습니다.
BM3. 보유주택수가 늘어날 때 포트폴리오에서 재계약 시기 분산하기
4.수익률 올리는 협상법
협상이 투자에서도 중요하다고 하셨는데, 이는 매도자의 매도 사유와 어려움과 불편이 무엇인지 평가하여 협상을 통해 매매가를 조절할 수 있고 매매가는 곧 수익률과도 연결이 되기 때문입니다.
그리고 이 수익률을 높이는 데에 있어서 가장 중요한 건 사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요하다는 점이고, 가격 협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
BM4. 지피지기면 백전불태이니 협상 능력을 함양하기 위해 협상과 관련한 책 읽기
강의를 다 듣고 나니, 물건을 사고 나서가 진짜 투자의 시작이다"라고 말씀하신 게
왜그런지 이해가 되었습니다.
저도 물건을 사면 투자가 끝이라고 생각했었는데,
그 이후에 어떻게 투자 프로세스를 끌고 갈 것인지에 따라 투자를 더 할 수 있느냐 마느냐가 결정되므로 정말 계약단계부터가 진짜구나 라는 생각이 들었습니다.
그리고 성공적인 투자를 위해서는 계약이라는 첫단추를
잘 끼워야 하는구나라는 생각도 들었습니다.
생각보다 준비해야 될 것도 많고 단단히 준비 하지 않으면 안되겠다는 생각이 들었던
뜻깊은 강의였습니다.
라이브코칭부터 많은 걸 제공해주신 양파링님께 감사드립니다.~♣
